入居したばかりの新築賃貸マンションが差し押さえ

非常に困っています。どなたかお知恵を御貸しください。
結婚が決まり、一足先に新居として新築の賃貸マンションを契約し先月入居しました。
しかし、入居してからほんの数日（２～３日）で、いきなり家主が変わった旨の通達がありました。
そこまでは、「ちょっとおかしいな。。。」と思っていた程度だったのですが、先日から管理のおばさんも掃除に来なくなり、あげくの果てにはゴミの回収（市のものではなく民間の会社に外注している）も来なくなり、ゴミ捨て場は山になり悪臭を放ち始めました。
数日前からはマンションのまえにその手の筋と一見してわかる怖いお兄さんがうろうろし始めました。
そして本日、同じマンションに入居している方達が私たちの部屋を訪ねて来られ、どうやら家主（会社単位です）が、失踪し私たちが入居しているマンションも差し押さえられていると聞きました。

一体これから私たちはどうなるのでしょうか？
また、来月分の家賃はどうしたものかと思っています。
新婚生活を始めようとしていた矢先、ショックです。
新婚補助を市から受ける準備もすすめようとしていたのですが、申請には家主の印鑑が必要な為、申請もできそうにありません・・・・。

どなたか詳しい方、お知恵を貸してください。
よろしくお願い致します。

No.9 回答者： kurorintan 回答日時： 2002/04/30 10:56

通りすがりの経験者です。

この不景気でこういったケースも増えてきています。皆さんの言われる様に色んな専門家に相談すると共に、平行してあなたがマンションを借りた際に仲介した不動産業者にも対応を求めるべきです。通常マンションが決定し、部家を借りるとなれば重要事項説明等の際にはきちんとその旨を説明する義務があります。（しかし、実際には賃貸業者でそこまで調査をしているところは少ないのが現状です。）賃貸借契約を締結した日より前に差し押さえ登記が行われていたのであれば、あなたが契約上不利（不法占拠者扱い）になる可能性が高くなりますが、業者の過失も大きいのですから、現在どういう状況であるかの確認と今後の対応を求めるべきだと思います。同じ様な回答になりますが、所有者（貸主）が
誰か分からない状態で支払いをしていたら、同じ月の家賃を何回も支払う事にもなりかねませんので注意して下さい。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
精神的にまいってしまいそうなこの時に、皆さんのご回答はとてもありがたいです。
仲介業者に相談したところ、『とりあえず家賃の支払いはストップしておいてください』とのことでした。
いきさつを説明した所、あまり驚かれなかったのが不思議です。
もしかしてはじめから知っていたのでは・・・と思ってしまうほどでした。
それともこんな状況になれているのでしょうかね・・・。
調べて連絡を頂けるとの事でしたので、それを待ってみます。
本当にありがとうございます。

お礼日時：2002/05/01 00:25

No.8 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/04/28 12:32

　No.7のように、回答に抵抗がある、という部分に同感です。

　例えば、元貸主の債権者が、どうしても債権を換金したくて、元貸主が行方不明で反論が出ないのをいいことに、なりすましで賃料請求をしている可能性もありますので、事実関係の調査や特定が必要になってきます。
　不動産登記では、登記簿上の所有者が所有権を第三者に対抗できるのものであるに過ぎないため、賃貸人が誰か、というものを明確にするものとは限らず、したがって、実は真実の賃貸人を特定するのは、困難なことのように思います。
　私も同様の経験がありますが、その際には、自分で調査をしていたところ、債権者の弁護士が、支払ったことについて責任をもつ、としたため、差押権者に対して支払いをして、ことなきを得ました。名づけて、第三弁護士の有効利用です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
やはり、しかるべき所で相談してみます。
お忙しいところ、大変貴重なご回答をありがとうございました。
はぁ～、しかし幸せの絶頂であるこの時期にこんな事になるとは思ってもみませんでした・・・。

