夜逃げの代償

賃貸ワンルームマンションを経営してますが、
賃料延滞のまま相次いで夜逃げされました。
３室連続で各延滞は１年半・半年・３ヶ月です。
管理は街の不動産屋に一任して、管理料は
市場相場より割高な額を毎月定額で払い込
んでいます。
不動産屋にたいし無作為行為等で損失分を
保証してもらうということは可能でしょうか？

No.1 回答者： maisonflora 回答日時： 2002/03/06 11:39

最終的には、難しいでしょう。

理由１．入居の際、申込書が来て、あなたは入居OKされてませんか。
２．申し込み時点で、源泉徴収票や収入が分かる資料の提出をさせているでしょうが、それが、管理会社の判断ミスと言えるものがありますか（明らかに偽物とわかっていたのに、家主に報告しなかったとか）。
３．契約書に、家賃滞納について、管理会社の責任は明記されていますか。
いなければ、少しは（３室の管理料合計）返してもらってもいいでしょう。それ以上取るのは、弁護士費用等がかかるだけです。

No.2 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/03/06 12:01

　基本的には無理ではありませんが困難だと思います。

　管理には大別して、いわゆる契約管理と建物管理とがあり、本件契約管理に関することになると思います。契約管理の管理料は通例賃料の3％～10％程度だと思いますが、まずこの比率とのバランスを考えると、金額的に回収責任まで帰すことは酷と思われます。その点については、よく大手で家賃保証を前提に転貸借契約をして転貸利益として20％～30％程度を収益としている場合がありますが、転貸主が自己を当事者としてその責任において行うこのような契約形態やその利益額との比較においても理解されると思います。
　また、契約管理上の請求と、その回収とはその間に法律が一本線を引いており、それは弁護士法です。賃貸管理業そのものは宅建業と違い従来原則として免許制になっていませんが(今日は一定規模以上は一定手続あるようですが)、宅建業では、賃貸借契約の代理までが許されており、債権となった賃料請求権の代理的行使は弁護士法の規制する範囲になると解され、その意味「回収」は業務範囲となり得ず、結果的な責任を帰することは困難だということになります。
　したがって、本件で無作為とされているのは、「請求」までの段階の管理業者の債務不履行といえ、例えば半年も1年も家賃の催促などをサボって、なおかつそれが原因で夜逃げされ回収ができなかった、ということが事実上証明されなければ法律的にも無理ということになってしまいます。法律論でいけば、債務不履行の証明責任は管理業者になろうかと思われますが、訴訟の実務では「必要的証明義務」という意識が働くようで、必ずしも債務不履行だからどんどん請求ということが認められるものではないようです。

No.3 回答者： youchann 回答日時： 2002/03/06 12:19

最近はクレジット会社などが主体として、家賃保証システムを導入することができます。

だいたい賃料の2-3％で延滞等も保証してくれるようです。
今後はそういうシステムを利用してはいかがですか？

また、三件も夜逃げが続くのは少し尋常でない気がします。
不動産業者にも原因がないか調査する必要があるかもしれませんね。
また管理会社を変える事も検討しがほうがいいでしょう。

No.4 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/03/06 12:23

　しかしながら、不動産管理の実務では、管理業者がかなり取り仕切っているのも実情といえ、先ほどのような回答で終えてしまってはあまり味気ないのでアドバイスに切り替えさせていただくとすれば、業者が、請求やほうれんそう(報告相談連絡)義務を果たさずにいたということが明らかであれば、「ウチはとにかくそちらに任せていてこれといったほうれんそうもなかったのだから、なんとかしてもらえないかな?」ぐらいの主張をすることはご自由だと思います。

そして、それに対して「申し訳ない、じゃあ今後管理費を少し安くするから勘弁してよ」などというやりとりに向けるのが、人情味のある処理方法ではないかと思うところです。

この回答へのお礼

おっしゃるような主張はしたのですが、「無銭賃借を繰り返す一種のプロ軍団に引っかかったのでしょうがない」という言い方をされたので「だからプロに管理して貰っている」とはねかえしました。家賃収入に応じた管理費ではなく定額の管理費なので管理する室数が少ないほど、パフォーマンスが出るという呆れた仕事意識の不動産屋から即刻手を引くつもりです。

お礼日時：2002/03/06 13:05