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この前、中古マンションを購入しました。
引越から2ヶ月経ったのですが・・・つい最近、「金消契約前に住民票を新住所に移し、登記は新住所」「現住所(旧住所)のままの決済だと,登記も現住所になり、転居後に移転登記をしなければいけない」とかいう話を聞きました。

うちは住友不動産販売から中古マンションを買ったのですが、そんな話は一切なく、金消契約は現住所(旧住所)で行いましたので、登記は旧住所になっています。「転居後に移転登記を」等も言われてないので、そのままです。

営業さんは契約前はとても親身で「担当があの人でよかった」と夫婦共々喜んでいたのですが、契約後は連絡をあまりよこさず、決済日も決済の日に持参する金額も再三催促してやっと連絡をよこす、といった感じで、更に売主さんが家財一式を処分するので「いるものは残しておきますよ」と申し出て下さっていたので、営業さんと一緒に出向いている物をリストアップしたのに(営業さんがメモった)、「メモを買主さんに渡すのを忘れてました...」と決済の日の朝に謝罪に来る始末(つまり全部処分されていた)。他にも色々あり、はじめの印象はよかったのに、最後の印象はサイアクでした。(~_~#)

こんな感じの営業さんだったので、またミスをしているのではないかと心配です。
このまま(登記が旧住所のまま)では何か不都合があるんでしょうか? とても心配です。不動産屋に問い合わせの電話をかける前に、一般的にはどうなのか(あらかじめ新住所で登記をするものなのか)、住友不動産販売はそういう方針なのか、営業さんのわが家への連絡ミスはないのか、をお伺いしたくてスレをたてました。よろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

金消とありますので住宅ローンを組んでいらっしゃると思います。



ここではローンの関係でのお話しです。

公庫でしたら入居後、住民票を異動して新住所での登記になりますので入居後でしか融資をしない=金消締結が出来ない条件です。

銀行でのローンでしたら旧住所で登記をし、旧住所での金消締結というのが一般的です。

この観点からしておそらく銀行でのローンと推測するのですが(勝手にすみません)それなら特に問題はなく今までのご回答者様のご回答通りです。

基本的に業者(不動産販売)さんは売ってなんぼ、ノルマがあるなしは業者さんにもよりますが、賞与や手当てがかわってくるのでローンを組まれる場合は融資が決まるまで、現金なら決済するまでが必死ですよ。

また、そのグループは金融機関にしてもイメージと応対がよろしくないのが有名です。企業体制とでもいうのでしょうか・・・
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この回答へのお礼

ご指摘通り、銀行でのローンです。銀行ローンだと「旧住所で登記」が一般的なんですか。それなら不動産屋には何も言わず(営業さんのイメージが悪かったので、連絡をとるのは気が重かった事もあり(苦笑))、自分で住所変更してみようと思います。

「応対がよろしくないのが有名」なんですか(苦笑)。仲介手数料として何十万も払っているんだから、何十万に見合うフォローをして頂きたいですね。。。(~_~;)

お礼日時:2006/05/21 11:33

#4です。



>不動産取得税は納付書がきてから減額の申請をした、という話が多く、ほったらかしにしてました。やはり事前に申請しておいた方がいいのでしょうか?
>税務署のHPを見たところ、軽減の申請とは別に、「不動産を取得した人は、取得した日から20日以内に最寄りの府税事務所へ不動産取得申告書を提出してください。」とあるのですが、これもみなさんご自分で申告書を提出しているのでしょうか?

これは自治体によって違いますから、質問者さまのところでは20日以内となっているならそうした方がいいのではないでしょうか。
私の場合は、減額の申請をするのをまったく知らずに、いつまでも納付書が来ないと思って調べたら二ヶ月以内に自分で申告しなければならないとのこと。
半年も経っていたので青くなりながら電話で問い合わせをしました。
するとその場で調べてくれて、結果として私の購入した物件は減額すると課税額がゼロになるとのことで、主計局で勝手に減額措置をしておいたということで、ほっとしました。
参考になさってください。
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この回答へのお礼

早速のレスありがとうございます。
気になってるよりは先に動いた方がいいですよね。休み明けににでも問い合わせしてみたいと思います。

お礼日時:2006/05/21 12:29

すでに回答は、他の方々ででていますね。


私も、引越しから1年後に住所変更の手続きを自分で行いました。司法書士事務所のHPを数件見てみると申請書の書き方などもあり、簡単に出来ました。
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この回答へのお礼

レスありがとうございます。
アドバイス頂いたとおり司法書士事務所のHPを数件見てみて、自分で住所変更やってみます!

