例えば、購入したマンションの売主の不動産会社が倒産した場合に
困ること、その他何かありますでしょうか。
また、購入前にその不動産会社が危ない場合に確認しておくと
よいもの等ありますでしょうか。
一番いいのは買わないことがいいとは思うんですが。。。
よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

 私も不動産業界兼業者ですが、この時期倒産業者は当然多いことと思います。


 倒産してしまった後には、主体としての会社がなくなってしまいどうにもなりませんが、その前であれば、保証協会加入会社の場合そちらからの諸弁済が受けられます。一番よくあるのが、手付なり中間金を受けて倒産し代金も家も手に入らない、というケースですが、このような場合も保証協会が代弁してくれます。このような場合、意外にそこに気づかずにいる方が多いようです。
 したがって、不動産会社が危なそうで、かつ何かを支払ってもらわなければならないようなことが想定される場合には、極力早めに保証協会の助けを借りると損害を防ぐことができます。
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この回答へのお礼

legalmindcorpさん回答ありがとうございます。
なるほど、購入前であれば保証協会ですね。
初めてしりました。ありがとうございます。
購入後、1年ぐらい住んでその後に発見された
欠陥等の場合はどうなるかご存知でしょうか。
やはり、実費で修理等しなければいけないのでしょうか。

お礼日時:2002/02/11 22:38

 購入前ではなく倒産前としましたが、回答を補正させていただきます。

倒産後であっても、取引時点で保証協会の会員であれば保証を受けられる場合があります。倒産の前であれば、というのは業者からも弁明を聞き決定されるという意味の原則論です。ですから、必ずしも倒産後は保証されない、という意味ではありません。解りにくくしてすみません。なお、保証協会の規定は宅建業法の後段にあります。
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この回答へのお礼

追加回答ありがとうございます。

お礼日時:2002/03/12 09:44

購入してしまえば、貴方のものですから。


ローンは有ったとしても金融機関とのものですよね。

但し、マンションに何か問題があった場合には影響がありますよね。欠陥等あればアフターサービス或いは瑕疵担保責任追及しなければならないことになるんですが、その相手が倒産していては大問題です。
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この回答へのお礼

hatsushioさん回答ありがとうございます。
なるほど、瑕疵担保責任追求ですか・・・
確かにそうですね。
ありがとうございます。

お礼日時:2002/02/11 22:30

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Aベストアンサー

売主が本当に倒産していたら、その売主から直接は買えないでしょうから、倒産一歩手前くらいの状況なのでしょうか。

>入居後の瑕疵については保証されないとは思いますが、普通の購入と違いその他どのようなリスクがあるか

住宅に限らずどんな商品でも、購入して自分の所有物になってしまえば後のことは基本的には所有者の問題ですから、質問者がお書きの保証リスク以外のものは特に思い付きません。

しかし、例えば1万円で買ったものが不良品で直すのに5千円かかることと、3千万円で買ったものが不良品で直すのに5百万円かかることとを比べれば、住宅という買い物に対して「保証されないリスクだけです」と簡単に言えるレベルかは疑問です。雨が漏ろうが床が傾こうが、誰も面倒を見てくれないリスクをあまり過少評価しないほうがよろしいでしょう。

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あえて想像力を働かせれば、後々近隣関係のちょっとした紛争などが起きたときやその他、建築当時の経緯を確認したい局面が生じたとしても聞く相手は存在しないとか、そんなところです。

売主が本当に倒産していたら、その売主から直接は買えないでしょうから、倒産一歩手前くらいの状況なのでしょうか。

>入居後の瑕疵については保証されないとは思いますが、普通の購入と違いその他どのようなリスクがあるか

住宅に限らずどんな商品でも、購入して自分の所有物になってしまえば後のことは基本的には所有者の問題ですから、質問者がお書きの保証リスク以外のものは特に思い付きません。

しかし、例えば1万円で買ったものが不良品で直すのに5千円かかることと、3千万円で買ったものが不良品...続きを読む

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知人の話です。

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この状態で、売主の建設会社が倒産してしまいました。
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Aベストアンサー

大変でしたね。
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その家の方はもう諦めてしまった感じです。

売り主の会社の業務をどこかの会社が引き継いでいれば残りの工事やアフターケア等も可能かも知れませんが、全くの倒産の場合は残念ですが諦めるしかないかと思います。
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Q売主との価格交渉(不動産会社経由)

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買主(2100万円)→不動産会社←(2400万円)売主
買主(2200万円)→不動産会社←(2300万円)売主

のような感じで交渉していくほうがいいのか、
一発価格でいくほうがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

売主の状況と性格による!としか回答のしようがありません。


どうように交渉の仕方で買主の性格もあるていどは想像できます。


価格交渉は一発勝負だと思って指値をするべきだと思います。


まずは価格交渉をする前に、情報を探る必要があると思います。


ポイントとしては売りに出てからの期間!

