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家を新築購入するために、地元の不動産屋から土地を購入しました。
先日地鎮祭を済ませ、着工を作業が進められている最中です。
基礎工事作業がされている中、差し入れを持って行ったのですが、あいにく工事が休みだったようで土地を眺めていると、地主さんに声をかけられました。
話は様々と長かったのですが、私の土地に以前井戸があったことを耳にしました。
その井戸は枯れてしまっていたそうです。
しかし、土地を購入した時に不動産屋からそのような説明はありませんでした。
また、敷地調査報告書にも井戸無と記載があります。
購入前に井戸があったと知っていればその土地は買わなかったと思います。
例え枯れていて、更地の状態で目に見えなかったとしても井戸があったことには変わりありませんし、その上に家を建てようとは考えません。
相当前に井戸を埋めいない限り地盤沈下は避けられないと聞きます。
また、精神的にも気に掛って止みません。
井戸のあった場所は敷地内に掛っています(和室部分)。

この場合、改めて土地の補強は検討しなおした方がよいのでしょうか?
また、不動産屋は虚偽の報告書で売買をしたことになりますか?
契約不履行、賠償など請求はできるのでしょうか?
実際は不可能でしょうが、契約自体を破棄にしたいくらいです。
ちなみに、この不動産屋は信頼のおけるところと認識しております。
どうぞ、宜しくお願いいたします。

A 回答 (4件)

>地元の不動産屋から土地を購入しました


とありますが、
>地主さんに声をかけられました。

最初の文章だと売り主が業者のように思えますが、この地主さんというのは、売り主さんですか?
売り主が宅地建物取引業者かどうかで適用になる法律が変わりますのでその点ははっきりした方がよいです。

通常の善管義務が売り主や仲介業者にありますが、調査をしてみないとわからないことまでは責任はありませんので、通常行うような調査範囲で不明の場合は、実際あったとしても不履行や告知義務違反にはなりませんね。
これは井戸の現状やそれが存在した時期などにより、容易にわかることであったかどうか変わるので、一概にどうだということはできません。

地主さんが売り主で業者が仲介だけを行っていたのなら、地主さんが隠している様子はないので、仲介業者の売り主に対する聞き取り調査上に瑕疵があったように思えます。この場合は仲介業者に損害賠償を行えると思います。

次に、引き渡しが済んだ物件については、不履行責任は問えないようで、代わりに瑕疵担保責任が発生します。これは売り主さんが負う責任です。対象物に隠れた瑕疵があれば、瑕疵担保に基づき損害賠償請求ができます。

瑕疵担保は民法で規定がありますが、任意規定なので、契約で別途定めることができます。売り主が企業などでない場合、特約で瑕疵担保無しという契約を結ぶことも認められています。
まずは契約内容をご確認下さい。

契約上瑕疵担保が有効である場合または契約に瑕疵担保特約がない場合、売り主は瑕疵担保責任を覆います。これは故意や過失がなくても負うことになっています。

但しキチンと埋めてある物件なら隠れた瑕疵には該当しないように思います。また通常地盤補強に対する費用は購入者の責任で行うようです。

この回答への補足

早速のご回答をありがとうございます。
売主は業者です。
瑕疵担保は有りとなっています。
しかし、井戸の存在が瑕疵に当たるかどうかの判断ができません。
井戸の存在は有ったようなのですが、いつ頃に存在していたものかの確認がとれていません。
心配なのは、相当以前に存在した井戸でない限り土地の沈下が有ると聞いたのです。
それも、建物の端が掛っているのです。
この場合、大丈夫なのでしょうか?
ハウスメーカーは、建物がツーバイフォーで面で支えているので大丈夫というような話をしていました。
それでも心配です。
また、その箇所は和室に当たるのですが、使える和室として設計をしていたのにもかかわらず使わない和室になりそうです。

