地主から直接、土地を買う

マイホームを建てるために、どうしても欲しい土地があります。

その土地はＵＲ都市機構が大規模に保有していますが、
ＵＲ都市機構が保有していない土地も少しあると聞きました。
確かに『民有地』と記載されているのです。

私は、先日の第１次宅地分譲地抽選でハズレを引いてしまいました。
来年の夏には第２次が抽選になると思われますが…待てません。

私の同僚がその分譲地のすぐ隣で、最近、家を建てました。
詳しく聞きましたら、奥さんの実家が持っていた土地を無料で貰ったそうです。

同僚の奥さんを説得して
「何とか知り合いの地主に土地の分譲をお願いしたい！」と、
私は同期を通じて動き出しています。
奥さんにしてみれば自分の事ではないので、
話が早く進まないのがガンですが仕方ありません。

私はその土地を手に入れられれば、専門の不動産業に依頼をし、
手数料を支払ってでも欲しい土地だと思っています。
私自身がヘタに動くより、不動産業者を通じて
地主に交渉する策を講じた方が良いのでしょうか？
この場合、不動産業者にはいくら支払うようになるのでしょうか？

私は不動産取引に関し、知恵が全く無い素人です。
しかし私の兄の友達で、不動産業をやっている人がいます。

その方は「困った時には手数料は取るけど、力になるよ」と
言ってくれています。

「このエリアの、この区画」
「地主は誰で」
「直接に交渉してやろう」
そんな事が本当に出来るのか、私には疑問です。

ちなみにこのエリアは最近、開発が行われたばかりなので、
インターネットで調べても、地価が不明でした。
ただＵＲ都市機構が販売していたのは、坪２２万円です。

すぐ隣に大手ハウスメーカーが「建築条件なし！」と
土地のみの販売をしていますが、坪２８万円で販売しています。
私にはとても買えない価格になっています。

どうか、良い知恵をお貸し下さい。

No.2 ベストアンサー 回答者： sleeveless 回答日時： 2006/12/02 08:34

まず、その地主さんにとっては、娘婿さんに無償であれ有償であれ土地を譲渡するということと、他人に土地を売るということは、全く事情が違いますね。

ですから、例え不動産業者が交渉の専門家として行っても、元々売るつもりのない土地であれば、よほど魅力的な条件が提示されなければ、承諾を得るのは難しいと思います。

このような場合には、やはりその地主さんに近しい人に頼んでもらうのが一番期待できますね。
従って、時間がかかっても今のルートでの依頼を続けるのがいいと思います。

不動産業者を使う場合でも、ご質問者の知人関係では話をまとめるのは難しいでしょう。地主や土地の評価は、業者ならだれでも簡単に出来ますが、交渉をまとめるのは至難の業ですし、少なくとも時間はかなりかかるでしょうね。
もしその手段を取るのならば、地元の業者に当たってみて、その地主の土地を管理している業者か、少なくとも親しく話せる業者を探すべきです。
ただ、先に書きましたように、よほど魅力的な条件がなければ＝高く買う条件の提示が必要でしょうし、一度このルートで交渉を始めると、今のルートに戻すのは無理でしょうから、お勧めしかねますね。

結局は、早いかと思って業者に頼んだ方が、かえってまとまる確率は低いし、条件は悪くなるし、時間もかかります。
ここは、せっかくある今の有力なルートを生かして、待つことが得策にように思います。

購入単価については、分かりやすい隣接事例があるのですから、坪２２万円が基準になります。
ただ、今回の土地は給排水工事などを自分で行わなくてはいけませんし、通常は分譲地よりも低い価格での取引になりますので、これより低いのが一般的ですね。

尚、地主さんが売ることを承諾してくれたら、そのあとで不動産業者を仲介人として契約を結ぶのは、いいことだと思います。
契約内容のつめや、不備のない手続き、さらには色々と必要な費用関係などの調査もしてくれますから、手数料を払うだけの価値はあります。
もっとも、交渉はこちらでまとめたのですから、通常の手数料（取引額の３％＋６万円が上限）から大幅に値引いてもらえばいいでしょう。まあ、１％程度で交渉したらよいのではないかと思います。

この回答へのお礼

確かにおっしゃる通りだと思います。
いくら私が地主の娘さんの旦那と同期でも、他人は他人です。
別に他人の私がが困ろうとも、地主にとっては痛くも痒くもありません。
それを「ＵＲ並の価格で譲って欲しい」と願うのですから、
よほど地主が手放したいと思っていない限り、難しい事です。
地主にとってはリスクだらけですから。

まずは結果がどうであれ、気長に待ちたいと思います。

坪２２万円なら買えますが、坪２８万円では私の財力では不可能です。
５０坪としたら、３００万円の違いがありますからね。

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2006/12/02 22:43

No.6 回答者： mikadoeeg_001 回答日時： 2006/12/02 18:08

私は「このエリアの、この区画」「地主は誰で」「直接に交渉」で土地を手に入れました。

やはり一にも二にも決め手は値段です。
その土地の相場が坪50万円の土地でしたが坪70万円で売ってくれることになりました。

やはり相場の1.5倍程度の値段が「売りに出ていない土地を無理に売ってもらう相場」のようです。つまり、土地の売買のために地主が支払う税金がありますので、その分を支払う計算です。

「相場に少し上乗せした金額で売れ」というのはかなり無謀な気がします。

ましてや、坪22万円が28万円になって「買えない」のであれば、明らかに資金不足です。売りにでていない他人の土地を買える資金状況ではありません。相場の倍くらいの資金があって交渉を進めるくらいでないと実際的ではありません。