数ヶ月から半年経っても売れて無い物件ならそろそろ値下げも考える頃だと思います。
数ヶ月程度ですでに売値を下げているようなら、売り急いでいる証拠です。
逆に半年以上が経過していても値下げをしていなければ、急いで売る必要が無いという事だと思います。


他にもいろいろとポイントはあると思います。


ただ、ひとつだけ言えることは…仲介業者はプロであっても売主は素人だと言うことです。

面倒くさい交渉なんてしたくないと思います。
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また、貴方が2000万~2200万と買値に幅を持たせているのと同様に、売主も売値の限界値を設定していると思います。


あくまでも想像ですが、一発目の提示が2000万なら500万もの差があるのでそれ以上の交渉は望めないと思います。
2200万で交渉をスタートしたなら、2300万から2400万で交渉が成立する可能性はあると思います。


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売主の状況と性格による!としか回答のしようがありません。


どうように交渉の仕方で買主の性格もあるていどは想像できます。


価格交渉は一発勝負だと思って指値をするべきだと思います。


まずは価格交渉をする前に、情報を探る必要があると思います。


ポイントとしては売りに出てからの期間!

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  ちなみにそれも契約書には記載されていません。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

(1)代理店収入が入る為
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Aベストアンサー

不動産の仲介現場では、最近こういった破綻した物件の仲介が増えて、5割以上となり、こういった処理に、結構詳しくなりました。
そういった、現場からのアドバイスとして参考にしてください。

まず、差押とは担保権実行の為の手段であり、
債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。
 以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。

今後、競売と任意売却が、同時進行で処理が進められると思われます。

さて、
競落される迄は、販売元の不動産会社に所有権そのものはあるのですが、
ここには、お金がない訳。
  これって、中古マンションの競売では、前所有者が住んでいて、
  競落後にやっと明け渡しの話し合いが執行官とか、競落人と交渉になる。
競落人は、その滞納管理費分を減額して、競落すると推測されます。

その安くなる分は、債権者=銀行など金融機関が損を被る訳。

また、ここで、任意売却の場合に損失の拡大を嫌がり
往生際の悪い金融機関が、最近多いと聞きます。
よって、任意売却の期間が長くなったり、競売の結果待ちになったりします。

最終的に、競落人は、必ず滞納管理費分を支払う義務がある。
というよりも、その前に、
滞納した物件をそのまま、再分譲しても、滞納してますなんて
次の売買の重要事項説明書に恥ずかしくて書けないので、
絶対支払いますよ、この競落人、もしくは、任意売却の買い主は。

それまでの維持管理費用は、管理組合が支払っていかないと、
生活出来なくなる可能性があるから、立て替え払いは致し方なし
と思われます。
もし住んでいなければ、どうでも良いのでしょうが!!!
これって、共用の電気代と水道代くらいでしょう。
あと、EVの点検費用くらいです。

以前、賃貸マンションのオーナーが破産した時、
共用の電気代が滞納されたので、関電が電気を止めようとした。
しかし、電気が止まると、給水ポンプが止まるので、大変だ。
ということで、
その時は、抵当権を根拠に、家賃を受け取っていた
債権者である銀行に連絡して、
共用部分の電気代をこの銀行から、支払わせた事があります。
水道が止まったマンションなど家賃の支払い義務も無くなるぞと
理屈を付けましたが。

> また現時点でこの管理会社と手を切り、
>次の事業者がみつかるまでは清掃等自分達でできることは
>自分達でするとした場合、支障があるでしょうか?
経費節約の為には、自主管理が、正解ではないでしょうか・・・
競売など、ホントにやると1年とか2年とか
         結構時間がかかったりするので。

不安なら、実績のあるマンション管理士もしくは、弁護士を探して、理事会の顧問に迎入れて、
アドバイスを受ければ良い。

なお任意売却なら、実務上、半年もかからないと思います。
話が決まれば、代金を支払って抵当権を抜いて終わり、
   鍵を渡して・・・・  10日もあれば十分だ。

差押えは、登記簿謄本の甲区に載りますから、確認を!
裁判所とか、債権者にも連絡して、競売の進み具合と、
 競売前日までは、任意売却に変更になる可能性もあるのでご注意を。
   こういった物件の任意売却は、販売元の不動産会社とか、
   債権者の関連の不動産仲介会社が間に入る場合が多い。
その場合は、当然に、裁判所の執行官とか、不動産仲介会社の方から、
管理組合へ、管理費等の滞納額の問い合わせがあるはずです。

しかし、売れ残りの方がここまで多いのも大変ですね。
そして、かなり値下げしての再販になると思いますが、
この差額は、何処にも請求出来ないのでしょうね。

------------------------------------------------------
これから、こういった事例が増える可能性大と思われます。
お奨めリンク先
競売物件購入のチェックポイント
http://www.shirahama-lo.jp/column/keibaipoint.html
競売後の債務はどうなるの?
http://www.yomigaeru.org/keibai/

なお、最初から入っている管理業者は、所有者である不動産会社の関連会社が多いので、連鎖倒産にご注意を・・・
連鎖倒産を免れても、収益面で安定してない可能性大なので、ボッタくられる可能性は大きいと考えられる。

参考URL:http://www.shirahama-lo.jp/column/keibaipoint.html

不動産の仲介現場では、最近こういった破綻した物件の仲介が増えて、5割以上となり、こういった処理に、結構詳しくなりました。
そういった、現場からのアドバイスとして参考にしてください。

まず、差押とは担保権実行の為の手段であり、
債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。
 以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。

今後、競売と任意売却が、同時進行で処理が進められると思われます。

さて、
競落される迄は、販売元の不動産会社...続きを読む


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