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あるマンションについて物件が競売になっています。
物件の種別欄には二つに分けており、一つは土地 持分売り、もう一つは区分所有建物と書いてあります。
入札公告には一括売却と書いてあります。
物件目録の地積ではXXXX平方メートル、共有者○ 持分XXXXX分のXXXと書いてあります。建物各段階の床面積も詳しく書いてあります。競売目的物の部屋番号も書いてあります。
このマンションは1979年頃新築したもの、管理方式は自主管理だそうです。

マンションに付くの競売物件は物件の種別欄には一つだけの区分所有建物、物件番号も一つだけ記入するのが普通に見られると覚えていますが、こんなに場合、上述した競売物件の入札を参入する際に要注意する事を教授していただきたいです。

宜しくお願い申し上げます

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A 回答 (3件)

本来、土地と建物は別個の不動産ですから、土地だけまたは建物だけという処分が可能です。


しかし、敷地利用権(以下、敷地権)を伴わない専有部分が生じることになり、マンションという性質上さまざまな不具合が生じてしまいます。
また、登記簿上においても大規模マンションの場合など数百~数千などという共有関係となり、部屋が売買される度に土地の登記簿を変更していくと登記簿が膨大になり、権利関係の理解が困難となり、事務処理にも支障をきたします。
そこで、区分所有法や登記法が改正され、専有部分と敷地権は、原則として分離処分ができないこととなりました。
すなわち、敷地権の登記をすることで、両者が一体化するため専有部分の登記をすることで敷地についても同様の登記がされたものとしているのです。
ご質問の例は、改正以前のマンションですので、この一体化(敷地権登記)が行われていないということです。(登記官が職権で登記している物件もある)
理論上、分離処分は可能となりますが、現実的には不可能に近いので
敷地権登記されている最近のマンションと比べても登記簿が2つになってしまうこと意外、権利上においては変わりないので心配はないでしょう。
注意点として1点挙げさせて頂けば、先ほど「原則として分離処分ができない」としましたが、法では「規約に別段の定めがなければ…」としていますから管理規約を確認し、管理規約にも「専有部分と敷地とを分離して処分できない」となっており、「分離して処分ができる」となっていないことを確認してください。
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この回答へのお礼

大変勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2010/01/13 23:11

とりあえずご心配はいりません。


今の区分所有法が施行される以前のマンションの敷地には「敷地権」が当たり前に存在するという発想はありません。
従って登記簿謄本も土地と建物は別々に存在します。
ですから競売にかかった場合でも、質問者さんがおっしゃっている状態になります。
(土地は共有持ち分・建物は区分所有ですね)
それだけ古いマンションなんだなぁ、と思っていただければいいですよ。
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この回答へのお礼

ご教授ありがとうございました。

お礼日時:2010/01/13 23:14

敷地が所有権のマンションであれば、土地の共有持分と区分所有物と


一括売却ですから普通だと思います。

共有持ち分 持分XXXXX分のXXX に対してさらに 甲さん乙さんで
1/2づつとか書いてあって、更に売却対象が甲さんの持分だけという
ことであれば乙さんの権利は残ります。
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この回答へのお礼

ご教授ありがとうございました。

お礼日時:2010/01/13 23:16

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Q競売の持ち分売りの物件について

裁判所の競売でマンションの1/2とか1/4の持ち分だけの競売部件を見かけます。こういう場合の買い手は買ったところで当然ながら住めるかどうかはわかりません。買った後どのように利用するのでしょうか?

・立ち退きしてもらって住む?残りの持ち分は占有者が持っていれば立ち退きはさせられませんよね。
・持ち分の家賃で儲ける?家賃を払わなければ残りの持ち分で払えという事で残りの持ち分を手に入れる? それも気の長い話ですね。

Aベストアンサー

こういうケースは大抵が相続不動産を分割せずに共有したまま、相続人が自己破産したりすると
起きるケースです。
とにかく共有持ち分であれ破産管財人は競売にかけます。共有持ち分の片方が競落できれば
いいのですが、おカネがないと第三者(大抵は業者)が安いカネで落札。

つぎに共有持ち分の分割請求 つまり時価で売却して持ち分をカネで払えと言う。
900万で競落したものを、1800万で売れたら900万の儲け。

あるいは、競売されたら困る所有権者は、持ち分を時価で買うというかもしれないけどもともと
それなら競売でおとせばいいわけでカネがないのはばれている。

こんどは全体の競売だからそんなカネはもともとない。応札するのはのこりの持ち分をもっている
業者ということになり、業者は全体を競売価格で手に入れる。それを転売して儲ける。
持ち分が半分なら、今回も900万で落札。
もともと時価3600万のマンションが1800万で手に入る。リフォームして転売して1500万は
もうかりますねぇ。


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