借地権について、
約40年借地していて、前はその土地に2軒の家が
あったのですが1軒は取り壊し空き地になっているのでこの度地主さんと分割譲渡
について話あっていますが、以下のような問題点があり調べたいと思っています。
☆基本的に空き地を返すので、残りを譲渡して欲しい(当方の依頼)
○約60坪の契約なんですが昔の測量だったので測量しなおしたら60坪以上
 あった。借地権50%で30坪返す話が地主さんから契約上は60坪なので
 30坪を残して返してと言われた。
○60坪と実測坪数との差の権利はどうなっているのか?

どちらにしても家を削らないといけなくなりそうで困っています。この場合
(1)この話自体を無かったことにして2軒分の地代をそのまま払いつづける
(2)新しい契約に切り替えて坪数を減らしてもらう

なんですけど、新しい契約に切り替えると借地権法も変わっているようなので
不利になるようにも思います。しかし、そのまま払いつづけるのも...

どうするのが一番いいのでしょう?
差分を買い取ってしまうのが一番良いのでしょうが...
アドバイスや何処に相談すれば良いのか教えてください。

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A 回答 (3件)

ご質問の文面から察しますと、地主さんからは、


契約面積と実測面積の差分について、過去の「未払い地代」を
支払って欲しいというお話はないようですね。
でも実測面積の半分をご主張されるとしたら、地主さんも
過去の未払い地代を問題になさるかもしれませんね。
また家を削ると仰いますが、実際には取り壊しになりませんか。
なお、差分については、これを買い取ることではなく
契約の訂正ということになると思います。
前提として、未払い地代を商法上では借地人の不当利益と見做し
これを地主さんが返還請求する訳ですが、時効は10年です。
これは、私が東京弁護士会に所属されている弁護士さんから
伺ったことです。不動産権利に関する問題で、登記と実測の
差分の問題は日常茶飯事だそうですが、処理の方法は、
商法上の不当利益返還請求が妥当だそうです。
なお弁護士さんの相談料は30分で5000円で、
各都道府県の弁護会などで当番の弁護士さんが担当して
います。ご参考まで。
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この回答へのお礼

未払いの地代は請求されてません。
家は取り壊しにはなりません。改築の必要は当然ありますけど。
ご回答いただきありがとうございました。

お礼日時:2002/04/02 13:05

まず最初に、借地権は「債権」ですから一方的な意思表示では契約の変更はできないことをご承知下さい。

ですから地主が「30坪を残して返してと言われた。」ならば、それに従うか否定して従前の契約を保持するか方法はありません。60坪だったものが多かろうと少なかろうと、そのこと自体が契約変更に左右されるものではありません。そのことで、建物の一部を取り壊すことになっても、それを承諾するならそれでいいですが不服なら従前の契約を保持することになります。「新しい契約に切り替えて坪数を減らしてもらう」ことも上記と同様な考えもとになります。
ta_895さんとしても利用していない部分の地代を支払うことも不経済ですし地主としても少額の地代をもらうより一部で返してもらって他に利用した方が得策かも知れません。一度簡易裁判所に相談されてはいかがでしよう。裁判所の仲介のもとで調停する方法が一番いいと思います。
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この回答へのお礼

地主さんとは祖父の代からの間柄なので、普通に話し合いも相談も出来ますから
一方的な意思表示とかではなく調停も必要ないのです。ただ、
地主さんからすれば現状のままでも構わないのだと思いますが
測量した結果が当初と違ったのでどのように話を進めるかを考えているところで
地主さんからは家は削れないから権利を相殺した後で契約しなおす?とも言われ
ているのですが借地権法では昔の方が有利なので、自分の側から見て一番良い
方法が何で、悪いのは何かかだけを知りたいのです。
その上での話し合いたいと思っています。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時:2002/03/31 17:18

 場所や諸事情にもよると思いますが、知る限り借地権が70~60%という数字をよく耳にしますので、50%が妥当かどうか、前例などを下調べしてから交渉されてはいかがでしょう。

その比率の動きにより家屋がかからなければ等価交換も一方法でしょう。
 新契約への切替は借地権消滅のリスクをはらみますので、旧法借地権キープの自信がなればやめておいたほうが無難ではないでしょうか。
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この回答へのお礼

