居候者が立ち退かなくて困っています。

Question

初めて質問させて戴きます。
　私の妻が結婚前に住んでいたマンションは妻の名義で借りて妻の母と母の内縁の男と３人で暮らしておりました。契約書類上では賃貸は妻の名義で同居人は妻の母だけになっており内縁関係の男は別の住所に居る事になっています。

　１年半前に妻が私と結婚した後はそこには実際には妻の母とその内縁関係の男の二人で暮らしており、その間ずっとその家賃はこちらから送金をしていました。が、私達にも子供が出来た事が判り経済的に余裕が無いので、今年の５月一杯で賃貸契約が切れるのを期に解約をさせて欲しいとその半年以上前に申し出て、その時には口では了解を得ておりました。

　ところが、実際５月の期日になるとその男は聞き入れず、私の妻に無断で男の仲間である不動産屋さんと共謀をして契約の更新手続きを無理矢理とってしまいました。すぐにこちらで契約解除の申請手続きを取りましたが男は居座ったままです。妻の母は何とか男の目を盗んで助けだしてよそに住まわせる事ができましたので、今は男が一人で住んでいます。しかしながら契約解除は８月末に仕切り直しましたのでそれまでにその男を出して部屋を明け渡す責任が妻にはあります。

　再三男に出るように言っても聞き入れて貰えず、法律に詳しいらしく逆に居住権や荷物や財産の権利を言い出して埒があきません。家の鍵も返して貰えません。

　ネットで調べてみたら居住権を主張できるのは家主に対して正当な賃借権を持っている場合に限るとあるのですが居候者は当てはまるのでしょうか？また、法的には強制退去を行うには裁判所に申請をして時間がかかるようなのですが、この様な居候者の被害に対抗する方法がございましたらお教え戴けないでしょうか？どうか宜しくお願い致します。

mu128 · Accepted Answer

それは本当に良かったですね。その男の言動から今後トラブルになりそうな気がしたのですが、それが無駄になって良かったです。逆に私の回答が余計な心配をかけてしまったかもしれませんね。申し訳ございません。
偽造された契約書は着払いできたのですか？　ひどいですね。どんなものかは見てみたいですが、解決したのだから、もう不要ですね。

まだ、大家さんに部屋を返却するという義務があります。しかし、ほぼ解決しているので精神的にはかなり楽になったことでしょう。（私も何件か追い出したことがありましたが、入居者が納得して退去していけば、いくらゴミや荷物がたくさんあっても、すごく嬉しいものです。それほど、不法な占有者を追い出すのは苦労するということです。実際に、契約者が退去したのにルームメイトがそのまま居座って困っているとか、入居者が家賃滞納して保証人が払うのだが早く退去してもらいのだが、なかなか退去してくれない、といったトラブルが結構あります。）

部屋は傷んでいないですか？　普通に退去してくれていればいいのですが。

音楽のお仕事頑張ってください。（教師をやられているなんて、すごいですね）
元気な男の子を産んでください。これで安心して子育てに集中できますね。

mu128 · Answer

もし、質問者さんが大家さんの立場になって考えるとどうでしょうか？
ある人（奥さん）に貸していたはずの物件が、ある日、突然、「同居人が勝手に住んでいて、私達は住んでいないので契約解除します。今後は、家賃の請求や退去などについてはその同居人と交渉して下さい」と言われたらどう思われますか？
普通の大家さんだったら、そのような身勝手な男だけを残して、退去するなんて酷いと感じると思います。契約解除するなら、部屋を何もない状態で返却するようにと要求することでしょう。

裁判所が扱ってくれないということはないと思いますよ。確かに大家さんとその男との間で原告被告になった方がわかりやすいとは思いますが。
まぁ、大家さんの協力も必要になると思いますので、大家さんに代わりに裁判をやってもらうか（その場合は、奥さんと占有者である男が被告になることでしょう）、または、大家さんと共同して男を訴えるか、が考えられると思います。弁護士と相談してどの方法が良いのかを決めるようにして下さい。
裁判は最悪のケースの時です。当然、当事者同士で話し合いが上手くいけばそれが最善です。（当事者だけの交渉に不安があるのでしたら、弁護士にも同席してもらえばいいと思います。）例えばですが、引越し代をいくらか支払って退去してもらうという交渉も良いかと思います。退去させることができなければ、損害が増えるばかりです。裁判になったらもっと費用がかかります。この際、ある程度の出費は仕方がないと考えてしまうのも方法です。ただし、引越し先のアパート等の保証人にはならないようにして下さい。なってしまうと、同じことを繰り返してしまいます。

