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敷地の外の道を広くするためにセットバックに応じました。
どこまで請求できますか?

●土地は借地で(坪単価×坪数)を毎月支払っています
●20年に一度更新料を支払っています
●新増改築の度に承諾料を支払う約束になっています
●外の道は付近住民の共同道ですが、地主の私道です

1.塀工事代金は請求できますか?
2.道の整備代金を支払う必要がありますか?
3.減った土地部分の更新料返還は請求できますか?
4.減った土地部分の借地権相当金額を請求できますか?

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A 回答 (4件)

NO.3続き


> お宅の土地の価値も上がるのです。
土地の価値が上がっても借主には何のメリットもありませんね。周辺住民相手の商売でもしていない限り、賃料が上がって迷惑なだけですよ。

> 【契約期間内でも~土地の租税その他公課は甲(地主)の負担とする】
それは土地の価値を上げるように協力する義務については何も書かれていないって事です。ですから賃借権を盾に、塀の建て替え費用など懸念項目が解消するまで応じなきゃよかったんですが。
今からでも「そちら都合での工事ですから、建て替えや道路整備の費用は当然そちらが負担されるものと思っていた」とセットバック同意時の『錯誤』を訴えれば通らなくもないとは思います。

> 土地賃貸借の期間は、更新料を払った日付から満20年と記されてます。
家を借りる時の礼金みたいなものですね。それではやはり更新料の返還請求は通りにくいでしょう。


ともかく現状では民事、つまり完全に当事者間の取り決めによって決めればいいものであり、あなたと地主が交渉して双方が納得すればそれで問題ない事です。こじれない限りは法律家の出番はないし、法律家でも間に立って仲裁して、新たな契約書を作成するのがせいぜいと思われますね。
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この回答へのお礼

ANO.2さんに「頭がおかしいと思われる」と言われましたが、1.については何とか請求してみます。
ご丁寧にありがとうございました。

お礼日時:2014/05/09 21:15

あなたが借りている土地に建物を新築するために必要になったわけではないのでしょうね。

地主が対面側の土地を売る事にしたとか、そんな理由があるのですか?
ともかく、借地契約の契約書をよく読むことです。条件変更があった場合は、両者で協議するなど盛り込まれていませんかね?
借りた土地を一方的に狭くされ、塀の建て替え費用もそっち負担ね、なんて言われてホイホイ従うのはあまりにお人よしってものです。


1.塀工事代金は請求できますか?
 普通、借地権を放棄する場合の原状復帰は契約で求められているでしょうから、文面上は難しいでしょう。ただしあなた都合ではなく100%地主都合のセットバックによって生じる費用であれば、旧塀の取り壊し費用は100%、新造塀の費用も旧塀同等のものを建てる費用の半分近くを請求してみればいいでしょう。どこまで支払に応じるかどうかは地主側の裁量次第です。市道などならセットバックに伴う塀の建て替え用に補助金が出たりするんですよね。

2.道の整備代金を支払う必要がありますか?
 セットバックによってできる道路をあなたも使うわけでしょうから、受益者負担として相応分を持つべきです。1と部分相殺の形になるでしょう。

3.減った土地部分の更新料返還は請求できますか?
 契約内容次第ですが、おそらく「次の20年分」として支払う性質のものではなく、20年経過の区切りとして支払っているでしょうから難しいでしょう。

4.減った土地部分の借地権相当金額を請求できますか?
 交渉次第。少なくとも、賃料の減額は交渉できるでしょう。 地主も地目が宅地などから道路に変わることで、課税額が変わってくるはずですから。


相当の通行量があるようならば将来的にその道部分が市道なりに収用されることも考えられますので、今のうちに管理区分が地主側にあると明確にしておいたほうがお互い面倒も無いと思います。3,4をあわせ、今までの借地契約は破棄して、新たな面積で契約し直すべきでしょう。通常は接道が広ければ地価は上がるので、借地権の坪単価が上がるかもしれませんけどね。

この回答への補足

奥の住宅の開発を進めたいそうです。「この道を広くすることによって、この辺りのすべての土地の価値が上がるのです。お宅の土地の価値も上がるのです。」と常々地主から委託されている不動産屋が説いています。
あなた様がおっしゃる確認すべき契約内容に近い箇所は
【契約期間内でも土地の繁盛、物価の変動、又は土地固定資産税の増加、或いは近隣賃料増加等に因り不相当となった時は増額を協定するものとする。但し土地の租税その他公課は甲(地主)の負担とする】とあるだけです。
土地賃貸借の期間は、更新料を払った日付から満20年と記されてます。

補足日時:2014/05/09 19:24
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そもそも前提にセットバックは応じるものではなく法律です。


何か工事するときなど現状を変更するときにセットバックも一緒にしなければなりません。
でなけりゃ、永久に狭い道のままで消防車も入れません。

1、請求は自由ですが頭がおかしいと思われます。
2、支払うって誰に?
3、できません。
4、次回の更新時に行います。
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この回答へのお礼

よくわかりました。
2.の意味は両隣り前の住民もセットバックが終了し、もし地主が道を整備したいので費用の負担を言ってきた場合の仮定の話でした。
ありがとうございました

お礼日時:2014/05/09 17:47

 


それって、セットバックに応じる前に地主に確認すべき項目ではないのですか?

