相続放棄、相続登記について

今年の６月末に父が亡くなりました。相続人は母と子供２人（私と弟）です。相続財産は２３区内にある土地と古屋です。古屋は木造平屋で築５０年近いですからほぼ無価値かと思います。

今後どうするか話をしたのですが、古屋を建て替えて賃貸併用住宅を作り、その収入でローンを返して行こうということになりそうです。理由は古屋がボロボロで内風呂すらなく（銭湯に行っています）もう限界だと思われること、母に快適な住居に住んでもらいたいからです。私は既に独立しており他に住居があるため２世帯住宅を建てるという選択肢はありません。

母は年金収入しかないこと、弟は知的障害があることから私が土地・建物を相続し、私が建物を建ててそのワンフロアに母と弟に住んでもらおうと考えています。

この場合、母と弟に相続放棄をしてもらい、その後、相続登記をする必要が有ると思いますが、手続き的はどのようなことをすればよいのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2006/11/29 20:09

＞この場合、母と弟に相続放棄をしてもらい、その後、相続登記をする必要が有ると思いますが、手続き的はどのようなことをすればよいのでしょうか？

税金のことを忘れないようにしましょう。まず税務署の資産税課と言うところに行って、路線図を閲覧します。無料です。ここに書いてある地図の道路に示された路線価格に土地面積を掛けた額がこの土地の相続財産評価額です。その他、預金、生命保険金、株式など財産をこれに加え、この合計金額が相続税基礎控除額を超えると相続税の支払いが生じます。かなりの金額になる場合があります。この場合、基礎控除額は5000+1000X3=8000万円です。相続財産が8000万円を超えると相続税を払う義務が生じます。２３区内にある土地でしたら、土地だけで8000万円超える可能性があるかもしれません。

イ.相続税が発生しない場合。
相続人全員で「遺産分割協議書」を作り署名押印します。これと死亡証明書を持って管轄の法務局に行き、登記名義を全部質問者さんに書換える手続きを行います。会社を休みたくなく、費用も気にならないなら、司法書士さんに頼めば、全部やってくれます。銀行預金も遺産分割協議所で名義を変えられます。

質問者が建築主になって、建築会社に家を建ててもらったら、また管轄の法務局に行き新しい家の登記を行います。大手の建築会社に頼めば、専門家が詳しく手続きのやりかた一切教えてくれます。

賃貸募集開始する頃に、税務署に行って不動産所得が今後発生する「開始届け」を提出します。A4１枚の簡単なものです。賃料収入が発生した年の翌年の３月15日までに、確定申告書を提出します。毎年、提出が必要です。

手続きとしては、この位のものです。

お母上からは賃料と払ってもらう賃貸契約を結ぶ方が節税になります。賃料払ったらお母上は生活できなくなりますから、それに見合う生活費を質問者さんはお母上に払うようにします。質問者さんには母上と弟を扶養する法的義務がありますから贈与にはなりません。子供から生活費もらっても母上の所得にもならず、税務署は歯ぎしりして、このお金のやり取りを見ているしか方法がないのです。

どういうことかというと、この家はすべて賃貸に出していますから、この家の全ての経費（銀行ローンの金利、減価償却費、火災保険料なども含みます）は、不動産収入から差し引けるようになって所得計算上は多分赤字になります。賃貸ビジネスとしては多分黒字ですから問題ありません。大手建築会社に頼めば、こういう計算の仕方も教えてくれるか、代わりにシュミレーションしてくれます。

賃貸契約結ばないと「母上、弟の居住部分は賃貸に当たらないから、経費の全額算入は認めない」という理屈が税務署に生まれるからです。ローン借りた当初は殆ど金利ばかり払うことになり、建物の減価償却費も大きいですから、とにかく税法上の経費を増やしなるべく赤字を大きくするようにします。本当の経費は変わらず全く同じですから、心配しないで下さい。

ロ.相続税が発生する場合。
この場合は、全財産を母上が相続する「遺産分割協議書」を作成するのが得策でしょう。１億６千万円＋8000万円まで非課税になる特権が配偶者には認められているからです。詳しくは参考URLを読んでみて下さい。これでも相続税支払いが必要なら、相続税の申告を行って納税を行います。一時金で払えない場合は、分納という方法も認められるでしょう。納税者は母上になりますが、質問者が立て替えても良いです。

