大家都合での引っ越し要求 賃借人に契約違反があった場合どうなりますか

現在、借家一戸建てに住んでおり約９年半が経過しました。
契約は一般？契約（定期ではない）の２年自動更新付きですが、今まで更新料とかの支払いも一切ありませんでした。

本日、来春４月頃に現在の建物を壊して新しくアパートを建てたいのでお知らせします。とのちらしが不動産屋から来ていました。

このような場合過去の質問等をみますと、賃借人は契約書に退去時に金員の請求をしないと記載してあっても相応の退去料が貰えるみたいですが

当方、無断で猫を飼っており、９年前に結んだ契約書にはペット禁止の文言が入っております。
ただ、猫を飼い始めたのは６年前からであり、大家さんも家の中に猫がいるのを見た事がありますが、特に苦情も言われたことがありません。

賃借人が契約違反をしている事を理由に、大家都合であっても退去時に引っ越し費用等の支払いをしない事が出来るのでしょうか？

大家さんには約１０年間良くして頂いたので、ゴネて居座ろうとは思わないのですが、引っ越し費用等の金銭的負担が大きく、退去しなければ発生しない予期せぬ費用なので困っています。
（未確認ですが大家さんは費用負担をしてくれる気は無さそうです）

良いアドバイスがありましたらご教授下さい。

No.5 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/09/06 13:56

＃２です

＞契約書には半年～１年前に解約を予告しその期間が過ぎれば賃貸契約は消滅する旨記載がありますが
この場合でも、大家さんの都合なので引っ越し費用等は補償して貰えるんですよね？？

記載は関係有りません
書かれていても無効だとの判例が出ていますので補償を要求できます

＃２のお礼欄の内容を読む限り貴方は補償を要求できるでしょう

老朽化が著しく無い限り大家にも建て替えによる退去要求は出来ません

さてどの位で決着できるかな？

・敷金全額返還．．．当然でしょうね
・原状回復免除．．．どうせ潰しますから
・引っ越し代．．．．もらｗないと引っ越せません
それから
・新しい住居の敷金．．．これ位はねえ
・家賃の１－２ヶ月分．．ついでに出して．．．。
・迷惑料．．．．．．．．貴方次第

こんなところでしょうか？

それ以上要求すれば欲深いかな？．．．（笑）。

＞大家さんは費用負担をしてくれる気は無さそうです

出してくれなければその物件にそのまま住まれれば良いだけの話しです

「おねがい、出て行ってください」の世界です．．．（笑）。

一般ではそれらをまとめて「立ち退き料」と読んで請求します

家賃の６－８ヶ月分くらいは頂けるでしょうね

この回答へのお礼

再度の回答ありがとうございます。

取り敢えず、先日のチラシは見なかった事にしてｗ正式な退去要請があるまでシカトしようと思います。
９月末までに正式な通知がなければ３月末の退去も必要じゃないでしょうから^^

退去要請があったら条件をよく話し合いたいと思います。
敷金全額返還＋引っ越し費用全額負担＋新規借家礼金、手数料全額負担＋α位で何とか決着付けたいと思います

お礼日時：2006/09/06 16:34

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/09/06 10:44

契約違反を理由にする場合は、影響するかもしれませんし、大家側からの立ち退き要求の場合でも取り壊しをしない目的での立ち退き要求の場合は、敷金のほかに追加で原状回復費を請求されるかもしれませんが、

建て替えを理由にする場合、原状回復費は不要ですので、ペットについては、あまり影響しないでしょう。


＞このような場合過去の質問等をみますと、賃借人は契約書に退去時に金員の請求をしないと記載してあっても相応の退去料が貰えるみたいですが

基本的に借り手が一方的に不利になる契約は無効となります(消費者契約法など)


借地借家法により大家側からの立ち退き要求を行うには大家側の正当な事由が必要です。

正当な事由というのもきっちり決まったものはないので、話し合いで決着がつかなければ、裁判となります。
その際に、大家側の正当な事由として検討されるのが以下の項目です。

１）その建物を大家が使用する（今回の場合は取り壊す）必要性
２）契約の従前の経過
３）建物の状況
４）貸し手が明け渡しの条件として、提供を申し出た財産上の給付

このうち4がいわゆる立退き料の根拠です。

借り手に不利な契約は無効とされると思いますし、大家側の正当な理由が１～３だけでは不十分な場合、４の金銭などにより正当性を補充する必要があります。

ただ、築30年ですと耐震基準が大改正される以前のものです。このようなものの中には現行の耐震基準を満足しないどころか、震度5程度で倒壊する危険性がありなおかつ補強では対応しきれないような建物も存在します。見かけだけでなくこのような事由（１）により正当性が認められることもあります。

でも一般的には、引越し代程度はもらってよいものと思います。

あと更新と書いてあるので2年とかの契約期間のある契約だと思われます。このような契約期間のある契約は原則として中途での解約はできないことになっています(通常借りてからの中途解約については特約がある)。
半年以上前に連絡すればよいというのは契約期間のない契約の場合や更新をしない場合(すなわち契約期間までは契約が続く)です。