No3さんの最後の文章が事実でしょう。

この回答へのお礼

やっぱり最後の決め手は「金」ですね。

売りに出ていない土地を求める場合、売り手のリスク以上に、
買い手はリスクを背負わなければならない事が分かりました。

確かに私は「相場に少し上乗せした金額で」と望んでいましたし、
それで実際に売ってくれるものだと期待していました。

だいぶ若い時からマイホームのために必死に貯金して来たつもりですが、
それでもまるで問題外なようです。

回答、ありがとうございました。

お礼日時：2006/12/02 23:02

No.5 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2006/12/02 18:00

地主さんが農家だと、こんな事に注意が必要かも？

農家に野菜を売ってもらう感覚で、土地を買うのは注意しましょう。

反復継続して土地を売る事は、不動産業にあたり『宅建業法』に抵触する可能性があります。

例えば、大きな土地を分筆して売る事です。（宅地の分譲販売）
原則、２回以上売ると、残った土地が宅地として売れなくなる事があります。

地域の不動産業者からチクられたり、農業委員会から意地悪されたり・・・・。

生産者から直接買うのが、一番得な事は解りますが。

この回答へのお礼

そのような視点でも考える必要があるのですね。
とても参考になりました。

お礼日時：2006/12/02 22:58

No.4 回答者： koala0305 回答日時： 2006/12/02 13:55

通常、不動産を売りたいと思っていれば業者を通して売却に出していますから、そうでなければ売る気がないのが普通です。

売ったところで大変な税金がかかってきますので、相続などのタイミングでなければ、売りたがらない地主が多いです。

特に売る必要がない地主から土地を買うには、相場より高い値をつけるしかありません。質問者さんのケースだと30万でしょうか、それでも売ってくれるかどうかは分かりませんが。自分が地主の立場になって考えれば、質問者さんにＵＲ並みの値段で土地を売ることに何の必然性もないことがお分かりになると思います。

30年も前のことですが、私の父のところに土地を譲ってほしいという方が突然、訪ねてきたことがあります。「相場の１．５倍」の値をつけられたそうです、どうしても欲しいというのはそういうことです。それでも、父は色々な事情からお断りしてしまいました。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

相場よりも高い値を付けるのは不可能に近いです。

抽選器の玉で「２」が出れば私はラッキーでしたが、
出た玉は「１」なので、まさに天国と地獄です。
これも『運』なのでしょう。

もしも仮に地主さんが「譲ってもいいぞ」となっても、
ＵＲが坪２２万円で出していた土地の隣に、
「坪３０万円なら譲ってやる」と言われても、
いくら頑張っても坪単価８万円の差を埋め合わせる事はムリです。

そうなりましたら、第２次に期待するか、
その土地は諦めて、住みたくない土地に住む事を選びます。

お礼日時：2006/12/02 22:57

No.3 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/12/02 10:17

よくお読みください。

少し現実を見ることです。

■地主が土地を売る気があるのかどうか、が第一です。それは同僚の奥様に聞いてもらうことでしょう。

■問題は、値段です。同僚の奥様（地主の娘さん）に手数をかけているわけですから、当然当方から値段を言い出すような立場ではありません。「周辺のＵＲ都市機構の値段がこれくらいだから坪○○万円で」などど言い出したならば、私が地主なら「ふざけんじゃねー」と言って追い返します。
つまり「おいくらなら譲っていただけるでしょうか」と「言い値」を聞くのが筋です。地主としてはＵＲ都市機構の値段よりも隣の28万円の土地の情報があるでしょうから、それが基準になるのは当然です。

■値段としては「周辺の地価＋α」は覚悟です。地主の娘さんに「売ることの交渉」はしてもらってもよいですが、「値段の交渉」をさせては絶対にいけません。娘にストレスをかけるような買い手に売るような親はいません。地主にしてみれば「何で安く売らなけりゃならない義理があるのか」というのが本音です。

■「どうしても欲しい＝お金を出す」ということですから「安く買う」と「絶対に欲しい」という内容は矛盾します。

■お気持ちはわかりますが、例えば50坪の土地で坪単価を5万円下げることは地主に「250万円損をしろ」と言っていることと同じなのです。地主になってみるとよくわかりますが、買い手の経済状況や都合などどうでもよいのです。あなただって、見ず知らずの人から「私は困っています。私のために100万円損をしてください。」と頼まれて「はいはい」と返事をするでしょうか？

この回答へのお礼

的確なアドバイスありがとうございます。
謙虚に考え、やはり私は物事を甘く考えていたようです。
「こうなったら良いな」が私の理想でありますが、
やはり現実をよく見る事が大切だと、つくづく感じました。

いちおう私は同期の奥さんに「坪いくらで」なんて失礼な事は提示していません。
「譲っていただける気がある地主さんを紹介して欲しい」とだけ、お願いしています。

もしも地主さんがＵＲと同じ坪２２万円ならラッキー。
２８万円以上の坪単価を要求される事も想定しなければいけませんね。

申し込み倍率２．０倍で当たりかハズレの状況で、
私はハズレてしまいましたが、だいぶそれで焦っていたようです。

お礼日時：2006/12/02 22:50

No.1 回答者： Willyt 回答日時： 2006/12/02 06:46

問題は手続きだけでしょうから、司法書士にそれを依頼するということで不動産屋を通さないでも売買できると思いますがね。

私は女房の妹に私の土地をそうやって売りましたよ。

この回答へのお礼

売買に関してのアドバイス、ありがとうございました。

お礼日時：2006/12/02 22:36