ちょっと変わったマニアな作品が集結

一般競争入札でマイホーム用の土地取得を検討しています。

一般競争入札の場合、不動産屋は相場より安く仕入れる。個人は相場を超える入札をする場合がある、と過去の質問で読みました。

個人の入札額を読むことは出来ませんが、不動産屋の入札額は推測できるのかと思っています。

そこで質問なのですが、不動産屋は土地を取得して売る時は粗利率(原価率)は何%の設定をするのでしょうか?もしくは相場よりドノぐらい安いと購入するのでしょうか?

仲介と違い売る時は自社物件なので手数料収入がない、仲介と違いキャッシュフローが悪くなる、登記費用がかかる、という事を考えると20%ぐらい粗利がないとやっていけない気もするのですが。。。

物件(土地)は都内の住宅街で駅まで徒歩8分の好立地なので売るに困らない引き合いの多いエリアです。

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A 回答 (2件)

難しい質問ですが土地と言ってもいくつかに区切って分譲出来る場合と単体のもの、又は不動産業者と言っても建売分譲目的なのか単に宅地分譲なのかその他の目的なのか等々の内容により異なりますので結論から言えば、


>個人の入札額を読むことは出来ませんが
と同様に業者の入札額を読む事も出来ませんと解釈しておいた方が無難です。

確かに土地を取得してそのまま転売するにしても物件代金以外に移転費用その他取得原価を要しますので質問者記載の通りに20%位粗利が無いとやっていけないだろうという推測は当たっている面は有ります。
しかし建売業者であれば土地代はとんとんでも建物でわずかでも利益が出れば良い考えで入札すれば、極端な話その土地の実勢取引水準の単価以上の価格で差す事も可能というケースは有ります。

一例を書けば実勢取引水準で坪100万円程度の相場観の土地が有ったとしてその土地を坪110万円で仕入れても建物分で何とか利益を確保する事が可能なケースも有り得るという事です。
よって業者だからと言ってもどの程度の水準で入札して来るかを読み切る事は一般人同様に不可能であると考えてください。
参考までにプロのみを対象とした競争入札であっても、開示後の最高落札額の根拠が理解出来ないというケースも有りますので。
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この回答へのお礼

土地は29坪で、地主さんが相続税とかで敷地を分筆して物納したのだと思います。(まだ地番が振られていない)
建築条件付きや建て売りをしている業者のやり口はココで勉強しました。
指し値を検討するための情報の一つとして、横にスルーさせる場合は粗利20%は大外れではないという事が分かっただけでも収穫です。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2006/09/05 12:53

>粗利率(原価率)は何%の設定をするのでしょうか?



設定はしていませんよ

500万円で入手しようと1000万円で入手しようと価値が1500万円ならその値段で販売します

逆に赤字の物件も有るそうです

相場は周辺の状態に合わせて設定します

それに入札も自社取得の場合だけとは限りません

依頼されて取得後すぐ依頼主に渡すことも有ります

その場合は周辺相場・利益率は関係有りません
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この回答へのお礼

「販管費や諸費用を考えると粗利10%以上は無いと赤字になる」とかそういう内情を聞きたかったのです。
回答ありがとうございました。

お礼日時:2006/09/05 12:47

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Q建売業者の利益率

例えば、
都内某駅徒歩10分
敷地面積29坪、建築面積28坪、3,700万の新築建売戸建があった場合、
どのくらい利益があるものなのか?
建築費は坪単価どれくらいか?
業者は土地をどのくらいで仕入れるのか?

以上を教えていただけますでしょうか?
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

元建設デべ社員で、実家は元戸建建設業です。

いろんな条件で変わってくるので一概に定率化できませんが、
純利益は5%~15%の間です。

土地を購入してすぐに上物造ってすぐに販売できれば
当然利益率は上がりますが、販売が長引いた場合は悲惨です。

購入したい物件の値引きの参考にするのか
ご自分が建売業者をおやりになりたいのか判りませんが
儲かっている建売業者は、
ご自分が「欲しくなる」ような物件を建てます。
当然、購入希望者も多くなるわけですから
無理な値引きを希望しても
やんわり断られると思います。

しかし、都内某駅徒歩10分で敷地29坪の新築住宅がその値段で
存在しますか??
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Q住宅建築の粗利益について

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Aベストアンサー

材木屋と増改築をしてます。増改築メインなのですが参考になるかどうか・・・・
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多少高くてもいいと思いますよ。私は高いと思われたら、解体してみないとわからないので余分に見積もりしていますと言ってます。逃げ口上ですね^^