契約期間中の立ち退き要求なら、その分借り手の権利を侵害しているといえますし、契約違反ともいえます。契約違反による違約金の設定などがあれば、それを請求できる可能性もあります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

取り敢えず、先日のチラシは見なかった事にしてｗ正式な退去要請があるまでシカトしようと思います。
９月末までに正式な通知がなければ３月末の退去も必要じゃないでしょうから^^

退去要請があったら条件をよく話し合いたいと思います。
敷金全額返還＋引っ越し費用全額負担＋新規借家礼金、手数料全額負担＋α位で何とか決着付けたいと思います

お礼日時：2006/09/06 16:36

No.3 回答者： undou_2006 回答日時： 2006/09/06 00:10

大家さんが過去に良くしてくれたのは、あなたがお金をくれる借家人だからでしょうー＾＾；

退去についての大家さんの対応を見る限り、気を遣うことはないですよ。既に利害が対立してますから。

つまりは。。。あなたが、納得できたら退去すれば良い、納得できないなら退去することはない、ということです。

猫の件ですが、当初の契約書の文言よりも、双方の合意に基づいてなされた3度？の契約更新が優先されますので、大家さんが猫の飼育を事実上認めていたと、あなたは主張すれば良いのです。
結果的には、大なり小なりのゴネる形にならざるを得ないですよ。それが一切嫌なら、泣き寝入りしかないでしょうね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

取り敢えず、先日のチラシは見なかった事にしてｗ正式な退去要請があるまでシカトしようと思います。
９月末までに正式な通知がなければ３月末の退去も必要じゃないでしょうから^^

退去要請があったら条件をよく話し合いたいと思います。
敷金全額返還＋引っ越し費用全額負担＋新規借家礼金、手数料全額負担＋α位で何とか決着付けたいと思います

お礼日時：2006/09/06 16:33

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/09/05 08:44

大家してます

大家都合での退去要求とペットの違反は関係ない別の事案と考えます

＞大家さんも家の中に猫がいるのを見た事がありますが、

貴方が飼っているのか近所の猫がたまたまいたのかは分かりません

＞賃借人が契約違反をしている事を理由に、大家都合であっても退去時に引っ越し費用等の支払いをしない事が出来るのでしょうか？

出来ません、別の問題です

契約違反は違反としての罰則は有るでしょう

古い家屋の場合、迷惑料が貰えないこともあります

そのうち建て替えになるのを承知で入居されていた場合などは交渉も困難でしょう

契約書に「退去時に金員の請求をしない」と記載しているのならそうなるような古い建物だったのでは？

あまりにも古く建て替えないとならない建物なら大家都合で建て替えできる場合も有ります

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
猫は飼っているのを見られただけでなく散歩している所も見かけられても
何も言われないだけではなく可愛い猫ちゃんねと声をかけて貰った事もあります。
なので、完全に家で飼っている事は認識していると思います。

借家は築３０年くらいで１５年ほど前に一度リフォームした感じがあります。
大家さんには壊すまで住みますのでよろしくと宣言？したことがあり、大家さんも宜しくとのことでした。

しかし、今すぐに建て替えなければ壊れてしまうほどボロボロでは無いと思われます。
今回取り壊す一番の要因は同じような戸建てが６戸並んでおり、そのうち３軒が退去し古い家の為、入居者が応募してこないから、残りの３軒も壊して新築アパートを建てるのだと思います。

契約書には半年～１年前に解約を予告しその期間が過ぎれば賃貸契約は消滅する旨記載がありますが
この場合でも、大家さんの都合なので引っ越し費用等は補償して貰えるんですよね？？
法的根拠があれば具体的に教えていただけると幸いです。

お礼日時：2006/09/05 21:30

No.1 回答者： zumichann 回答日時： 2006/09/05 01:23

本来は更新ごとに一ヶ月分とられるのが一般的ですから、家賃４ヶ月分特をしてることになりますよね。

古いお宅でしょうから、いずれは出るおつもりだったと思います。
それだけ良くしてくれた大家さんですから、あと半年以上ありますし、すんなり自力で出てあげてもいいかなと思います。
取り壊しということで、敷金は全額返ってくると思いますので、それを引っ越し費用に充てられるのではないでしょうか。
ペットを飼ってて何が困るかと言ったら家が傷む事ですから、取り壊しならそれも関係ないでしょうし。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。

ご指摘の通り古い家家賃も安く敷金も全額返ってくるとはいえ１０万円にしかなりません。
新しく家を借りるとなると敷礼、手数料、引っ越し費用、その他家財道具類の買い換えも必要となりますので
（サイズが合わないカーテン、絨毯他、現在の家は古いですが広いので同金額で借りられる家には収まらないと思われるタンスや家電があります）
少なく見積もっても６０～８０万ほどかかると思われます。
半年でそんな費用を用意できるほど裕福でないので自力で出たくても出られないのが現状です。

お礼日時：2006/09/05 07:16