地主の私道を広くするのだから、事前に地主と話し合いが有ったと思うのですが....
貴方の土地でない部分を道路として提供してるんだから、貴方が応じたこと事態おかしな話です
 
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この回答へのお礼

おっしゃる通りです。ありがとうございました

お礼日時:2014/05/09 17:50

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Qセットバックした部分の土地代

現在、借地に住居を構えて住んでいます。
半年に1回、次の6ヶ月分の地代を、地主の代理を務める不動産屋に収めています。

塀と門の外側は、4mに満たない私道(地主扱い)が通っています。
普段はその奥の住民や自家用車、また宅急便やゴミ収集車も行き来しています。
私道の向かい側は他人の家の塀になっています(未セットバック)。
私の隣りにも一軒他人の住居が建っています(未セットバック)。

この度、門と、長さにして約半分の寸法の塀を作り直さなくてはなくなり、
その旨不動産屋に承諾を得ようと連絡したところ、直す部分だけで構わないので
〝セットバック〟をするよう頼まれました。
こちらもそれは当然の義務と受け止め、60cm(道の中心から2mの指示)のセットバックを
試み工事は問題なく完了しました。

当然、セットバックした部分の地代は、即今後の金額に反映されると思いそれを主張すると、
不動産屋が言うには
 『今の状態では何の利便性もありません。残りの塀部分もセットバックしてもらって初めて
地代に反映されます。その時点で最初にセットバックした時点に遡って地代を精算し
お返しします。それまでは同額を払ってください』また
 『そんなに主張するなら、最初からセットバックなどしてもらわなくてもよかったのに』
という返答です。

残りの塀部分に関しては、しばらく直す必要も予定も、必要のないことにかける費用もありません。
もしかしたら私の代では、もうないかもしれません。
また利便性が理由なのであれば、向かいの家の塀、隣りの家もセットバックしなければ
本当の意味の利便性は生まれません。

この場合、今後もセットバックした部分も払わなくてはならないのでしょうか?
法律的にどうなのか教えてください。

現在、借地に住居を構えて住んでいます。
半年に1回、次の6ヶ月分の地代を、地主の代理を務める不動産屋に収めています。

塀と門の外側は、4mに満たない私道(地主扱い)が通っています。
普段はその奥の住民や自家用車、また宅急便やゴミ収集車も行き来しています。
私道の向かい側は他人の家の塀になっています(未セットバック)。
私の隣りにも一軒他人の住居が建っています(未セットバック)。

この度、門と、長さにして約半分の寸法の塀を作り直さなくてはなくなり、
その旨不動産屋に承諾を得ようと連...続きを読む

Aベストアンサー

狭隘道路のセットバックの問題ですね。
4m未満の既存道路に接する家は、改築等の場合行政からセットバックを求められます。
セットバックした部分の土地を分筆し、道路状に整備して供用するところまで、
土地所有者の負担で行う必要があります。

今回は塀と門の改修だけのようなので、行政が求めたものではなく、
地主側が先々のことを考えて任意でセットバックを求めただけなのでしょう。
地主にはこれまでどおり、固定資産税はかかると思われます。

事前の説明・確認がしっかりできていれば、十分避けられた話だと思いますが、
不動産屋の事前の説明は専門家としては不十分だったと思われます。
地主の申入れを受け容れてセットバックし、そのために自分が使える借地を減ったのだから、
当然地代も減額されるべき、という借地人側の主張はまともだと思います。

全面セットバックしたら遡って地代の減額分を返すというあたり、意味不明ですが、
うしろめたさのあらわれのような気もします。
当事者同士で埒があかない場合、裁判所の調停申立を視野にいれるくらいの姿勢で臨めば、
納得感のある答えに達するのでないかと思います。

狭隘道路のセットバックの問題ですね。
4m未満の既存道路に接する家は、改築等の場合行政からセットバックを求められます。
セットバックした部分の土地を分筆し、道路状に整備して供用するところまで、
土地所有者の負担で行う必要があります。

今回は塀と門の改修だけのようなので、行政が求めたものではなく、
地主側が先々のことを考えて任意でセットバックを求めただけなのでしょう。
地主にはこれまでどおり、固定資産税はかかると思われます。

事前の説明・確認がしっかりできていれば、十分避けられた...続きを読む


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