お礼日時:2006/05/21 11:23

他の方の回答にもありますが、引渡し後に登記住所を変更するのが合法的なやり方です。


そして住所変更はしなくてもさし当たっては問題はないようですが、法務局に行けば数千円でできるようです。
(司法書士に頼むと数万円かかります)

不動産屋の対応についてですが、住所変更について説明をしてくれなかったのは、確かに親切とは言えませんが、でもこれは普通のことです。
なぜなら、登記後の住所変更などは仲介業者の仲介業務とは関係なく、登記する本人が行うことだからです。

ちなみに、私も仲介不動産屋にはあまり手を取り足を取りという説明はしてもらえませんでした。
ただそのおかげで自分でなんでも調べて自分の責任で行う事ができました。
ある意味、親切にお節介を焼いてよけいな手数料を取ったり、自分の利益になるローンを組ませたりする不動産屋よりは良心的だと思いました。

これは参考までに。
私の場合、不動産取得税についても金額だけは教えてくれましたが、この減額措置を受けるには、自分で申告しなければならないのです。
これは自治体によりますが、購入してから二ヶ月くらいの間にしなければならないことが多いので、まだ申告をしていなければ早急にお調べになってくださいね。
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この回答へのお礼

レスありがとうございます。
住所変更について説明してくれなかった事は、「普通のこと」なんですね。。。
不動産取得税については全く話がありませんでした。少し前にその事を知り、ちょっと調べたのですが、納付書がきてから減額の申請をした、という話が多く、ほったらかしにしてました。やはり事前に申請しておいた方がいいのでしょうか?(汗)

今、税務署のHPを見たところ、軽減の申請とは別に、「不動産を取得した人は、取得した日から20日以内に最寄りの府税事務所へ不動産取得申告書を提出してください。」とあるのですが、これもみなさんご自分で申告書を提出しているのでしょうか?

お礼日時:2006/05/21 11:20

>このまま(登記が旧住所のまま)では何か不都合があるんでしょうか? 



特にないです。

No2の回答のように、そのマンションを売却するときには、売却前又は売却と同時に、マンションの住所を変更する必要があります。

下記の法務省のサイトに、登記名義人の住所変更を目的とする登記申請書の書式が記載されています。

http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

このサイトの

(7) 登記名義人住所変更登記申請書

という登記申請書です。

簡単なので、ご自分でもできます。
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この回答へのお礼

早速のレスありがとうございます。
困るのは売却時くらいなんですね。
HPのご紹介、ありがとうございました。がんばって住所変更にチャレンジしてみます!

お礼日時:2006/05/20 00:23

実は、



>「金消契約前に住民票を新住所に移し、登記は新住所」
このようなことはよく行われているのですが「違法」です。厳密には。
住民票の移動は「入居」してからでなければだめなのです。役所にまともにそういえばできません、入居してから移してくださいといわれます。

だけと登記の住所を新住所に変更する手間が面倒でそのようにしてしまうんですよね。

>このまま(登記が旧住所のまま)では何か不都合があるんでしょうか?
法律上は変更しなさいということなのですが、実は実害はありません。(罰則あるけどいちいち取り締まらないので)

ただ売却などをする場合には、住所変更しなければなりませんので、そのときに現在の登記されている住所から現在の住所までの履歴を求められます。問題はこの履歴で、住民票は5年しか保管されないので、5年以上前のことになると戸籍の附票をつかねばならなくなります。
これがきちんと残っていれば良いのですが、何らかの理由で残っていないこともあるのです。(本籍地を変更すると昔の附票は5年でなくなるなどのため)

