借地権売買時における借地更新料の扱い

２５年満期の借地権の上に自宅を建て、現在家族が住んでおりますが、定年（２年後）後は田舎生活をするためにこの借地権を売却してどこか郊外に一戸建てを購入しようと考えております。　さて、そのようにする場合の借地権の売却時期なのですが、借地契約更新前に売却すべでしょうか。　更新時期も２年後です。つまり契約更新まで２年間しかないのですが、これは借地権の売買価格には影響しないのでしょうか。　更新時にはおおむね借地権価格の５％程度の更新料が必要との地主側の不動産屋は言っております。　借地権価格は約３０００万円との見積もりがありますがそうすると更新料に１５０万円要することになり、更新前後で借地権売買価格が変わらないのであれば、更新前に売却すべきかとも考えますが、どうするのが有利なのかわかりません。　どなたかお教えいただければ幸いです。

No.1 ベストアンサー 回答者： fukuryu- 回答日時： 2005/05/23 10:05

売買において、新たな買主がどういった条件で借地の契約を地主と結ぶのかが問題です。

(1)売り主の契約期間をそのまま継承する場合。
(2)売買してから新たに２０年なり２５年の借地契約をする場合。

(2)の場合は、更新前に売却すれば、更新料は浮きますが、(1)の場合は売却代金から、更新料÷契約期間×経過年数に相当する金額を差引いた額で売却することになると思われます。

購入後に建物を建て直す場合の規定も関係します。

(1)建替えの時はいかなる場合も承諾料が必要。
(2)購入後一定期間は建替え承諾料の免除がある。

(2)の場合は建替えを前提にした買主も見込めるが、(1)の場合は、建替え前提の買主にはその分値引き交渉の対象になります。

借地価格が３０００万円だとすると、結構大きな土地でしょうか？

正直、土地値で３０００万円だと、都内城東地区では所有権が十分に買えます。

物件によりますが、地主サイドの業者の言う額で、そのまま売れるとは思わないでいた方が、無難だと思います。

この回答への補足

おそらく新たな借地契約を結ぶことになると思いますので、更新前に売った方がよいのかなと思い始めています。　借地価格は別の不動産屋に見積もってもらったのですが、広さは１００平米程度ですが、場所は北新宿です。　もう一つ追加の質問があるのですが、借地権を売る場合は地主の了解が当然必要ですが、その際の承諾料などは必要なのでしょうか。　必要だとするとどのくらいが相場なのでしょうか。

補足日時：2005/05/25 00:16

この回答へのお礼

大変参考になりました。　もうしばらく考える時間がありますので、よく考えてみます。　ありがとうございました。

お礼日時：2005/05/26 00:09

No.2 回答者： fukuryu- 回答日時： 2005/05/27 09:52

追加のご質問にお答えします。

今まで扱ってきた中では、売却価格の１０％と言うのが普通でした。

この回答へのお礼

重ね重ねありがとうございました。 この種の案件にはまったく無知の状態でしたので、大変助かりました。 これから少し時間をかけて具体化していくつもりです。

お礼日時：2005/05/27 10:38