粗利益ですが、工務店それぞれじゃないですか?
借入の返済や会社経費がどれだけ必要かですね、また
いつ仕事が切れても息が続けるようにしておく必要もあります。

本当は賃金なんか高くていいんですよね。
50代の職人が年収360万(1.5万*20日*12ヶ月)
同年代のサラリーマンにくらべると決して高い賃金ではないのに、労務費みるなり高いと思われるのが一番嫌いです。

Q粗利益と営業利益の違い

こんにちわ

粗利益と営業利益はどう違うのでしょうか。どちらも売り上げから経費などを引いているようなのですが、

会社を見る場合どちらの数字が高い方が儲かっている会社なのでしょうか。

Aベストアンサー

単純に説明すると上から

売上総利益(粗利益):売上総利益=売上高-売上原価
営業利益:営業利益=売上総利益-販管費(営業に掛かった費用)
経常利益:経常利益=営業利益-営業外損益
税引前当期利益:税引前当期利益=経常利益-特別損益
当期利益:当期利益=税引前当期利益-税金(法人税+住民税+事業税)

という計算になります。

単純に金額だけで見るのであれば、粗利益が大きいほうがよいのですが、
売上1億の粗利益5000万の会社と、売上3000万の粗利益2500万の会社では
後者の会社のほうが額は少ないですが粗利益率が高いので優秀な会社と言えるでしょう。

ただこれも業種により計算方法や優秀といえるパーセンテージが異なってきますので
一概に金額だけを見て儲かっているかどうかの判断は難しいと思います。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q保証料(銀行融資を受けた際)の勘定科目は??

銀行より短期借入金として融資を受けました。
その際保証料が引かれていたのですが、勘定科目は何になりますか?

Aベストアンサー

手数料ないしは雑費(販管費)でよろしいかと存じます。
なお、今回は短期借入金に対する(都道府県保証協会などの)保証料とのことですので、1年以内の保証になりましょうから当期の損金としてよろしいかと存じます。
これが、長期借入金にかかる保証料であれば、「保証という役務にたいする対価の1年以上の先払い」とみなし、前払費用を適用する必要があります(決算期ないしは各月ごとに前払費用を費用に振り替えることになります)。

Q銀行振込で支払った場合、領収書は発行してもらえないのでしょうか?

銀行振込で支払った場合、領収書は発行してもらえないのでしょうか?

先日 脱毛サロンで契約をしお金を振り込んだのですが お店に「領収書を頂けますか?」と電話をすると

「領収書の発行はお金を直接お持ち頂いた場合のみになります。」と言われたので

「ちゃんとお金をお支払いしたという証明は残りますか?」と聞くと

「金額の記載された契約書が領収書代わりになりますし、振込みされた時に銀行の「ご利用明細」が出てきたと思いますので それが証明になります。」と言われました。

本当にこれで支払った証明になるのでしょうか?

振込みした場合は領収書は発行してもらえないのが普通なんでしょうか?

無知で申し訳ありません。

ご回答宜しくお願い致します。

この質問に補足する

Aベストアンサー

本当にこれで支払った証明になるのでしょうか?
→はい、証明になります。

振込みした場合は領収書は発行してもらえないのが普通なんでしょうか?
→はい、振込みの場合は領収書を発行しない事が多いです。

それでも、領収書が欲しい場合は発行してもらえますよ。民法486条

Q事業税の勘定科目は、租税公課と法人税等のどちらが良いのか?

事業税を支払った時には、租税公課勘定で処理するやり方と、法人税・住民税及び事業税で処理するやり方と2通りあるようです。
しかし、租税公課勘定で処理すれば販売費及び一般管理費で計上されることになり、営業利益や経常利益、税引前当期純利益に影響が出るでしょう。これに比べ、法人税・住民税及び事業税で処理すれば、営業利益や経常利益、税引前当期純利益には影響が出ないでしょう。
決算にも違いが出てくるのでは?という気もします。
租税公課勘定と法人税・住民税及び事業税で処理するのでは、どちらが(決算においても)解りやすく、賢いやり方なのでしょうか。また、一般的には実務においてどちらのやり方がとられているのでしょうか?
この様なことに詳しい方がおられましたら、ご回答の程宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

No.1の者です。

ご質問内容が
> 租税公課勘定と法人税・住民税及び事業税で処理するのでは、どちらが(決算においても)解りやすく、賢いやり方なのでしょうか。また、一般的には実務においてどちらのやり方がとられているのでしょうか?
とのことだったので、先のようにお答えした次第です。(minosenninさん、ctaka88さん、フォローありがとうございました。)

「支払った時」の仕訳を問題にするのであれば、No.5のご回答のとおりです。

それから、2005年の質問については、この時点で既に、現行と同様、所得割とそれ以外について分けて表示することとされていました。そのため、リンク先のご回答は、いずれも分けていない点で正確ではありません。

最後に、No.1の回答中、「(利益に関連する金額を課税標準として課される所得税)」としたのは「(利益に関連する金額を課税標準として課される事業税)」の誤りです。お詫びして訂正いたします。

Q駐車場の賃貸料に消費税がかかるべきですか?