お礼日時：2002/04/28 23:30

No.7 回答者： chakuro 回答日時： 2002/04/28 11:47

　とりあえず、いちばん正確で、しかもお金をかけずに正しい情報を手に入れるのは、差押の管轄裁判所の不動産執行係に行くことだと思います。

　皆さん、賃貸人であるとわかる書類と、マンションの登記簿を持っていかれれば、親切に対応してもらえると思います。
　住み続けるのであればどうすべきか？と、有効に賃貸借契約を解除して引き払うのであれば、どうすべきか？立場上、責任を負う回答の仕方はできないというと思いますが、おおまかな指針は立ててもらえると思います。
　そのうえで、具体的には弁護士に依頼してやってもらうべきです。
　事実関係について、書き込みのやり取りでは正確に把握できそうもないので、あまり突っ込んだ回答をするのには抵抗があります。
　例えば、家主がかわった旨の通知にしても、それが、皆さんの契約した賃貸人からの通知か、新しい家主であると称する者からの通知か、で意味がぜんぜん違ってきます。
　マンションの登記簿がどういう記載になっているのか？という問題もあります。
　場合によっては、「新しい家主」に賃料を払ったのは間違いだったかもしれません。以後の家賃の支払いについても、専門家の指示を受けて行うべきです。
　最終的には、弁護士に相談しないことには解決のしようがない問題だと思われます。
　賃借人の皆さんについては、御自分に過失らしい過失もなく、えらい損害ですが・・・　
　こういった形での法律相談では、到底解決できません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ご丁寧な回答に感謝します。
そうですね、しかるべく専門家に相談しなくてはいけないのですがあまりに突然の出来事でパニックです。
一体私たちはどうなるのか・・・・を考えるとブルーです。
最小限に損害をくい止めるべく頑張ります。
ありがとうございました。

お礼日時：2002/04/28 23:27

No.6 回答者： tk-kubota 回答日時： 2002/04/28 11:15

「新婚生活を始めようとしていた矢先、ショックです。

」と云うことで人生の出発時期にとんでもない経験のようです。
一番心配しなければならないことは裁判所から不動産引渡命令が来て強制執行で明渡さなれればならないかどうかです。この回答は、この文面だけでは想像ですが「明け渡す必要あり」のようです。例え、家賃の滞納がなくても何の手落ちがなくても裁判所は容赦しない場合があります。その点、裁判所で聞いて下さい。ただし、手続きの進行によって、わからないこともあります。そうであるなら、その時期も聞いて下さい。不動産登記簿謄本を取り寄せそれを持って行けば教えてくれます。

この回答へのお礼

明渡しの必要あり！？ですか？
裁判所に確認をしてみます・・・・。

お礼日時：2002/04/28 23:23

No.5 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/04/28 02:24

　管理会社は所有者が自由に変更することができますが、あなたと貸主との契約についての仲介人は、あなたが契約のやり直しなどに同意してそれを行っていない限り、実際に仲介をした業者です。

　賃借人として登記簿を確認することは、その建物の権利関係の状況なのですが、抵当権設定状況というよりも、所有者が誰とされているか、ということになります。ただし、必ずしも登記簿上の所有者が真実の所有者とは限らないことと、契約書によって、貸主が所有者以外の者となっていることもありますので、せっかく賃料を払っても、払ったことにならなくなってしまったり、紛争に巻き込まれたりする場合が想定されますので、関係者などとよく打ち合わせをしたり、必要に応じて資料を提示して弁護士に「誰に対して賃料を払うか」を確認する必要があるでしょう。弁護士はこの回答に対して責任をもてる専門家であるはずです。
　なお、入居に際しての契約が、短期賃貸借3年以下であれば、あなたの賃借権は、契約満了まで有効です。その物件が賃貸物件であれば、入居者は運用上いたほうが差押権者や競落人にとっても有益といえるので、立ち退きなどの方向付けはあまりないと思いますが、戸建て住宅や土地など、転売を目的とする競落の場合、立ち退き交渉が入ることがあります。
　伺う限り、そのスジの方々は、競売に先立って、この競落価格を下げるために、あなた同様に短期賃借人として、または占拠者として、パフォーマンスを展開しているものと思いますので、残念ながら、居心地はよくないかも知れません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
その筋の方々はどうも家主を探して、お金の取り立てに来ている模様です。
（同じマンションの一室が、家主の会社名義になっているのです。）
家賃に関しては他の入居者とも話をしてみますが、様子を見てみようと思います。