なのでお暇なときにでも法務局に出向いて住所変更のやり方を聞いて変更しておくと後であららどうしようということがなくスムーズに話が進みます。
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この回答へのお礼

早速のレスありがとうございます。
困るのは売却時くらいなんですね。自分で住所変更出来るみたいなので、チャレンジしてみます。

お礼日時:2006/05/20 00:16

登記の住所が旧住所でも特には問題ないです。


でも通常は、住んでいない場合でも、新住所で登記するのが慣例になっているので、不親切でしたね。

気分が悪いのならば、「登記名義人住所変更登記」の申請を法務局に提出すれば、可能です。
用意する書類をネットで調べるか、法務局で聞けば、土地・建物で2,000円で登記出来ます。
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この回答へのお礼

早速のレスありがとうございます。
「問題ない」と聞いて、ちょっとほっとしました。

「新住所で登記するのが慣例」なんですね。
ちょっと苦情言ってみようかしら。。。

自分で住所変更出来るのなら、時間がある時に法務局に行って住所変更にチャレンジしてみます。てっきり登記の時のように司法書士さんにまた20万も払わないといけないのかと思ってました。(^^;)

お礼日時:2006/05/20 00:00

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お世話になります

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住民票は5月の引越し時に移すつもりだったのですが
司法書士の先生に、銀行の金消契約後に、
「登記後2週間、余裕をもって10日くらいで住民票をうつさなければ税金が安くならない
 てっきり新住所で登記するものだと思っていた」
と言われ、今預金がぎりぎりなので住民票をすぐに移転しなければならないことに

引越しは同市内なのですが
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このたび、住宅を購入する運びとなりました。

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Aベストアンサー

禁止事項に該当する回答が多いので、再度回答します。
(違法行為そのものあるいは助長する投稿は禁止事項です)

引越し前に住民票を異動する行為は違法行為です。
(住民基本台帳法に違反しています)

また、登録免許税の軽減のために必要な住宅用家屋証明書は、
家屋の所在地と異なる住民票でも、申立書を添付するだけで、
問題ありません。(参考URLを見て下さい)

住所変更の登記は軽微な登記なので、ご自分でも可能です。
司法書士に依頼しても2万円程度です。
15万円も追加となるのは?です。

恐らく、司法書士が直接言っているのでなく、不動産屋が
無知で適当に回答しているだけだと思います。

まあ、自動車を運転する多くの人が制限速度を守らないのと
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でも、明らかに違法行為なので、このような掲示板で、
違法行為を正当化したり、助長するような回答は問題です。

あとは質問者様の判断で行動して下さい。

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(違法行為そのものあるいは助長する投稿は禁止事項です)

引越し前に住民票を異動する行為は違法行為です。
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Q登記後に住所を移す場合の不動産取得税軽減

中古住宅を買うことになり、残金決済、所有権移転登記を3週間後に控えています。
ローンは組まず、現金決済です。
「中古住宅の移転登記の前に住所を移し、新しい住所で登記する」ことを、不動産やさんから勧められました。
登記日までに住民票を移しておけば、司法書士が「住宅用家屋証明書」を取得。
⇒新しい住所で登記できる
⇒後日の登記住所変更が不要となる。登録免許税、不動産取得税の減税の手続きが簡便になる。

ということで、法律的に望ましくはないが、買主にとってメリットがあるので、慣例として行われているということがわかりました。
特にローンを組む場合は必要性があると理解しました。

しかし、今回は、現在住んでいる住所で登記をして、その後に引っ越しをしてから住民票を移動、住所変更登記という手順を踏みたいのです。(ローンも組みませんし)

これが正当な順番と思いますが、不動産取得税の軽減の要件である、「取得者が自己の居住の用に供すること」に、当てはまらないと判断され、軽減の対象にならないのですか?