旧家、土地の相続登記して、家を建てて、確定申告までは、上の場合と同じです。ただし土地所有者は母上ですから、質問者は母上と借地契約を結び、地代相場の2,3割引くらいの地代を支払う契約を結んでおきます。相続税の支払いを立て替えていれば、これと相殺する契約にすれば良いでしょう。

なぜこうするかというと、この土地は母子間であっても借地契約が成立していますから、今度は母上がお亡くなりになったとき、土地の相続税評価額が借地権分減額され、母上がお亡くなりになったときに質問者が払う相続税を大きく節税できるからです。契約書は長期間、大事に保存しておかねばなりません。地代は経費として申告できますから、所得税節税対策として有効です。私はこの契約を思いつかなかったために相続税ウン百万から1千万近くの節税を逃しました。

お母上が「地代なんかいらない」とおっしゃっても、賃貸契約結んで、質問者さんは地代はきちんと払い、賃料もきちんとお母上からもらう、という形式はきちんど踏んでおきましょう。こうすると地代が全額損金算入できます。賃料は相場の２，３割り引きくらいにして、きちんと賃貸借契約書をお母上と結んでおくと、不動産所得に対する税金も軽減できるのはイの場合と同じです。賃料もらったら生活費を差し上げる理屈は、繰り返しになるので省略します


不動産所得の赤字は質問者さんの給与所得と損益通算できますから、毎年4月以降還付金がもらえます。

せっかく賃料収入があっても税金に持ってゆかれれば、ローンも払えず、不動産所得が黒字ですと質問者の給与所得に対する税金もガクンとふえてしまって、生活困ることになることも起こりえます。節税はとても重要で、くれぐれもお忘れなく

参考URL：http://www.taxanswer.nta.go.jp/4158.htm

この回答へのお礼

大変詳しい説明をありがとうございました。

私も形の上では、母に部屋を貸し出しする形にしようと思っていました。母と弟には無税で贈与できる110万円/年でお金を贈与し、それから賃料を払ってもらうつもりでしたが、「夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者の間で生活費や教育費に充てるため取得した財産」は贈与税がかからないとのことなので特に上記の金額には縛られないようですので安心しました。

お礼日時：2006/12/02 21:55

No.2 回答者： sasalucky 回答日時： 2006/11/29 05:44

相続放棄は家庭裁判所に対して申述を行い，受理されることが必要です。

そのためには，相続人が自己のために相続が開始したことを知ったときから３か月以内に申述をする必要があります。必要な書式などは家庭裁判所に備え置かれています。
お母さんと弟さんが相続放棄し，あなたが単独で相続することになれば，相続を原因とする所有権移転登記をすることができます。

同じことは，相続放棄によらなくても，遺産分割協議によっても可能です。

両者の違いは，相続放棄をした相続人は財産も負債も相続しないのに対し，遺産分割協議の場合には，被相続人の負債は法定相続分に従って相続されるということです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。全くの無知でお恥ずかしいです。

父が亡くなってから既に５ヶ月が経過してしまっていますので家庭裁判所に対して申述を行う方法での相続放棄はもう出来ないということですね。となると、遺産分割協議による相続放棄とする形をとろうかと思います。こちらは先の方法と違い、特に期限は無いという理解で良いでしょうか？

また私の知る限り、父には借金等はありませんので負債のことは心配しなくても大丈夫だと思います。

お礼日時：2006/11/29 16:10

No.1 回答者： jun95 回答日時： 2006/11/29 01:17

その土地などの相続税評価額は、非課税枠８千万円に収まるのでしょうか。

そうであれば、遺産分割協議書というのを作成し、それを添付して相続登記を行います。司法書士さんに頼めば簡単です。

この回答への補足

遺産分割協議書を作ってその中で母と弟は相続放棄した、と入れておけば相続放棄したことになるということで良いでしょうか？

路線価から計算すると8,000万円以下になりそうなのでどのように相続しても相続税の心配はなさそうです。

補足日時：2006/11/29 01:28