築３０年中古マンション購入計画

築３０年程度の中古マンション購入を計画しています。オンボロなのは理解しています。現金一括で購入出来て利便性のみを重点に置いています。

そこでマンションを購入した経験が無い為に良く分からない事があります。毎月の管理費、修繕積立金、共営費が発生することは理解しています。しかし、もしもマンションを建て替えするなどのイベントが購入後いきなり発生した場合など、マンション建て替えで不足したお金を請求される事になるのでしょうか？

もしもそのようなお金が請求されるなら、当方としては建て替えなどに反対だとして請求を拒否出来るものなのでしょうか？

浅はかな質問なのですが、未経験なので良く分かってません。ごめんなさい。やさしい解答お待ちしております。

No.5 ベストアンサー 回答者： gomachan83 回答日時： 2006/09/10 07:18

2年ほど前に1976年竣工（今年築30年）の中古マンションを購入しました。

地下鉄の入り口まで徒歩1分＆ファミリー層に人気の高い地域です。
購入のポイントは
　・利便性
　・地元でも有数の高級住宅地＆文教地域が隣接
　　（若干下町の香りがします・・・笑）
　・3ＬＤＫのうち南向きが3室
　　（リビング・和室・寝室として使用の6畳が南向き）
　・将来的には分譲賃貸をするつもり
　　（現在夫婦2人のため、子供が出来ると手狭）

築30年にもなりますと、建替える以前にいたる所に問題が生じるんですよ。
これまでに大規模修繕は、壁の塗り替えだけのようでしたが、
私が入居してから実施＆実施予定の大規模修繕は、
　・給排水管のランニング工事
　・エレベーターの入れ替え工事
があります。

ランニング工事は、排水管の一部で穴が見つかったため、給排水管全体の内側に特殊な樹脂を塗るという工事です。施工後は10年保証ですが、10年で再度工事が必要というものでも無いそうです。マンションの規模等にもよりますが、4千万超掛かったと思います。
玄関から中は専有部分になるので、本来なら各戸負担でしょうが、工事を受けない住居があってもいけないので、専有部分の工事も修繕積立金から拠出しました。

エレベーターの入れ替え工事は、現在検討中の案件で、メーカーに見積もりを依頼してる段階ですので金額は不明です。
何故この工事が必要かというと、電話回線での24時間監視が出来てない為、万が一閉じ込められて非常連絡ボタンを押しても、管理人室の電話がなるだけで、携帯電話がなければ、気づいてもらえるまで待たなくてはなりません。
また、地震等で緊急停止をした場合、最新機は最寄の階に停止して扉が開きますが、このような素晴らしい機能はなく下手をするとフロア間で停止して、扉も開けられない状態になります。

これ以外にも、私が知っているだけで、
　・壁のクラック（ひび）の補修
　・スロープの設置
　・スロープ横に手すりを設置
　・警備システムの導入
　・駐車場のコンクリート製車止めの破損分の入れ替え
　・半年毎に敷地内の植木の剪定
このような対応を修繕積立金で実施してます。

築30年にもなると、補修等のコストとその後の利用年数を検討する時期に入ってきますので、大規模修繕が行われる可能性が高くなってきます。
また大規模修繕だけでなく、各戸の修繕が必要なケースも出てきます。
私が購入した部屋は、購入3年ほど前にキッチンの配管が水漏れを起こし、下の階の天井に染み出たらしいです。
階下の修繕費を含めて全額前の住民が支払われたそうです。

購入を検討されるマンションがどのような管理をされているか、マンションの住民の意識レベル、などが分りませんので何ともいえませんが、よっぽど住民の質が悪く管理費等の滞納が乱発していたり、管理組合が不透明な運営をして積立金が思うほどは積み立てられていないケースでなければ、自己負担を強いられる事は無いと思います。
購入して区分所有権がなければ積立金等の数字は見せてもらえませんが、これまでに実施された大規模修繕の内容は教えてもらえると思いますので、仲介会社経由で管理会社へお願いされてはいかがでしょうか。
ちなみに、購入検討中の部屋の滞納分の金額だけは、見せてもらえるはずです。

最後になりましたが、マンションの決め事は区分所有者（購入者）の議決で全て動きます。
事柄によって定数は異なりますが、建替えに関しては5分の4以上の賛成がなければ実施されません。区分所有法で規定されている議決権で一番多くの賛成を集めなければならない割合だったと思います。そう簡単に建替えが決まるものではないんです。
詳しくは、区分所有法を参照ください。
宅地建物取引主任者・マンション管理士の資格テキストには詳しく解説されているはずですし、区分所有法だけの解説書も出てたと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