届け出(いつまでに入居するという)をする、もしくは、後で税金が返ってくるようにするなど、軽減が受けられる方法があれば教えてください。

不動産取得税を払う場合は37万ほどになると聞いています。
高額なのでなんとか軽減を受けたいのですが。よろしくご教授ください。

中古住宅を買うことになり、残金決済、所有権移転登記を3週間後に控えています。
ローンは組まず、現金決済です。
「中古住宅の移転登記の前に住所を移し、新しい住所で登記する」ことを、不動産やさんから勧められました。
登記日までに住民票を移しておけば、司法書士が「住宅用家屋証明書」を取得。
⇒新しい住所で登記できる
⇒後日の登記住所変更が不要となる。登録免許税、不動産取得税の減税の手続きが簡便になる。

ということで、法律的に望ましくはないが、買主にとってメリットがあるので、慣例として行...続きを読む

Aベストアンサー

残金決済後に住所を移す場合(現住所で登記)でも、住宅用家屋証明を取得することはできますよ。

市町村役場に住宅用家屋証明を申請するときに、「申立書」という書面を添付することになります。

市役所のホームページを見れば、たいてい様式がアップされています。

内容は、住民票を移すのが後になる理由と、2週間以内に住所移転するということです。

さらにその添付書面として、現在の住居の状況に応じて、賃貸借契約書などが必要となります。

先に住民票移してしまうのが、経済的ですし、余計な手間がかかりませんが、そうしなければならないものではありません。

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q住宅ローンを組む際の住所変更について

中古マンションを買うことになり、銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ予定ですが、ローンの審査を受ける時は旧住所の住民票やら印鑑証明を提出し、実際の契約の際には新住所に変更した住民票と印鑑証明を提出してほしいと言われました。現在もまだ売主が居住中の為、なぜ新住所に変更しなければいけないのか銀行の担当者に質問しましたが、特に回答はなく、現住所のままでもできると言われたのでそのままでお願いしました。
もともと引越しもしていないのになぜ変更したものを提出しなければいけないのかわかりません。
先に変更した方が銀行の手間が省けるからでしょうか?
それとも何かあるのか、気になるのでどなたか教えて下さい。
宜しくお願いします!

Aベストアンサー

#1,2さんの書かれたものの補足です。

現住所での金銭消費貸借契約&所有権移転登記の場合、後日購入されるマンションへ住所を移した際に、

1.銀行へ対しての住所変更
2.登記簿への住所変更

が必要となります。
登記簿への住所変更を司法書士が行う場合、1万~3万円ほどの費用がかかります。

また、購入されるマンションが

1.床面積が50平方メートル以上
2.自己居住用
3.取得の日以前25年以内に建築されたもの
(鉄筋コンクリート造りである場合)

の場合は、所有権移転の登記費用の軽減措置を受けることができます。この証明書は購入するマンションのある役所でもらえるのですが、そのとき新しい住所の住民票があったほうが簡単にもらえます(通常司法書士が入手します)。

購入後すぐに引っ越されるならば、新住所へ住所移転されたほうが、確実にお得です。

お時間がないようでしたら、金銭消費貸借契約の日に転出届け提出→転入届け提出→契約とされたらいかがでしょうか?銀行は夕方以降でも時間を合わせてくれると思います。住宅ローンを組まれているので、印鑑証明書も必要となり、印鑑の届け出なども必要になると思います。面倒でも、事前に電話で役所に何を持っていく必要があるかを確認したほうがいいと思います(同じ市内での引越しであれば印鑑の届け出などは再度行う必要もありませんし)。

銀行との契約の際は契約者本人が行かなければなりませんが、残代金の支払い(=所有権移転)の日は、委任状を書けば代理人の出席でも構いません。

不動産の購入はなにかとバタバタして大変でしょうが、頑張ってください!

