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マイホームを建てるために、どうしても欲しい土地があります。

その土地はUR都市機構が大規模に保有していますが、
UR都市機構が保有していない土地も少しあると聞きました。
確かに『民有地』と記載されているのです。

私は、先日の第1次宅地分譲地抽選でハズレを引いてしまいました。
来年の夏には第2次が抽選になると思われますが…待てません。

私の同僚がその分譲地のすぐ隣で、最近、家を建てました。
詳しく聞きましたら、奥さんの実家が持っていた土地を無料で貰ったそうです。

同僚の奥さんを説得して
「何とか知り合いの地主に土地の分譲をお願いしたい!」と、
私は同期を通じて動き出しています。
奥さんにしてみれば自分の事ではないので、
話が早く進まないのがガンですが仕方ありません。

私はその土地を手に入れられれば、専門の不動産業に依頼をし、
手数料を支払ってでも欲しい土地だと思っています。
私自身がヘタに動くより、不動産業者を通じて
地主に交渉する策を講じた方が良いのでしょうか?
この場合、不動産業者にはいくら支払うようになるのでしょうか?

私は不動産取引に関し、知恵が全く無い素人です。
しかし私の兄の友達で、不動産業をやっている人がいます。

その方は「困った時には手数料は取るけど、力になるよ」と
言ってくれています。

「このエリアの、この区画」
「地主は誰で」
「直接に交渉してやろう」
そんな事が本当に出来るのか、私には疑問です。

ちなみにこのエリアは最近、開発が行われたばかりなので、
インターネットで調べても、地価が不明でした。
ただUR都市機構が販売していたのは、坪22万円です。

すぐ隣に大手ハウスメーカーが「建築条件なし!」と
土地のみの販売をしていますが、坪28万円で販売しています。
私にはとても買えない価格になっています。

どうか、良い知恵をお貸し下さい。

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A 回答 (6件)

まず、その地主さんにとっては、娘婿さんに無償であれ有償であれ土地を譲渡するということと、他人に土地を売るということは、全く事情が違いますね。


ですから、例え不動産業者が交渉の専門家として行っても、元々売るつもりのない土地であれば、よほど魅力的な条件が提示されなければ、承諾を得るのは難しいと思います。

このような場合には、やはりその地主さんに近しい人に頼んでもらうのが一番期待できますね。
従って、時間がかかっても今のルートでの依頼を続けるのがいいと思います。

不動産業者を使う場合でも、ご質問者の知人関係では話をまとめるのは難しいでしょう。地主や土地の評価は、業者ならだれでも簡単に出来ますが、交渉をまとめるのは至難の業ですし、少なくとも時間はかなりかかるでしょうね。
もしその手段を取るのならば、地元の業者に当たってみて、その地主の土地を管理している業者か、少なくとも親しく話せる業者を探すべきです。
ただ、先に書きましたように、よほど魅力的な条件がなければ=高く買う条件の提示が必要でしょうし、一度このルートで交渉を始めると、今のルートに戻すのは無理でしょうから、お勧めしかねますね。

結局は、早いかと思って業者に頼んだ方が、かえってまとまる確率は低いし、条件は悪くなるし、時間もかかります。
ここは、せっかくある今の有力なルートを生かして、待つことが得策にように思います。

購入単価については、分かりやすい隣接事例があるのですから、坪22万円が基準になります。
ただ、今回の土地は給排水工事などを自分で行わなくてはいけませんし、通常は分譲地よりも低い価格での取引になりますので、これより低いのが一般的ですね。

尚、地主さんが売ることを承諾してくれたら、そのあとで不動産業者を仲介人として契約を結ぶのは、いいことだと思います。
契約内容のつめや、不備のない手続き、さらには色々と必要な費用関係などの調査もしてくれますから、手数料を払うだけの価値はあります。
もっとも、交渉はこちらでまとめたのですから、通常の手数料(取引額の3%+6万円が上限)から大幅に値引いてもらえばいいでしょう。まあ、1%程度で交渉したらよいのではないかと思います。
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この回答へのお礼

確かにおっしゃる通りだと思います。
いくら私が地主の娘さんの旦那と同期でも、他人は他人です。
別に他人の私がが困ろうとも、地主にとっては痛くも痒くもありません。
それを「UR並の価格で譲って欲しい」と願うのですから、
よほど地主が手放したいと思っていない限り、難しい事です。
地主にとってはリスクだらけですから。

まずは結果がどうであれ、気長に待ちたいと思います。

坪22万円なら買えますが、坪28万円では私の財力では不可能です。
50坪としたら、300万円の違いがありますからね。

アドバイスありがとうございました。

お礼日時:2006/12/02 22:43

私は「このエリアの、この区画」「地主は誰で」「直接に交渉」で土地を手に入れました。



やはり一にも二にも決め手は値段です。
その土地の相場が坪50万円の土地でしたが坪70万円で売ってくれることになりました。

やはり相場の1.5倍程度の値段が「売りに出ていない土地を無理に売ってもらう相場」のようです。つまり、土地の売買のために地主が支払う税金がありますので、その分を支払う計算です。