補足日時:2007/04/14 00:27
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#2です。



>ハウスメーカーは、建物がツーバイフォーで面で支えているので大丈夫というような話をしていました。

次の書き込みは、土地の売買契約とは関係ないですが、アドバイスです。

一般に施工業業者には安全性を確保した建物を建てる義務があり、また設計者(建築士)は安全な建物を設計する義務があります。

地盤に瑕疵があって、それを知っていながら、そのまま安全確認や補強もせずに建てるようなら、それは設計者・施工者の設計上・施工上に瑕疵となります。

どちらかというと設計の問題ですが、ハウスメーカーのようですので、メーカーの設計担当に、安全性を示す文書を提示してもらっておいたほうがよいと思います。
後で問題が出た場合、口答だと記録が残りませんので。

あとは業者が売り主ということなので、瑕疵になるかどうかは消費者生活センターや宅建協会・役所の宅建担当部署に相談してみてください。

この回答への補足

貴重なアドバイスを有難うございます。
話はその後進展しまして、詳細が見えてきましたので再び質問をしようと考えておりました。
今回契約を交わした不動産屋(県内でトップクラスに入る信頼おける企業のようです)の調査によりますと、土地の造成前まで(今年です)井戸は使用はされていなかったものの存在し、水も張っていたそうです。
井戸は直径1m強ありまして深さは5尺ほどあったそうです。
埋めた状態ではなく、蓋をした状態で存在していました。
不動産屋の担当者と不動産屋が依頼をした土地造成の会社間で、連絡不足から井戸の存在を知らずに売買したというのです。
私たちが購入する前まで存在していた井戸ということになります。
井戸の息抜きやお払いなどしておらず、業者が塩と酒で清めたそうです。
井戸の周りを覆っていたコンクリートを取り除き、土を入れて圧縮したそうですが、元々の地主さんの話ですと土を埋めても沈下してまた土を持っていたと仰っていました。
埋めて数カ月の状態で、見た目が平らですから大丈夫だなんて言えない話だと思います。

ハウスメーカーと連携して構造上の問題など洗い出してくださったのですが、ハウスメーカーは構造上問題はないと言います。
湿気が上がってくることなど外壁に及ぼす影響など不安が募ります。
いくら高いお金を出してもコンクリートのベタ基礎を避けて湿気は上がってきますでしょうから、24時間換気が義務化されているのですから家の中にも入ってくるはずです。

井戸があったと知っていたならいくらで土地を売ったのでしょう。
何か不調が重なる度に井戸の存在を思うでことでしょう。
そうやって、精神的に悪い影響がストレスとなり自分自身の体の健康を害することになると予想されます。

平謝りの不動産屋には何も言えなくなり、どうしたらよいのかわからない状態です。

補足日時:2007/04/16 19:10
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私もちょうど同じような経験があります。


土地を購入し、草むしりをしている時に元地主と立ち話をしている時に古井戸の存在を知りました。
「えーっ、聞いていないよ」と思うと共に、ご質問者様のような憤懣と不安が渦巻きました。「知ってたら買わなかったよ」というのも私も思いました。当時。

私の場合建物設計段階に判明したのですが、都心の狭小地のために建物上からははずすことが難しいためホント、判ったときはパニック状態でしたね。

古井戸の湿気抜き用のパイプが地表10cm程度出ていましたので、まずは設計士と二人で掘ってみました。結局80cm程度掘ってみたのですが、普通の土が続くだけで特にそこだけ柔らかいとか、コンクリート・石などが出てくるとかいうことはなかったです。これなら、強度的にも、湿気等についても問題ない設計士が判断しました。私も少し悩みましたがそのまま埋設済の井戸の上に建て暮らしています。

自分で掘り、普通の土で埋められていることが確認できたので、そこからは徐々に冷静になれたと思います。ご質問者様は、基礎工事中とのことですが、井戸のあったところを掘り返すことができる段階でしたらまずは掘ってみて実状を確認してみてはどうでしょう。施工業者や設計士と一緒に掘ってみるといいと思います。

ところで、その時に調べたことや設計士に確認したことを簡潔にまとめると
・一口に井戸といっても人が入れるような大口径の井戸から、鉄パイプ程度の細い井戸までいろいろある。
・コンクリートの塊があったり、除去工事をしなければならないような状態であれば、「隠れたる瑕疵」として売主に費用負担してもらえる可能性がでてくる。(逆に普通に埋め戻していれば責任を問うのは難しい?)
・井戸が生きている場合、湿気が上がってきて、床下の土台等が腐る懸念がある。
といったところでした。