#1,2さんの書かれたものの補足です。

現住所での金銭消費貸借契約&所有権移転登記の場合、後日購入されるマンションへ住所を移した際に、

1.銀行へ対しての住所変更
2.登記簿への住所変更

が必要となります。
登記簿への住所変更を司法書士が行う場合、1万~3万円ほどの費用がかかります。

また、購入されるマンションが

1.床面積が50平方メートル以上
2.自己居住用
3.取得の日以前25年以内に建築されたもの
(鉄筋コンクリート造りである場合)

の場合は、所有権移転の登記費用...続きを読む

Q分譲マンションの鍵を変えたい

購入して、約5年経ちます。
鍵を変えるには、管理組合に申し出なければいけない、と聞いたことがありましが、本当ですか?
ただ単に、鍵を変えた後、管理会社に、新しい鍵を渡す、と言うのは、まずいんですか?
恥を、かきたくありません。
どなたか、詳しい方、どういう手順が良いのか教えてください。
お願いします。

Aベストアンサー

分譲マンションの場合は持ち家ですから、鍵を変えても管理会社に報告
する必要はありません。もちろんスペアも渡す必要はありません。
ただし最近のマンションはセキュリティでの問題もありますので、この
ような時は管理会社の許可が無いと交換は出来ないようです。

とにかく管理会社に連絡し、「今までの鍵では安心して寝る事が出来ま
せん。今よりも複雑で容易に開けられない鍵にしたいのですが、取り替
えをするにあたって管理会社の許可は必要ですか」と聞かれてはどうで
しょうか。マンションによってはマンション規則と言うのが作られてい
て、自分の購入マンションであっても規則に従わなければいけない事も
あります。鍵を変えた後で聞くのではなく、変える前に相談するように
した方が良いと思います。その方が後で恥をかかなくて済むはずです。

Q築6年の中古マンション、リフォーム予算100万で何ができる?

現在、築6年の中古マンションの購入を検討中です。
71m2の3LDK(玄関側に洋室6畳×2、ベランダ側にLDK(カウンターキッチン3.3畳、DKが11畳)、LDKの横に続きの和室6畳)に私と夫、幼児2人が住む予定です。

中古マンションはクリーニングも無しの現況渡しなので、自分でクリーニングやリフォームをしなければなりません。
そこで、リフォームにはどのくらいお金がかかるのでしょうか。
前の方は綺麗に使っているので、壁紙などはトイレくらいしか変えなくてもいいかなと思っているのですが、
・基本のハウスクリーニング代はいくらくらいか
・他に基本的に変えておいた方が良いものはあるのか、また、それはいくらくらいかかるのか
・リフォーム予算100万円で、だいたいどの程度のリフォームができるのか
・ドア(4箇所)やクローゼット(6箇所)の扉の取っ手がすべて金ピカで、それが嫌なのですべて変えたい
などを知りたいと思っています。

また、住戸購入の流れとリフォームの流れはどのようにしていくものなのでしょうか?鍵が渡されてからリフォームの依頼をするものですか?

散漫な文章になってしまってすみません。よろしくお願いいたします。

現在、築6年の中古マンションの購入を検討中です。
71m2の3LDK(玄関側に洋室6畳×2、ベランダ側にLDK(カウンターキッチン3.3畳、DKが11畳)、LDKの横に続きの和室6畳)に私と夫、幼児2人が住む予定です。

中古マンションはクリーニングも無しの現況渡しなので、自分でクリーニングやリフォームをしなければなりません。
そこで、リフォームにはどのくらいお金がかかるのでしょうか。
前の方は綺麗に使っているので、壁紙などはトイレくらいしか変えなくてもいいかなと思っているのですが、
・基本の...続きを読む

Aベストアンサー

築年、広さ、部屋数ほぼ一緒の中古マンションをリフォームしました。

壁紙:クローゼットの中を除き全て
床:クッションフロアだったキッチン、洗面所、トイレを
  フローリングもどきのフロアタイルに
クリーニング:
前オーナーがあまり使用していなく、かつ非常に綺麗だったので
前の家(賃貸)の水周りのみ。

これに加え照明器具の金具補修、トイレ紙巻を施主支給で交換など
細かいことはサービスでしてもらい48万円でした。

壁紙にもランクがあり「量産品」「1000番台」等々
また業者選びも慎重に!
妙に安いところは賃貸の入居者変更御用達の業者だったりします。

合い見積もりを取って、クチコミ等評価も確認し
担当者がどれだけの知識や引き出しを持っているか。
いろいろ検討してみると良いと思います。

壁紙は広い部分は量産(安い)の真っ白漆喰風
水周りとトイレはちょっとデザイン性のあるもの
巾木はビニールではなく木で、、とこだわりましたが
コストも出来上がりもとても満足です。

