借地権（旧法）の更新か返却か？

両親が親の代から借地に住んでいます（旧法適用）。
２００５年３月に更新時期が来ましたが更新料が高額の為、お互いに弁護士をたてて交渉中で払わずに今に至っています（地代は納めています、地代年間約１００万円）。１７０坪で約６００万円の更新料を要求されています。
両親も高齢の為、私はこのまま更新してよいかどうか考えています。
両親は旧法は強いので、更新料を支払って、５～１０年後に老齢で土地が維持できないから老人ホームに入るという理由で借地を地主に返却し、建物と借地権の残りの年数をを５：５位で買い取ってもらうか、または土地の半分位を等価交換して欲しいと希望しています。弁護士と住宅メーカーに相談したところ判例もあるので十分可能との返事をもらっているそうです。
契約では地主の許可なく第三者に譲渡や転貸は禁止となっています。
地主さんは、頭が固い方で弁護士を通した事にも腹をたて、以前に使っていない半分の土地を返すと言っても断られ、使っていない分の地代も払い続けています。また近所の人がそこを売って欲しいと言っても断っていて自分の代で土地を売る気はなさそうです。
私はいくら弁護士さんが大丈夫と言っても、果たして地主さんにそんなに現金があるのかどうか？判例と言われても土地を半分譲ることを承諾するのかどうか疑問で高額の更新料を払い蓄えが減ってしまうのがとても不安なのです。地主さんが承諾しないので裁判にもつれこむのも出来たら避けたいのです。
私と姉は、更新料を払わずに借地を返却し、土地をただで返すのだから更地にしないで建物を更地にせずにそのままで残して返していいようにもっていけたらと思っているのですがそれはもったいない話なのでしょうか？両親は今の所を絶対離れたくないし、旧借地法は強いから今貯蓄が減っても老人ホームに入るお金位は入手出来ると考えています。
色々調べているのですが、果たしてこちらの都合で出て行く場合上記の判例がどの地主さんに対しても通用するのかどうか？それとも先のわからないことのリスクは冒さず更新料を払わずに土地を返却する方がいいのか悩んでいます。
何か例やアドバイスがあれば教えていただけたら幸いです。お願いします。

No.6 ベストアンサー 回答者： tetu246 回答日時： 2009/02/24 23:45

ちょっと遅くなりましたが、windcanalさんの聞きたいことが

最後にいただいたお礼でわかりましたので・・・
弁護士に聞くはなしの参考になるはずです。
（これと大きく違っていたらその弁護士は？ですねｗ）

借地人が地主に対して建物買取請求権という権利を使えます。
まあ解り易く言うと、地主に強制的に建物を買い取らせることが
できるのです。（条件はありますが）

これは「建物買取請求」なので、借地権を買わせるのではありません。
「建物」のみです。
windcanalさんの建物って失礼ながら古くてあんまり価値ないですよね？（ホント失礼です。すいません）これを買わせるのです。

ただ、建物は土地がないと存在できないので、「場所的利益」
というのが代金に考慮されます。（これが一番重要）
借地権価格ではなく場所的利益です。
これはいっても三割くらいでしょうか
これが私が言った2000万の根拠です
（7400万×3割＝2000万くらいです）

この場所的利益ってのがわかりづらいと思うのですが、
不動産競売の評価書に出てくるものとおなじですね。
興味があればhttp://bit.sikkou.jp/から、適当に三点セットを
ダウンロードして評価書を見てみてください。

脱線しましたが、windcanalさんが、こんかい心配されている理由も
なんとなくわかります。
「お父様お母様が、次に指す一手を間違えて損するのではないか」
じゃないですか？

ハッキリいって今のままじゃそうなる可能性大です。

建物買取請求権は借地権価格の半分以下しかお金の入らない一手なんです。
私の感覚としては金のない地主に使う、事件屋のテクニックなんです。
（悪用されるので具体的な例は避けます）
だから私が言った「何いっちゃってんだか」なんですよ。
ね、机上の空論でしょｗ