他の方の質問での回答に「平成13年分の相続税財産評価基準書(路線価図)」が
あったので参考に見たところ、実際の住所では割合が記載されていなかったのです
が周りを見ると借地権割合は50%の地域かもしれません。
下調べ(相談)ができるところも探しています。ひとまず市区町村役場かなと
思っています。回答ありがとうございました。

お礼日時:2002/03/31 17:06

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Aベストアンサー

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また、契約期間が満了しても、地主は正当事由がなければ、借地人を追い出すことはできません。
正当事由は認められずらいで、借地人は原則として、更新手続き不要で、再契約も不要で、半永久に土地を使えます(借地借家法4条5条6条)。
ただ、心配なのが、相続人が相続財産である土地を売ることがあります。この場合、その買主に借地権を対抗するには、本人名義の建物登記が必要です(借地借家法10条)。配偶者や子供名義ではだめですのでご注意ください。

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本来、借地権といえども立派な「権利」ですから、その土地を評価した場合に6割とか7割程度の価値があるものという考え方も出来ます。
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凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

>契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
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-----質問-----
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Aベストアンサー

権利金 ー返還なし
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両方あります。
昔の借地権は、権利金がおおい。
最近の定期借地権は原則権利金、いちぶ保証金(期限切で退去を担保するため、返還の抵当権設定されている事がおおい)
住宅用借地権は権利金がおおい。 地主が返還を嫌がる。

多分権利金と思います。

Q25年前の借地契約更新。借地更新料・賃料の決め方について

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 地主の父親死亡
平成5年(1993年)借地人の父親死亡

(4)上記両親死亡後に借地料金の値上げ要求があり新賃料にて支払い中。

(5)平成18年(2006年4月)現地主より25年前の更新契約の申し出有り。


(質問)
アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。


(参考)
上記両人の間に他の借地契約物件が有ります。
(1)昭和27年(1952年):契約・契約書有り
(2)昭和47年(1972年):更新・契約書有り
共に両方の親が契約者
(3)平成4年(1992年): 更新・契約書無し、更新料の領収書のみ有り。新地主(子)から旧借地人(親)宛に発行。

上記のとおり契約書無しで更新料のみの支払いで更新している可能性も有ります。



(2)
借地更新料の標準的な決め方を教えてください。



(3)
借地の賃料の決め方を教えてください。

上記更新料、賃料は住居用に利用の場合とアパート等に利用の場合では違いがありますか。


以上宜しくお願い致します。

(1)
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25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


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(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 ...続きを読む

Aベストアンサー

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるときは土地所有者は第四条第一項但書に規定する事由あるに非されは異議を述ふることを得す

第5条〔合意更新の場合の借地期間〕当事者か契約を更新する場合に於ては借地権の存続期間は更新の時より起算し堅固の建物に付ては三十年、其の他の建物に付ては二十年とす此の場合に於ては第二条第一項但書の規定を準用す
(2)当事者か前項に規定する期間より長き期間を定めたるときは其の定に従ふ
三省堂 『模範六法2001平成13年版』

>(2)借地更新料の標準的な決め方を教えてください。

常識に従うよりないでしょう。私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

下のHPによれば、裁判所は借地権価格の5%位が妥当と言っているようです。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

ただ借地権価格を地主、質問者共によく把握していない可能性があるので、ヤブヘビ(つまり借主から値上げを言い出すこと)になる可能性が残ります。借地権価格を双方どのように合意しているかきちんと調べておいて5%理論を持ち出すとよいでしょう。

地主からみて5%議論により更新料が大幅に下がってしまう場合は「何を今更」という感想を持つでしょう。良く話し合うことでしょう。

(3)借地の賃料の決め方を教えてください。

上と同じで、私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

こういうことを一番知っているのは国税庁でしょう。国税庁はこういっています。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

他の人の地代と比べてどうなのが気になるのでしたら統計を探すのがよいでしょう。以下のhPはその例です。

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

私の知人は、地主から更新を拒否されて困っています。こうなると大変です。

地主が善意なら、あまり屁理屈や無理難題は言わず、早期円満に合意されるのがよいと私は思います。

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるとき...続きを読む


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