「相場に少し上乗せした金額で売れ」というのはかなり無謀な気がします。

ましてや、坪22万円が28万円になって「買えない」のであれば、明らかに資金不足です。売りにでていない他人の土地を買える資金状況ではありません。相場の倍くらいの資金があって交渉を進めるくらいでないと実際的ではありません。

No3さんの最後の文章が事実でしょう。
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この回答へのお礼

やっぱり最後の決め手は「金」ですね。

売りに出ていない土地を求める場合、売り手のリスク以上に、
買い手はリスクを背負わなければならない事が分かりました。

確かに私は「相場に少し上乗せした金額で」と望んでいましたし、
それで実際に売ってくれるものだと期待していました。

だいぶ若い時からマイホームのために必死に貯金して来たつもりですが、
それでもまるで問題外なようです。

回答、ありがとうございました。

お礼日時:2006/12/02 23:02

地主さんが農家だと、こんな事に注意が必要かも?



農家に野菜を売ってもらう感覚で、土地を買うのは注意しましょう。

反復継続して土地を売る事は、不動産業にあたり『宅建業法』に抵触する可能性があります。

例えば、大きな土地を分筆して売る事です。(宅地の分譲販売)
原則、2回以上売ると、残った土地が宅地として売れなくなる事があります。

地域の不動産業者からチクられたり、農業委員会から意地悪されたり・・・・。

生産者から直接買うのが、一番得な事は解りますが。
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この回答へのお礼

そのような視点でも考える必要があるのですね。
とても参考になりました。

お礼日時:2006/12/02 22:58

通常、不動産を売りたいと思っていれば業者を通して売却に出していますから、そうでなければ売る気がないのが普通です。

売ったところで大変な税金がかかってきますので、相続などのタイミングでなければ、売りたがらない地主が多いです。

特に売る必要がない地主から土地を買うには、相場より高い値をつけるしかありません。質問者さんのケースだと30万でしょうか、それでも売ってくれるかどうかは分かりませんが。自分が地主の立場になって考えれば、質問者さんにUR並みの値段で土地を売ることに何の必然性もないことがお分かりになると思います。

30年も前のことですが、私の父のところに土地を譲ってほしいという方が突然、訪ねてきたことがあります。「相場の1.5倍」の値をつけられたそうです、どうしても欲しいというのはそういうことです。それでも、父は色々な事情からお断りしてしまいました。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

相場よりも高い値を付けるのは不可能に近いです。

抽選器の玉で「2」が出れば私はラッキーでしたが、
出た玉は「1」なので、まさに天国と地獄です。
これも『運』なのでしょう。

もしも仮に地主さんが「譲ってもいいぞ」となっても、
URが坪22万円で出していた土地の隣に、
「坪30万円なら譲ってやる」と言われても、
いくら頑張っても坪単価8万円の差を埋め合わせる事はムリです。

そうなりましたら、第2次に期待するか、
その土地は諦めて、住みたくない土地に住む事を選びます。

お礼日時:2006/12/02 22:57

よくお読みください。

少し現実を見ることです。

■地主が土地を売る気があるのかどうか、が第一です。それは同僚の奥様に聞いてもらうことでしょう。

■問題は、値段です。同僚の奥様(地主の娘さん)に手数をかけているわけですから、当然当方から値段を言い出すような立場ではありません。「周辺のUR都市機構の値段がこれくらいだから坪○○万円で」などど言い出したならば、私が地主なら「ふざけんじゃねー」と言って追い返します。
つまり「おいくらなら譲っていただけるでしょうか」と「言い値」を聞くのが筋です。地主としてはUR都市機構の値段よりも隣の28万円の土地の情報があるでしょうから、それが基準になるのは当然です。

■値段としては「周辺の地価+α」は覚悟です。地主の娘さんに「売ることの交渉」はしてもらってもよいですが、「値段の交渉」をさせては絶対にいけません。娘にストレスをかけるような買い手に売るような親はいません。地主にしてみれば「何で安く売らなけりゃならない義理があるのか」というのが本音です。

■「どうしても欲しい=お金を出す」ということですから「安く買う」と「絶対に欲しい」という内容は矛盾します。

■お気持ちはわかりますが、例えば50坪の土地で坪単価を5万円下げることは地主に「250万円損をしろ」と言っていることと同じなのです。地主になってみるとよくわかりますが、買い手の経済状況や都合などどうでもよいのです。あなただって、見ず知らずの人から「私は困っています。私のために100万円損をしてください。」と頼まれて「はいはい」と返事をするでしょうか?
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この回答へのお礼