お礼日時：2002/04/28 23:22

No.4 ベストアンサー 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/04/28 00:37

　新築の賃貸マンションで、新築後すぐに差押というのは不審ですね。

　いずれにしても、ご自身または司法書士依頼で建物登記簿謄本を閲覧か請求して、その甲区欄というところに書いてある、現在の所有者と、差押登記などがあればそれと、乙区欄というところに書いてある抵当権などの内容を明らかにしてください。不動産の所有権を第三者に対抗するには、登記することが必要なので、新しい大家は、そこに登記されている方か、または、差押がされている場合には、差押をしている方になることもあります。
　大家の変更が、入居後すぐということなので、あるいは、賃貸借契約の際には、すでに差押登記がなされていた可能性もあり、その場合には、仲介した宅建業者の説明義務違反となり、それによる損害賠償請求も可能になります。このため、必ずしも仲介業者に相談することが適当でないことも考えられますが、この関係については、重要事項説明書に、抵当権や差押についての説明がなかったかどうか、確認してみてください。
　以前は、大家が賃貸アパートなどを差し押さえられるということはあまり考え難かったのですが、昨今では頻度も多いようで、業界では、このような説明義務について神経質に扱っている向きがありますが、まだまだ浸透していないようです。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
手元にある「賃貸借契約証書」に目を通してみました。
入居後に変更になったのは家主だけでなく、管理会社＝仲介業者も変更になっておりました。
おかしいですね。
抵当権や差し押さえについての記述は一切ありません。
私たちが契約したのは、おそらくこのマンションの中でもかなり早い段階でした。
（公開されて間もなくの契約でした。）
私たちは、このマンションの仲介業者との間に、もう1件仲介業者を通したのですが、私たちが契約した数日後におおもとの管理会社（今は変更になっている）より
『のこりの部屋は法人契約になったので今後紹介しないように』との通達があったとのことでした。
結果、全室契約済みと聞いて入居したのにかかわらず、入居者は全体の4分の１程度です。

今、私たちができることは”物登記簿謄本を閲覧か請求して抵当権などの内容を明らかにする”ことですね。
家賃に関しては、やはり今月中に支払いを済ませておくべきでしょうか？

お礼日時：2002/04/28 01:03

No.3 回答者： morley 回答日時： 2002/04/28 00:21

少々読み落としていた部分があるので補足説明です。

「家主が変わった」という通知が来たのなら、その相手に
払うべきなのかも知れません。

通知書の内容など、内容の具体的な検討はネット上では難しいので、
その分野(不動産や法律)の専門家に相談してみるのが良いような気がします。

この回答へのお礼

先月分の家賃は、失踪中の家主に支払いました。
なので、入居前に知らせれていた家主には一度も家賃を支払う事なく、家主が変わったというわけです。

お礼日時：2002/04/28 00:45

No.2 回答者： morley 回答日時： 2002/04/28 00:17

結構複雑そうな問題なので、仲介した不動産屋さんや法律の専門家に

お聞きするのが良いかとは思いますが。

家賃の問題について解答します。

家賃を誰に支払ったらよいか分からなくなってしまった、という場合、
「供託(きょうたく)」という国の制度を利用することが出来ます。

払うべき相手が失踪などしてしまったから、といって家賃を払わなくて
良いわけではなく、しっかりと払う必要があります。
でなければ主張できる権利(住み続ける権利など)を主張できなくなる
おそれも出てきます。

しかし、支払うべき相手が分からなくなってしまっている、というときは
「供託所」で「供託」という手続きにより国に家賃相当のお金を預かってもらう
ことで法的に支払ったことになります。
供託の手続は供託を扱っている法務局(登記所)で行うことになります。

参考URL：http://info.moj.go.jp/kyo-man.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます。
家賃に関してですが、新しい家主（失踪中）に支払うべきなんでしょうが、物件差し押さえ＆失踪とくれば私が支払う家賃はどうなるのか・・・と思い躊躇しています。
ただ、家賃を支払わなければもちろん住み続ける権利も主張できませんね。
ごもっともです。
他の住民とも相談してみます。

お礼日時：2002/04/28 00:44

No.1 回答者： keroq 回答日時： 2002/04/28 00:10

私は弁護士でも何でも無いのできちっとした回答はだせませんが、参照ＵＲＬのサイトではＨＰからの相談も受け付けているようですし、参考になればと思います。

参考URL：http://www.hou-nattoku.com/

この回答へのお礼

ありがとうございます。
家屋のところを見てみましたが私のようなケースは載っておりませんでした。
HPから相談できるようなら、してみようと思います。

お礼日時：2002/04/28 00:41