そのような人間的に非道な男を許せませんが、だからと言って、裁判所などの力なしでは強制的に対処できないところが辛いところです。そのようなことが可能であれば、現在、家賃を滞納している入居者達が居場所を失うでしょうね。悪質な滞納者や占有者だったら強制的に退去させてもいいと考えますが、「悪質」の基準が確定しない以上、裁判所で決定してもらうしかありません。自分で勝手に処理（自力救済）することは禁止されています。もし勝手にやってしまうと逆に訴えられることもありますし、それを狙っているかもしれません。
裁判をして勝ったとしてもそれだけで安心しないようにして下さい。明け渡すようにという判決を貰ったとしても、その男が素直に退去するとは限りません。その後、強制執行の手続きをとって、大家さんに部屋を返還するまでは終わりとは言えません。
そのためにも、なるべくその男に任意に退去してもらうように交渉していくことが時間的にも費用的にも一番いい結果になります。（その男に定職があり安定した収入があるのでしたら、裁判手続きをしてから、その費用分を給料差押するとかありますけど）

ところで、偽造された契約書は送られてきましたか？　送らないと思うけど・・・。

mu128 · Answer

人によって考え方が違うのはよくあることです。が、私としてはその弁護士さんが言う方法で本当にいいのかは疑問です。契約解除以降に居座った場合の損害は大家さんに対しては、質問者さん側が責任を負わなければなりませんが、立て替えた場合は、逆にその原因を作ったその男にも請求できる権利が質問者さんにはあります。（これを取り戻すのは簡単ではありませんが）
しかし、「契約更新が無効」「責任はないと主張」するという見解ももっともだと思いますが、賃貸借契約というのは更新手続きをしなくても、退去しない限りはそのまま自動更新になります。なので、更新手続きの無効を主張することはあまり意味のないことと思います。また、借主には契約解除後には部屋を原状に戻して貸主に返却するという義務があります。その点を貸主側から突っ込まれれば、やはり、その義務に応じなければならないと考えます。大家さんから見れば、借主である質問者さんの奥さんは、そのような男に同居する権利を与えてしまった訳ですから、その者を退去させる義務があるのではないか？と思われるはずです。

どのような対策をするかは他の人にも聞いてみて、同じような方法を提案されて、それに根拠があれば、それで結構かと思います。

あまり得にもなりませんが、転貸（また貸し）について・・・。
このような転貸の場合は、大家さんの承諾や承諾に代わるものがあったか？ということがポイントになります。知っていながら何も言わなかったのなら承諾に代わるものがあったと言えます。
承諾がない無断転貸の場合は、借主である奥さんは違反行為をしてしまったわけですから、そのことによって損害が生じれば責任を負わなければなりません。
承諾を得ていて適法に転貸していたのであっても、奥さんはまず転借人である男から部屋を返還をしてもらってから、大家さんに返還する義務があります。
どちらにしても、間にいる賃借人（奥さん）は義務があるのです。
ちなみに、原契約（大家さんと奥さんの契約）が終了すれば、転貸借契約（奥さんとその男との契約）も終了しますが、それを主張するためには、大家さんからその男への通知が必要とされています。通知後６ヵ月経過してから終了となります・・。

私の名前の所をクリックしてみて下さい。そうすると、私が今までに回答したものが表示されます。ちょうど、先程、タイミングよく他の質問に答えたものがありますので、場所が遠いか近いかわかります。偶然にも質問者さんのお仕事である「音楽」のさかん（かな？）の場所です。

mu128 · Answer

大変だと思いますが頑張ってください。
裁判は申し立てをしてから結構時間がかかります。地域や時期によっても違ってきますが、申し立ててから２ヵ月後にようやっと口頭弁論という感じです。相手が出席すればその分遅くなります・・・。もうちょっとスムーズにいかないの？と感じるかと思いますよ。

法律相談では良い対策方法や手続き方法を教えてもらえばいいですね。

私への個人的な連絡方法ということでしょうか？
私もできれば質問者さんに直接連絡や助言をしたり、場所が遠くなければ（多分遠いかな？）その男との交渉をやってあげたいくらいなのですが、こちらのサイトでは個人を特定させるようなこと（電話番号やメールアドレスなど）が禁じられております。双方が合意すればメールアドレスを教えても良いというシステムがあれば良いのですが、ないみたいです。

不動産契約についての情報や相談できるサイトを紹介しておきます。全く同じケースはないと思いますが、似たような事例や相談を検索してみるのも良いかもしれませんね。
http://fudosan.jp/agent/agent.html
http://chintaifaq.net/index.htm
http://www.chintaihakase.com/index.html
http://www.heyasagase.com/

mu128 · Answer

本当に今月までに退去してくれていたら良いのですが少し不安です。言っては何ですが、そのようなタイプの人間というのは、平気で約束を破ります。私も不動産業をしておりますが（弁護士でなくてすみません）、そのような場合は守らないものと思い、約束を守ってくれたらラッキーくらいに考えておいた方がいいかもしれません。（人間不信になってしまうくらい約束を守らない人が多くなってきました。）