私の場合、ベタ基礎で、基礎下に防湿シートを敷設したことや床下を常時機械換気を行っていることから特に今となっては心配なく暮らしています。(この質問を見てそんなことがあったな、と思い出したぐらいです)
ご質問者様の場合、枯れ井戸であること、基礎工事の根切り工事などで特に埋設物が出てきていないことなどから、それほど心配する必要がないケースかもしれません。

繰り返しますがまずは実情を確認をしてください。
今はびっくり仰天で不安一杯で、不安を解消するには正直冷静になれるだけの時間が必要でしょうね。

そうそう、私の場合、地鎮祭の時に合わせて古井戸のお祓いもしてもらいました。既に地鎮祭は終わっているようですが、気分的な整理の意味でもお祓いをしてもらってもいいかもしれません。
ご参考になれば幸いです。

この回答への補足

回答をいただきまして有難うございます。
全く同じです。
こちらの気持ちまで察していただき、少し安心することができました。
パニックに近い感じですね、折角購入した土地が思ってもいなかった井戸の存在で悲しさというか早い話ショックでした。
それも、BBQ38様と同じように建物に掛ってしまっております。
コンクリートの基礎まで進んでおりますので掘り起こすことはできませんが、納得にいけるように落ち着いて対処していきたいと思います。
そうでないと、この先そのような想いを抱えながら住むようになるのですものね。
今は辛いが本音ですが、納得のできる方法と対応を見つけ出して幸せな家作りが完成できるように行動したいと思っております。
昨日は、土地の神様と水の神様に祈りながら、土地に塩と酒をまいてきました。
地鎮祭の時までに知っていたら、私もお願いできたのですが。
神主さんには、気が済まない場合は入居前にお払いすることも可能だと言われました。
千葉県に方位除けの有名な神社があると会社の人から聞いて、出かけてみようと考えています。
また、天赦日に入居できるようにします。
ありがとうございます。

補足日時:2007/04/14 00:38
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>改めて土地の補強は検討しなおした方がよいのでしょうか?



土地の補強というよりも、今の段階では口頭で話を聞いただけですよね?
まず井戸の存在についての事実確認や存在するのであれば現在の状況確認が必要ではないでしょうか。

>不動産屋は虚偽の報告書で売買をしたことになりますか?

事実として井戸が存在していたとしても、すぐに「虚偽だ・違約だ」と決め付けない方が良いです。
極端な例を出しますと、何百年も前に井戸が存在していたことがあったとして、いくら業者が懇切丁寧に調査しても、その存在に辿り着けるとは限りません。
今回はそこまで昔の話ではなくとも、隠蔽、調査不備、調査不備と呼べるレベルのものではない、いずれかの判断をするにも見極めが必要でしょう。

井戸を埋める場合には、神主さんを呼んできちんとお払いして貰って、などの慣習もあります。
又、住宅建築に支障が出ないかどうかなど、よく確認する必要もあるでしょう。
経緯や内容をよく調査して慎重に対処してください。
不動産屋に信頼が置けるならば、真摯に対応してくれるのではないでしょうか。よく相談してください。

この回答への補足

早速のご回答をありがとうございます。
昨日は井戸の存在した正確な場所と、いつ頃まで使用していたのか確認に現地に出掛けておりました。
あいにく地主の方には会えず、土地のお清めをしてきました。
工事については現在中断中なので、気持ち上の問題だけではなく正確な事実として究明を進めております。
不動産屋にはまだ事の次第を確認しておりません。
southwestさんの仰る通り、不確かな情報で相手にご迷惑をかけたくないとの思いもありますので。
しかし、井戸の存在が現在建設中の家に影響がある場合など心配ごとはつきません。
記載はしませんでしたが、地鎮祭をお願いしました神主さんにも相談しており、お払いについては自分たちで納得のいく形をお願いしていこうと思っています。
有難うございます。

補足日時:2007/04/14 00:11
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