こういうことに慣れてるヤカラ（タフネゴシエーター）が
味方にいないなら長期戦にすべきです。

弁護士は建物買取請求権だけでも結構なお金入りますからねｗ
私が言いたいのはこれです。

私はwindcanalさんのリアルの味方になりませんし、長期戦にすべきです。（判りづらかったらまたここできいてくださいね）
更新料をたたきまくるのです。

この回答へのお礼

tetuさん、アドバイスを頂きながらお礼が遅くなり申し訳ありません。
両親の家は軽量鉄骨ですがもう築２０年位なので価値はないでしょう。
建物買取請求権、場所的利益、両親の希望などもう一度よく調べ、考えまして弁護士さんの所へ行きたいと思います。
また色々分からないことが出てくると思います。その時はまたアドバイスよろしくお願い致します。ありがとうございました。

お礼日時：2009/02/27 23:37

No.5 回答者： suzuran113 回答日時： 2009/02/22 09:07

下の関連質問をお読みになるといいと思います。

旧法の借地権がいかに強いものなのかということが解説されています。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4733491.html

No.4 回答者： tetu246 回答日時： 2009/02/21 12:02

裁判か立退き料ってことですか？

それ以外にも処理方法はありますよ。
私の経験からは借地権って結局は交渉なんです。

交渉でだめだったものを非訟・裁判で決着つけるんですが
この案件は地主に拒否されているようですね。
あまり腕のいい人ではなさそうです。まだまだわかりませんがｗ
でも、その後の「判例がある」との文から想像するには、
代理人は相続税路線価から7400万の価値のものを2000万くらいで
処理するのを考えているように思えてしまうのです。
これなら600万円の承諾料を払ってもおつりはきますけど
あまりにももったいない話です。

windcanalさんの側もすぐには返さないでしばらく使いたい
といった希望があり、地主にも希望がある。
双方が「満足ではなく納得できる条件」をみつけるのは難しくありません。
あまり心配しないでも長期戦覚悟なら大丈夫です。最悪2000万位ですｗ
で、windcanalさんの側も「納得できる」ラインをもう一度考えてみてください。
双方満足はありえません。

この回答へのお礼

tetuさん、再度のアドバイスありがとうございます。
親もおそらくそれほど多くの金額を望んではいないように思えますが（多分おっしゃる通り２千万位かもしれません）。私もtetuさんと同じように更新料６００万に地代年間１００万円を払うのでもったいないような気もするのです。でも両親はそれでもその場所にいたいと希望すると思います。
今度弁護士さんと面会することにしたので、判例や弁護士さんが言う大丈夫という根拠を聞いてきたいと思っています。
また何かありましたらよろしくお願いします。ありがとうございました。

お礼日時：2009/02/21 18:44

No.3 回答者： suzuran113 回答日時： 2009/02/17 12:04

>路線価格で調べると72万6千円／坪くらいのようです。

借地権料だけでも1億近い価値がありそうですね。
実家近くの不動産屋さんに行って路線価ではなく、実勢価格を調べてください。ついでに、周辺の借地地代の相場も。年100万は高すぎるような印象があります。
実際に高いようであれば、600万の一部と相殺したり、今後の地代を値下げしてもらったりという交渉も（難しいでしょうが）可能かとは思います。まずは情報を集め、頭の中を整理して弁護士さんとよく相談してください。

借地権は財産ですから、地主に無断で譲渡はできないとしても借地権者の自由が全くきかないというものでもないと思います。
はじめの投稿に付けたリンク先をよく読んでくださいね。

また、借地権売買の承諾料は売却したお金の中から支払いますので、買い手がつけば心配することはありません。

この回答へのお礼

suzuran様。再度のアドバイスありがとうございます。お礼が遅くなり申し訳ありません。リンク先も読ませていただきました。
両親も借地権は財産だ、と言っているのですが、私が勉強不足なのだと思いますが、こちらから出て行きたいと言うことになると思うので、地主さんがもの分かりのいい人で、且つ地主さんに土地を返して欲しい、現金が欲しいなどの理由がない限り、どうしても財産だと今の段階では思えてこないのです・・・。
今度弁護士さんとの面会をすることになったのでsuzuranさんのアドバイス通り頭の中を整理して相談しなければ、と思っています。
本当にどうもありがとうございました。

