住宅ローンの保証人について

8年前に新築し住宅ローン金融公庫(当時2500万くらいで)父・母・息子(長男38)の3人連帯保証で借りましたが、息子(長男38)が破産手続きする様子です。あと全体で残1500万くらい残ってます。支払いも一度も遅れたことも無く支払っています。長男は連帯保証人の一人に入ってますのでもしかすると銀行に家を取られてしまう可能性がでてきました。他に実の弟２人いますが(一緒に住んでませんが)二男(35)か三男(29)どちらか保証人に変えてもらうこと出来ますか?弟２人は収入は安定してるしボーナスも3?万位でてます。長く勤めてます。とくに三男は一流企業です。可能でしょうか?因みに田舎で山間にあり不便な場所です。

No.3 ベストアンサー 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2006/12/12 09:57

>すみません連帯保証人では無く連帯債務でした。

私の回答した状況と余り変わりませんが、長男の方の破産により債務全体の返済が困難に陥る場合は、状況は厳しくなります。連帯債務者の一人が破産した場合の考えられる状況は以下のいずれかの場合でしょう。

１．破産した連帯債務者のみが本件ローンの債務が履行できなくなった場合で、債務全体の返済自体には支障が無い場合

他の連帯債務者が、この自己破産した連帯債務者を債務者たる地位を解除し、他の第三者（本件の場合、次男もしくは三男の方）を連帯債務者として追加することを金融機関に承認させることが可能で、金融機関は第三者（本件の場合、次男もしくは三男の方）が債務返済の資力が有る限り、渡りに船と、喜んで応じることでしょう。

万一、何等かの理由で金融機関が承認できないとすれば、この自己破産した連帯債務者に代わって父母の方だけで債務を返済すれば良いですから、本件解決します。

２．破産した連帯債務者が本件ローンの債務を履行できなくなると、父・母の連帯債務も履行できなくなる場合。

連帯債務者を３名としたのは、そういう事情、つまり父だけではローン債務を負担できない事情があったからでしょう。そうすると、１名が破産すると、債務全体の履行が難しくなる場合が起こり得るでしょう。この仮定のもとでは、長男の方がローンの返済が出来ない以上、父母の方もローンの返済が出来なくなります。

この場合は、二男、三男の方は連帯債務者という名義だけでなく、債務負担という負担を引き受けることになりますから、簡単には引き受けてもらえないでしょう。ただし、父母の方に公正証書遺言状を作ってもらい、遺産相続に際しては、負担した債務分の財産を相続させる約束をしておけば、捨て金に見える債務負担を預金に見える債務負担に転嫁できるでしょう。

すべての子には親の扶養義務があります。これまで長男の方だけが、同居の対価はありましたが、この義務を負っていたのが、それが困難になれば、二男、三男の方が親の扶養義務を分担しなくてはならないのはやむをえないでしょう。

田舎で山間にあり不便な場所にある不動産であれば、売却してローン返済もむつかしいでしょう。二男、三男の方が連帯債務者に参加しなければ、ローン返済が出来なくなり、銀行は抵当権を行使してこの不動産を競売にかけることになりますが、買い手がいなければ競売も空振りでしょう。ですから銀行もおいそれと担保権行使に踏み切れないでしょう。

これを逆向きに考えると、この場合、無理してローンを返済せず、あえて銀行に担保権を行使させ、競売にかけさせ、これを二男、三男の方が連名で落札してしまう方法があるということになります。これは実質上、債務の大幅減額ですから、災い転じて福となすことになります。

二男、三男の方がキャッシュで落札資金を調達できることが前提になりますが、1500万円の債務が２分の１とか３分の１になれば（一般的な不良債権処理の場合１０分の１ということも有り得るようです）落札資金の調達も手に届く範囲に落ちてくるでしょう。二男、三男の方が買い取れば、父母の方は安心してこの家に住む事ができ、相続を生きている間に済ませたと同等の効果が生じていますから、この方法が。この場合の最も現実的な解決策となるでしょう。

この回答への補足

父・母の２人でも全く変わりなく返済できるそうです。
本人(破産者・長男)に聞いたところ破産しても支払いは変わりなく出来るそうです。
万が一の場合、三男が連帯債務者になる事が可能だそうです。

補足日時：2006/12/12 11:40

この回答へのお礼

とても詳しくわかりやすい内容のご回答にとても落ち着きました
大変参考になり気が楽になりました
本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/12/12 21:50

No.2 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2006/12/08 23:15

＞長男は連帯保証人の一人に入ってますのでもしかすると銀行に家を取られてしまう可能性がでてきました。

ローンの借主は父とします。そうすると母・息子が連帯保証人ということになります。

連帯保証人が、どんなに借財を負っていようと、自己破産しようと、ローン自体、および、父、母には無関係です。「銀行に家を取られてしまう」とはどなたがおっしゃいました？

＞二男(35)か三男(29)どちらか保証人に変えてもらうこと出来ますか?

これも話が逆で、銀行に行かれ、「連帯保証人の長男が自己破産したので次男、もしくは三男に保証人を変更したい」と言いに行けば「正直にお知らせくださり、ありがたいことこの上ないです」と言って銀行は喜んでこの変更に応じてくれるはずです。契約書をよく読むと、このような義務を負うと書いてあるはずですが、実行されている方は？皆忘れているか、そんな規定あるか知らないからです。

銀行ローンで妻や息子を連帯保証人にたてさせる場合、その主たる理由は、夫が死亡したとき、妻や息子が一斉に相続放棄したとき、銀行としては泣き寝入りになってしまうので、これを阻止する手段と聞いています。最近は団体生命保険に加入させるのが普通ですから、連帯保証人を相続人に立てさせる金融機関は減ってきているか、あまり聞かないですね。（この分金利が上乗せされています。）


次男、もしくは三男は相続人ですから問題ないはずです。資力の無い長男にローンの支払を求めても払えるはずがなく、強制執行かけてもからぶりでしょう。よって、連帯保証人に資力が無くなったときは他の人に交代させるわけです。

この回答への補足

すみません連帯保証人では無く連帯債務でした。3人の名(父・母・息子)で契約になってるらしいです。なんか厚い住宅ローン支払い予定表みたいな書類にはローンの名は父の名で書いてありました。関係あるかわかりませんが因みに不動産事項証明書には建物が4分の2が父、4分の1母、4分の1息子(土地も同じです。昔からの所有物です40年近く)そして団体生命保険を確認したら3人での契約になったいました。「銀行に家を取られてしまう」とはどなたがおっしゃいました？弁護士事務所の方です。弁護士ではありませんが・・・家はどうなりますか?と聞いたら、【ん～どうかな～? ん～なんともいえないな～　でも大丈夫かな～銀行次第かな～あと交渉しだいだな～】と言ってました。３人で銀行に行ってお願いしたら・・・)なんかあいまいな感じで言ってたそうですが大丈夫でしょうか?

補足日時：2006/12/10 19:26

No.1 回答者： a375 回答日時： 2006/12/08 21:15

少しお話がわかりにくいのですが。

ご質問者はどんな立場ですか？
借主はどなたですか？

この回答への補足

ご質問者はどんな立場ですか？
知人です。
借主は銀行です。

補足日時：2006/12/08 21:30