的確なアドバイスありがとうございます。
謙虚に考え、やはり私は物事を甘く考えていたようです。
「こうなったら良いな」が私の理想でありますが、
やはり現実をよく見る事が大切だと、つくづく感じました。

いちおう私は同期の奥さんに「坪いくらで」なんて失礼な事は提示していません。
「譲っていただける気がある地主さんを紹介して欲しい」とだけ、お願いしています。

もしも地主さんがURと同じ坪22万円ならラッキー。
28万円以上の坪単価を要求される事も想定しなければいけませんね。

申し込み倍率2.0倍で当たりかハズレの状況で、
私はハズレてしまいましたが、だいぶそれで焦っていたようです。

お礼日時:2006/12/02 22:50

問題は手続きだけでしょうから、司法書士にそれを依頼するということで不動産屋を通さないでも売買できると思いますがね。

私は女房の妹に私の土地をそうやって売りましたよ。
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この回答へのお礼

売買に関してのアドバイス、ありがとうございました。

お礼日時:2006/12/02 22:36

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Aベストアンサー

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2の方が書かれているように登記申請は当事者本人で申請することが充分可能です。ただし、添付書類なども必要ですので一応記載しておきます。

1.義務者の権利に関する登記済証
2.義務者の3ヶ月以内の印鑑証明書
3.義務者は申請書に実印を押印
4.権利者の住所証明書
5.権利者は申請書に押印
6.登記原因証書、原因証書が存しない場合は申請書副本
7.登録免許税(収入印紙で収めるのが一般的です)
8.登録免許税算出のための不動産の価格通知書

登記義務者が健在(死亡していない)であり、土地の地目が農地でなく、抵当権など負担付でなければ、上記書類などを揃え、申請書を作成すればOKです。書類に不備があれば登記は行われません。

万が一、登記済証を紛失している場合は、不動産登記法の定めるところにより「保証書」が必要となります。また、不動産登記法においては権利者と義務者が登記所(法務局)に出向いて共同申請という規定がありますが、実際には申請書を入れる箱が設置してあり、そこに入れるようになっています。

相続登記などを代理人に依頼せず、本人申請で行うことも昨今は多いと思いますが、売買の登記の場合は、登記申請書類が完璧であることを両者が確認した上で決済を行うのが一般的ですので、司法書士が介在するケースが多いのでしょう。

大金を支払ったのに登記ができないというわけにはいかないですから。質問者様は買主になるわけですので「取引の安全性」については慎重に考えてくださいね。
(長文失礼致しました)

こんばんは。No.1です。度々すみません。

2の方が書かれているように登記申請は当事者本人で申請することが充分可能です。ただし、添付書類なども必要ですので一応記載しておきます。

1.義務者の権利に関する登記済証
2.義務者の3ヶ月以内の印鑑証明書
3.義務者は申請書に実印を押印
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5.権利者は申請書に押印
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Q所有者のわからない土地の売買交渉の方法を教えてもらえませんか?

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まず、土地所有者の特定方法ですが、その土地が所在する市町村を管轄する法務局の支局・出張所で調べることが出来ます。登記簿地番が出ている住宅地図がありますので申請書にその地番を書いて係りの人に相談しながら、公図と登記事項要約所を取ることをお勧めします。有料ですので、売り物かどうかわからないうちに地積測量図や登記事項証明書までは必要ないとは思います。

所有者が分かってからが本当の問題ですが、新興住宅地ということですが元々は何だったのでしょうか?
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初めてのことで解らなくて教えてほしいです。

Aベストアンサー

外で会うわけではなく、地主さんの家に伺うのであれば「手土産」は持参したほうが印象は良いでしょう。
先方もお茶ぐらいは出して、もてなしてくれるでしょうから。
自分がそれをされて、悪い気はしないという行動を躊躇する必要は無いのでは?
不動産の話などは第一印象が非常に大切です。まして知人の紹介を受けての訪問ですから、「気遣いが出来る人」という印象は与えたほうが良いと思います。
その後に、今回の話が纏まるかどうかは別問題です。
価格的には、2000円~3000円以下程度のもので相手側が遠慮しない程度の金額帯のもので良いと思います。

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一度ですんなり纏まることは無いと思ってください。お互いの妥協点を見つけるのが交渉です。
がんばってくださいね。

外で会うわけではなく、地主さんの家に伺うのであれば「手土産」は持参したほうが印象は良いでしょう。
先方もお茶ぐらいは出して、もてなしてくれるでしょうから。
自分がそれをされて、悪い気はしないという行動を躊躇する必要は無いのでは?
不動産の話などは第一印象が非常に大切です。まして知人の紹介を受けての訪問ですから、「気遣いが出来る人」という印象は与えたほうが良いと思います。
その後に、今回の話が纏まるかどうかは別問題です。
価格的には、2000円~3000円以下程度のもので相手側が遠慮しな...続きを読む