築３０年の物件にはいろいろと問題が山積みなんですね。経験談を交えての回答本当に分かりやすくてためになりました＾＾

計画は白紙に戻してもう一度足元から見つめ直すことにします。

お礼日時：2006/09/10 10:07

No.4 回答者： ceaser 回答日時： 2006/09/10 07:09

まず、築30年を超えるマンションは、不動産業界ではババ抜きのババ扱いであることをご理解ください。

不動産を知る者は、扱いたがりません。
ご質問者様もお感じのとおり、非常に将来に不透明なものがあります。
「古くても、住めれば良い。」とお考えでも、その次元を超えてどうしても修繕・建替えが必要になる場合もあります。その際は、修繕費の積み立ての問題（積立不足）、住人の賛同（5分の4以上）など課題が山積です。日本のマンションは、老朽化したときの対処に法整備が間に合っておらず、スラム化するリスクが非常に高いです。また、質問者様は立替で追加のお金が発生するなら拒否というお考えのようですが、住民の5分の4が賛同の場合は、二束三文で権利を売って出て行かないといけなくなります。
また、1981年に耐震基準が見直されているので、築30年というと耐震性に非常に問題ある可能性大です。

たとえば、質問者様が非常にお金持ちで、数年で投資がパーになるリスクも気にならないのであれば、止めはしませんが、私ならいくら安いといっても「ババ」は引きません。
戸建なら、いくら老朽化してあばら家になろうが、住む人間が気にしなければいつまでも住むことができますが・・・。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

ババですかー＞＜やっぱり再考したほうが良さそうですね。

＞建て替えに住民の5分の4が賛同が必要
＞1981年に耐震基準が見直されている

全く知りませんでした。本当にありがたいです＾＾狙いをつけるとすれば１９８１年以降に建てられた物件を狙ってみるのがまだ賢そうですね。

お礼日時：2006/09/10 10:04

No.3 回答者： moon_sky_tokyo 回答日時： 2006/09/10 06:45

建て替えに限らず、大規模修繕で積立金不足により追加請求される可能性もあります。

これらの場合、採決で可決されたにもかかわらずそれに従いたくない場合は、共有持分を買い取ってもらいマンションを出て行くことになりますね。

表面的な売値だけで判断されないように。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

表面的な売値じゃあ判断出来ないんですね＞＜

お礼日時：2006/09/10 09:56

No.2 回答者： namnam6838 回答日時： 2006/09/10 01:14

立替拒否の意見を出すことはできると思いますが、

管理組合・法令の規定により組合員の同意でどちらかに決まるものと思います。
（他の詳しい方がお答えになると思います）

そもそもなぜ拒否されるのでしょうか。
拒否が考えられるのならば、購入されないほうが無難ではないかと思います。

管理組合の修繕積立金の過不足・建物の傷み具合、すべてコミコミの価格になっているはずです。
すぐに立て替えに至るのならば、建物は無価値で土地の権利分を買ったような価格になっているのではないでしょうか。

余談ですが
近所に築41年の公団住宅があります。
さすがに古さは感じるものの41年には見えず、立て替えの計画もありません。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。

私は古くなっても住めれば良いという考えなので建て替えなんて必要ないと思っています。なので築３０年くらいの物件を安く購入しようと計画しています。

しかし、せっかく安く購入しても建て替えなどで費用が発生するなら元の木阿弥だなぁと考えて質問した次第です。

まだまだ知識不足ですのでその他ドシドシ回答募集しています。

お礼日時：2006/09/10 01:32

No.1 回答者： studiokimiki 回答日時： 2006/09/10 01:12

マンションを購入する前に修繕積立金がどのくらい残っているか調べた方が良いです。

老朽化してくると思わぬ修理に大金がかかる物です。
積立金に余裕があれば即対応できますが残高不足ですと思わぬ出費になります。
もちろん皆で多数決で決めるので自分だけ拒否はできません。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。

拒否出来ないのですかー；；でも入居者の中には思わぬ出費を要求されても支払いが出来ない人もいると思うのですが、この場合はマンションを追い出されるのかな？？うーん、マンションてやっぱり謎が多いです・・・。

お礼日時：2006/09/10 01:26