住宅の賃貸には消費税がかからないはずですが、
駐車場を月ぎめで借りる場合に消費税が加えられていることを見かけました。

駐車場の場合には住宅と異なって消費税が本当に課税されるべきかどうかを、
憶測ではなく法的な裏付けとなる文書にのっとってご指導いただけますでしょうか。

Aベストアンサー

国税庁の下記のURL先をご覧ください
内容は平成25年4月1日現在法令に基づきます

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6213.htm

Q2階のベランダの広さ。皆さんはどのくらいですか?使い勝手は?

都市圏にお住まいの皆様。2階のベランダの広さはどのくらいですか?
家を建てようと思うのですが2階ベランダの広さが幅3640ミリ(畳2枚分)×奥行き1365ミリ(畳1.5枚分)=3畳分なんです
ベランダはこの1カ所しかないので布団や洗濯物を干したりするのはこのベランダになります
家族は3人なのですがこの大きさでは手狭でしょうか?
ちなみに近所の家を見て回ると3640X910ミリが標準のようなのですが・・・

皆さんのお宅のベランダの使い心地はどうですか?

Aベストアンサー

■洗濯物や布団を干すだけであれば、奥行きよりも間口(幅)の広さを確保したほうがよいでしょう。奥行1mはさすがに狭いですが1.5mあれば十分です。これ以上ご家族が増えなければ間口4m弱でまあまあです。6mくらいあると掛け布団と敷き布団が干せるでしょう。

■ベランダで何かすることをイメージさせるようなハウスメーカーがあますが、都市部ではベランダは夏暑いですし冬は寒くて、拙宅ではほとんど使うことがありません。

■あまり使わない理由のもう一つは、ビルトインのベランダの多くはFRPで床が施工されていると思います。ERPの耐久性は高いのですが、それでも椅子や机、ウッドデッキ調のスノコ、あるいは物干し関連の物をいろいろ置いたり、引きずるようなことはできるだけしないほうがよいという点です。

■もちろん雨漏りとなるような亀裂ができることは論外ですが、いろいろ置いていくとコマメなチェックもできなくなるからです。そんな具合でベランダの用途は限られるため、拙宅では幅を重点的に広げ(10m)奥行きは1.5mのままです。

■庭の日当たりが良ければベランダの機能は限定的のような気がします。

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Q田んぼへの埋め立て費用

現在田んぼになっているところを埋め立てて住宅を建築しようと思ってます。
その際の埋め立て費用は坪あたりいくらぐらいになるのでしょうか?だいたいでいいので教えてください。検討もつきません・・・。

またお願いするのは建築会社ですか?
それとも土木会社??

Aベストアンサー

 まず、建築したい田は現在どのような状況なのでしょうか?例えばほ場整備などを実施したところは農振除外をすることは一定期間(詳しくは土地改良区などに伺うしかありませんが、1,2年の次元ではありません。)を経過しないと農地転用はまず無理です。
 整備してないにしても、農地転用にかなり時間を要します。
 さて本題ですが、田に建築するのは余り推奨したいことではありませんが、埋め立て自体はどこからか土を運び転圧することになります坪辺りいくらかというより、○○○円/m3という単価になろうかと思います。
 例えば、田が100坪、50cm盛土の場合は以下のようになります。(※推測単価を入れますので、質問者様の地域とは異なる可能性はあります。)

100×3.3=330m2(施工面積)
330×0.5=165m3(施工土量)
165/0.9×1.2≒220m3(必要土量)

165×700円≒12万円(施工費:敷き均し、転圧)
220×2,500円≒55万円(購入土:運搬費込)

上記を合算して諸経費を加えると

(12.0+55.0)×1.7≒110万円

 単純計算ではこのようになりますが、実際はすきとりをしたり、地盤改良などをすることになるかもしれませんのでこれ以上かもしれません。

 さらに、元が田ということで地耐力は見込めないので基礎に大きな投資をする可能性を秘めています。

 施工は、できれば土木業者にお願いするのがよいと思います。それは締め固めの管理ができるからです。

>地目は権利書を確認するか、法務局で確認できます。
 

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