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でも、なぜ売ったり駐車場にしたりしないのか疑問でしょうがないです(>_<)
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参考意見として、是非家にいくら使ったのか教えていただけると
助かります。

Aベストアンサー

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

地盤調査にベタ基礎、次世代省エネ高気密住宅で全て断熱ペアガラスシャッター雨戸、トイレ洗面2箇所、6箇所給湯、本格和室と掘り炬燵、和室南側の縁側、出窓4箇所、1.2坪のバスルーム、キッチンは8畳で長さ2700のシステムキッチンと2方向の床ー天井の全面収納棚、と1方向の対面収納、1畳の階段下収納、2箇所の床下収納、ウォークインクローゼットは4箇所、6畳小屋裏収納、小屋裏収納拡張のための屋根裏出入り口付、床下収納2箇所、南側全面幅12m×2mのビルトインバルコニー暴風雨補強対策付、戸外の水栓2箇所、戸外コンセント5箇所、耐震強度も自分で再計算し、余裕の補強をしてもらっています。庭に電気を引いた1.5坪ログハウス物置も付いて、標準装備や希望オプションは全て入れました。築3年を経過しましたが、不具合はもちろん何もなく快適です。

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金額、施工業者に納得がいくまで検討、協議して下さい。
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いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
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大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む

Q他人の土地の登記簿の閲覧について

 近所にちょうど手頃な空地を見つけたので、その土地の所有者を調べ、売ってもらえないか交渉しようと思っております。(近隣の不動産屋にも色々聞いたのですが、まだ市場には出ていない土地のようです。)
 土地の所有者を調べるためには、管轄の法務局(登記所)に行き、土地の登記簿を見れば良いという点までは理解したのですが、肝心の土地の地番が分かりません。地図上での場所さえ判っておれば、土地の地番は法務局で教えてもらう事ができるのでしょうか? もし法務局で教えてくれない場合は、どのようにして地番を調べるのですか? ご存知の方がおられましたら、是非、お教え下さい。
 また、他人の土地の登記簿を、全くの第三者(私)に対しても、法務局は簡単に閲覧させてくれるのでしょうか? その点も併せてお教え下さい。 よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>法務局の窓口が混んでいないのは不動産屋が休みの水曜日でしょうか? 

うーーん、鋭い質問ですね(笑)。何時も混んでいるので私は考えたことが無いです。私が利用するのは□□地方法務局「○○支部(支局)」だけなのですが、そこは不動産は無論、法人の各種登記や商業登記簿や各種証明書を発行しているので、あらゆる業種の企業関係者が頻繁に利用する所ですから、あまり関係無いようです。しかし、確かに「月曜日」が混む印象は有ります。今度水曜日を試してみます(笑)。
只、気休めですが、私の経験では遅めの午前中が一番混んでいて、昼一がその次です。15時、16時以降は以外に「穴」です。でも、ゆっくり閲覧できないですね。割高になりますがいっそのこと「謄本」を交付してもらうのはどうでしょうか?確か閲覧が500円、謄本の交付が1000円(一件・一通)だったと思うので、強くは薦めれませんが・・・。

>はじめての法務局で、いろいろと係りの方にご迷惑を掛けそうで、ちょっと不安です。

ハッキリ言ってそんな心配はご無用です。ちゃんと手数料は払う訳ですし(笑)。私の経験では、登記相談の係員に確かにキレかけたことはありますが(笑)、閲覧受付・証明書交付窓口の係員は忙しいのは事実ですが、概ね親切ですよ・・・・正確には「普通」なんですけど(笑)。

>法務局の窓口が混んでいないのは不動産屋が休みの水曜日でしょうか? 

うーーん、鋭い質問ですね(笑)。何時も混んでいるので私は考えたことが無いです。私が利用するのは□□地方法務局「○○支部(支局)」だけなのですが、そこは不動産は無論、法人の各種登記や商業登記簿や各種証明書を発行しているので、あらゆる業種の企業関係者が頻繁に利用する所ですから、あまり関係無いようです。しかし、確かに「月曜日」が混む印象は有ります。今度水曜日を試してみます(笑)。
只、気休めですが、私の経験では遅め...続きを読む

Q平米数の求め方

タイトルの通り平米数の出し方を教えてください。

Aベストアンサー

rt02060825さん、こんにちは。

>縦が129cmで横が345cmです。
単純に縦と横をかければ平米数は出るのですか?

出ます。
面積ですから、縦×横ですね。

ただし、平米というのは、平方メートルですから、
それぞれ、センチをメートル単位に直さないといけません。

縦129センチ→1.29m
横345センチ→3.45m
なので、

面積は1.29×3.45=4.4505平方メートル=平米

ということになります。


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