お礼日時：2009/02/21 18:36

No.2 回答者： tetu246 回答日時： 2009/02/15 00:37

windcanalさんが状況を正確に把握されてないように思います。

もう一度確認されたほうがいいですよ。
借地はトータルで考えて
1.そのまま借りる
2.底地を買い取る
3.建物を売る
4.売って代金を分ける
5.借地権割合で分ける
の５個のパターンにあてはめて解決するものです。
売却の承諾料も大きいです。

文面からですと、地主に底地・借地権を売らせたり買わせるように見えるのですが
それは実際には難しそうです。
建物買取請求権からでしょうか？その方法も他も現実的ではありません。
もし本気で弁護士やハウスメーカーの奴らが言ってるなら
そいつらは何言っちゃってんのって感じです。
机上の空論です。地下げ屋の私が言うんだから間違いありません。
地主にわたしのようなヤカラが付いたら絶対不利ですｗ

私なら
1.借地の市場価格の確認
2.更新料の値下げ交渉（満足ではなく納得のラインを探す）
3.一応、借地権割合に応じた分割や、売却代金の分配を打診。
4.上記がダメなら空け渡し期限を切った更新料免除や立ち退き料。
5.代替わりまで見た長期戦
ですね。この順番でやれば大丈夫です。

この回答への補足

専門的なアドバイスありがとうございます。
借地の市場価格は路線価で調べますと、72.6万／坪で１７０坪とすると
借地権割合（６０％）は約7400万になると思われます（計算が苦手なので間違っていなければですが・・・）
更新料の相場は土地価格の３～５％だそうなので６００万もそれほど高額なのではないかもしれません・・・（ただ親としては使っていない土地を返したいのに返せず、その分も要求されるのが不満です）
今更新料の値下げ交渉をしている最中ですがかなり難航しています。
代替わりの長期戦の話も一時親としましたが、地主と両親はほぼ同年齢ですが私や姉はそこに住む予定はありません。
tetsu246さんのアドバイスを参考にさせていただき、姉や弁護士とまた相談したいと思います。

補足日時：2009/02/15 23:16

この回答へのお礼

tetsu246さん、回答ありがとうございました。出来ればまた教えて下さい。
教えていただいた借地の５つのパターンの解決法ですが、私共がそのまま借りられないとするとあとは地主さんの考え次第ということになるのでしょうか？地主さんが土地を売るつもりもなく、返して欲しくもない、第３者への売却も許さない、どうぞこのまま借り続けて下さいという姿勢ならば、最悪の場合裁判になるか、借地を返す時には立ち退き料位ということになりますか？
勉強不足の為、的外れな質問かもしれませんがアドバイスいただけたら助かります。よろしくお願いします。

お礼日時：2009/02/16 05:41

No.1 回答者： suzuran113 回答日時： 2009/02/14 18:53

地代が年間100万ということはそれなりの地価（坪数百万？）の土地でしょうね。

そのような土地を170坪というと借地権だけでもかなりの金額になると思います。その辺よく調べたほうがいいような気がします。更新料の600万は妥当なのかもしれません。

それをただで返してしまうのですか？
一般には手放すとしても第三者に売却するものと思います。
それか、地主さんに買い取ってもらうかです。

http://www.yglpc.com/contents/qa/topics/hto/hto_ …

もしも、地価が高い場所でないのに地代が年間100万だとすればそれは地代が高すぎると思います。そうだとすれば長年の高すぎる地代と600万の一部を相殺させるような方策も考えられるかもしれません。

今一度お互いに冷静になって話し合えるようになるといいのでしょうが。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
借地は東京近郊の世間では評判のいいの住宅地です。
路線価格で調べると72万6千円／坪くらいのようです。
地主さんは他にも沢山土地を持っていて、土地は返して欲しくなく、ずっと借りていて欲しいと思っているタイプと思われます。
契約に第3者に譲渡出来ないとありますので、それもなかなか難しそうですね・・・。（承諾料など）
勉強不足の為、また姉と相談して色々考えてみたいと思います。

補足日時：2009/02/15 23:05