遊びに来る友人はことごとく新築派から築浅中古派へ寝返ります(笑)。

以下のサイトで神奈川県実績No1というお店にお願いしました。
メールでの綿密な連絡と知識量が魅力です。
100万あると相当出来ると思います。

参考URL:http://www.homepro.co.jp/

築年、広さ、部屋数ほぼ一緒の中古マンションをリフォームしました。

壁紙:クローゼットの中を除き全て
床:クッションフロアだったキッチン、洗面所、トイレを
  フローリングもどきのフロアタイルに
クリーニング:
前オーナーがあまり使用していなく、かつ非常に綺麗だったので
前の家(賃貸)の水周りのみ。

これに加え照明器具の金具補修、トイレ紙巻を施主支給で交換など
細かいことはサービスでしてもらい48万円でした。

壁紙にもランクがあり「量産品」「1000番台」等々
また業者選び...続きを読む

Qフローリングのワックスはするべき?しないべき?

フローリングのワックスはするべき?しないべき?

自分でフローリングにワックスを使用か迷っています。
ワックスはしたほうがコーティング効果で綺麗で傷にも強い。
反面、剥がれてくると見栄えが汚いなども聞きます。
しかも剥離剤で以前のワックスをはがさないといけない等聞くと
素人ができるのか・・・実際、素人がワックスを塗ろうというのも
どうなのか疑問に感じています。
どなたかご意見をいただければ幸いです。

宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

ご自分でぜひどうぞ!
そもそも、自分の家のメンテナンスは専門性の高いものとかいったものをのぞけば、昔は自分達でやっていたはずです。法外な金額をとるなんじゃらコーティングはともかくとしてホームセンターで売っている樹脂ワックスととか水生ワックスなぞは、自分でやるのが普通です。

今の世の中は、家も家具を買うのと同じ感覚の人が多い(業界にも責任があると思うが・・・)ようにも感じますし、販売者(施工者)責任を楯に、自分で直せるものも一から十までいってくる人が本当におおくなったと思います。素人は素人なりに自分の家は自分達で維持をするという気持ちをもって家族が生活すべきだと思います。
子供は親の背中を見て育つといいますし、お父さんの威厳もたもて、家がハッピーになるかと思いますが・・・。

Q登記簿の住所変更を忘れていました。

お世話になります。
4月に中古マンションを購入しました。
不動産屋のアドバイスにより、
売買契約の完了(残金の支払い&登記簿の所有権移転)まで住民票の住所変更は行いませんでしたので、
旧住所のまま所有権移転と抵当権設定の登記が行われています。
その後即日住民票の住所変更は行ったのですが登記簿の住所変更を忘れたまま現在にいたっています。
来年の確定申告で住宅借入金等特別控除を受けようと思っていまして、国税庁タックスアンサーのNo.1213の控除の適用条件は全て満たしているつもりですが、
唯一、登記簿の情報だけで判断すると「住宅の新築や購入をしてから6か月以内に居住の用に供し」の部分が条件に合わなくなってしまいます。
登記簿の住所と住民票の住所が異なっていても控除は受けられるのでしょうか?
また、今から登記簿の住所変更を行うとして自分で(司法書士に委託せずに)手続きができるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

登記簿の住所変更をしなくとも、住宅ローン控除は「購入物件に居住する事」が条件ですので、住民票を移していれば問題はありません。登記簿上の住所は居住している事実とは関係ありませんし、変更登記をせずにずっとそのままにしている人も大勢います。

ローン控除は登記簿謄本・売買契約書の写し・住民票を添付する必要があります。たとえ謄本上の住所が旧住所のままであっても、住民票を移している事が居住している事の証明になりますので、心配はいりません。

尚、住所変更登記は自分でも出来ます。法務局でも手続の仕方は教えてくれます。又、それにかかる費用は登録免許税の4,000円のみです。

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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