一緒に立ち会うことができたなら、荷物の選別は書面にしておいて最後に署名をもらっておいた方がいいかもしれませんね。できれば、他の人にも立ち会ってもらった方がいいと思います。冷蔵庫やタンスなど自分達で買った物だったら持っていても良いと思いますよ。（ただ、まだ生活をするような状況ですと後で文句を言われるかもしれませんが）

鍵を渡してくれなくても警察に言っても対応はしてくれないでしょう。同居人であったのは事実であり、最初に合鍵を普通に渡してしまったものでしょうから、その時に問題がなければ仕方がありません。

損害金については、「２倍」とか記載されていなければ、２倍までは払わなくてもいいですね。ただ、家賃相当分を損害金として支払うことは当然ですし、次の入居希望者がいたらという点が心配です。

不動産屋の言っていることは意味不明です。気にしないで結構です。

保証人については、質問者さん側で支払っていれば問題はありませんが、万一、何らかの請求が保証人さんにいってしまったら、一度、質問者さんに連絡して確認するように伝えておいて下さい。それでないと、払う必要のないものを保証人だからということで払ってしまうこともあるかもしれません。

電気などは、いきなり止めるのは酷なので、「あなた名義に変更しておきますので、後はあなたが払ってください。手続きの関係であなた名義に変更できなかったら、今月２７日付で中止しますので、その後は自分で通電や使用開始の手続きをして下さい。」と言っておけばいかがでしょうか？　ただ、普通に名義変更の手続きが受理されれば、予告なしでも結構だと思います。（名義変更は、私は不動産業者なので普通に手続きして受理はされますが、一般の人が手続きができるかどうかはわかりませんので、聞いてみた方がいいかもしれませんね。）名義変更ができれば最善です。今まで同居していたが別居することになったので・・・と言えば受理してくれるかもしれません。できなかった場合は、予告してから止めるのがいいと思いますが、予告してから実際に止めるまでの間の期間は少ない方がいいでしょう。というのも、今の名義は奥さんになっているのですから、１週間後に止めると言われれば、その間、使いまくって使用料金を高額にしてしまうなど、嫌がらせをされるかもしれません。

あと、精神的なプレッシャーをかけるのなら、部屋までいって直接会って話しをするか、最低でも電話で話した方が良いかと思います。

mu128 · Answer

交渉してもダメなようですから、弁護士に依頼して裁判上でやることが安全です。名義が奥さん名義だからといって、勝手に荷物を処分したりすると、逆に訴えられて損害賠償を請求されることが十分考えられます。その男はそれを狙っているのかもしれません。
部屋の明け渡しと明け渡しまでの期間の賃料相当分を損害金として請求すればいかがでしょうか。あとは、書類偽造の点も攻めれば良いかと思います。更新された契約書は送ってこないかもしれません。証拠として残ってしまいますので。（だからと言って、仮にその契約書が白紙になったとしても、有利になるわけではありません。更新手続きをしなかったとしても、自動更新でそのまま継続されていると判断されますし、同居人がいたということも強く責められるものではありません。）

８月末までに退去すると提出した契約解除の書類は、質問者さん側が用意されたのでしょうか？　それとも、不動産会社側が用意した書類なのでしょうか？　不動産会社が用意した書類でしたら、何か書かれていませんでしたか？
最初の契約書には、明け渡し予定日を過ぎても占有を解かなかった場合の損害金の規定は記載されていませんか？　私としては、前回お話ししたことを心配しています。期限までに部屋を明け渡さない場合は家賃相当分を払うのは当然としても、契約書の規定によりその額が２倍になったり、下手をすると、退去すると言っていたから次の入居者の募集をして決まったのに、その入居希望者が引越しできなくなってしまい損害金を請求される可能性もあります。もし、その男がそれを利用していくらか金銭を取ってやろうと考えていたらどうしますか？　なので、私としては、大家さんに契約解除の通知の撤回を申し入れた方が良いと思います。その際は、できれば書面によってその撤回を受理したという証拠を残すことが一番です。または、証拠としては弱いですが、だれか証人を連れて行くか、録音しておくことも良いかもしれません。（ただし、録音したものは証拠としては扱われにくいと聞きますので、やはり書面にした方がいいでしょう。）

最初に契約した際の契約書には、連帯保証人はどなたがなっているのでしょうか？
最悪の場合は、その保証人さんにも迷惑をかけることになってしまいますので、あらかじめ今の状況をお話ししておきましょう。
また、勝手に更新契約した際の連帯保証人はどなたなのでしょうか？

電気などは、止めたらいけないのでしたら、名義変更をしておけばいかがですか？
もう、契約者本人は住んでいなくて、他の人が住んでいるので、その男の名前を言って、今後はその男宛てに請求書を出して下さい、と言えばいいのです。その男の連絡先を教えれば、あとは電力会社などから連絡がいくと思います。その男がそれを認めないと言ったら止めてくださいと言えばいいです。

質問者さんが奥さんから委任されていることを伝えれば交渉はできます。または、最初だけ奥さんに電話などで「今後はだんなと交渉して下さい」と言ってもらえばいかがですか。
奥さん、大変な時期であまり心配させたくないですね。出産後に交渉して、それまでは質問者さんが弁護士などと相談してみてはいかがですか。出産後もすごく大変なのはわかりますが、出産間近ですと赤ちゃんに影響がでるかもしれないので・・・。（出産のことはよくわからないのですが、出産時期は精神的負荷をかけない方がいいのではと思います。）

mu128 · Answer

新しくされた契約の賃借人の名義は奥さん名義なので、奥さんが契約解除をすることができる権利がありますが、逆に言えば、奥さんに建物の明け渡しの完了するまで義務が生じてきてしまいます。確かに不法占有者として扱っても良いと思いますが、今までずっとそこに住んでいたという事実もありますので、難しい問題ですね。

契約書には奥さんが署名捺印してしまったのでしょうか？
その契約書は手元にあるのでしょうか？
８月末までに契約解除をするという通知をしてしまいますと、契約書の規定によっては、９月以降の家賃は倍額になってしまうおそれがあります。なぜなら、「明け渡し予定日を過ぎても占有を解かない場合は、通常の家賃の倍額を請求する」という規定があるかもしれないからです。奥さんに無断で契約書を作成してしまったのだから、その点を追及することが良いかと思います。（ただ、その後で、契約解除の申し出をしてしまったことで認めてしまったことにならないかが問題です。そう言われたら、最初にした契約についての解約ということを主張して下さい。）

大家さんには相談されていますか？
また、最初に契約した際の不動産業者は？
無断で更新した際の不動産業者は本当に不動産業の免許を持っているのか？

自分に都合の良いことだけは知っているような人ですから、そのような人だからこそ、正式な手段で対抗すべきかと思います。つまり、裁判で不法占有を理由に立退きをさせるか、または、大家さんから契約解除をしてもらい明け渡しの裁判をやってもらうか、です。大家さんには、家賃としてではなく損害金として家賃相当額を支払って、その入居者に対して滞納している状況であることを通知してもらうなどの方法もあります。いずれにしても、大家さんの協力が必要です。

大家さんや不動産業者にも相談してみて下さい。親身になってくれるような人でしたら協力してくれるかもしれません。大家さんが「それは借主とその入居者の間で解決して」と言われるかもしれませんが、そうしたら、その男相手に裁判をする方がいいでしょう。（大家さんが協力してくれなかったら、わざと家賃滞納をして大家さんから契約解除させる方法もありますが、費用的にはかなりかかりますし、信用問題にも悪影響が出てきてしまいます。それだったら、その男に対して行動をして、強制退去させてから明け渡しをした方がいいと思います。それでも、時間と費用がかかるでしょうが・・・）

その男に有利な点（今まで実際にそこに住んでいた）と、不利な点（契約書偽造？・契約者以外が住んでいる）などを詰めていって下さい。

あと、電気やガス・水道の名義はどうなっていますか？　奥さんや母親名義だったら、中止の手続きをしましょう。

nonbay39 · Answer

その居候は何の権限もない、単なる不法占有者でしょう。
　よって法で保護されるべき居住者ではないでしょう。
　ただ、奥様が大家に対して部屋を明け渡さないと契約解除はできないでしょう。大家には何の責任もありませんから。その居候を追い出す責任は奥様にあるでしょう。
　
　お気の毒ですが、無料法律相談に行くことをお勧めします。

居候者が立ち退かなくて困っています。

それは本当に良かったですね。

もし、質問者さんが大家さんの立場になって考えるとどうでしょうか？

人によって考え方が違うのはよくあることです。

大変だと思いますが頑張ってください。

本当に今月までに退去してくれていたら良いのですが少し不安です。

交渉してもダメなようですから、弁護士に依頼して裁判上でやることが安全です。

この回答への補足

新しくされた契約の賃借人の名義は奥さん名義なので、奥さんが契約解除をすることができる権利がありますが、逆に言えば、奥さんに建物の明け渡しの完了するまで義務が生じてきてしまいます。

この回答への補足

その居候は何の権限もない、単なる不法占有者でしょう。

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