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現在2世帯の自宅(親の家)空きスペースに別棟(私の家)を新築中です。
現住所で建築確認を取り着工の後、別棟部分の分筆作業に取り掛かりました。
分筆を行うにあたり、土地図面や測量を行ったところ、分筆する箇所が現住所の地番とは異なることが判明しました。
(建築確認では現住所である「12番地の一部」と表記しましたが、実際に分筆・建築する地番はすっぽり「13番地」に入っていたのです。)
住宅ローンを組むにあたり、銀行からは抵当権設定の関係で建築確認と異なるので住宅ローンの実行が出来ない。建築確認を訂正してほしいと依頼が来ました。
住宅メーカー、土地家屋調査士に相談したところ、「そんな話は聞いたことが無い」と言います。
実際、完成間近で建物表題登記は分筆後の地番(建築確認は当初のもので変更せず)で出来ています。

家は完成しているのに住宅ローンが実行できず困っています。
こういうケースは完成後に建築確認の取り直しをしなければならないのでしょうか。
宜しくお願いします。

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A 回答 (3件)

はじめまして!


直ぐに建築確認記載事項変更届を所轄自治体に提出しましょう。
HMの設計者に連絡を取ってやらせましょう。
最寄の地方振興局建築課に行けば、変更届の用紙があります。
参考まで
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この回答へのお礼

御礼が遅くなり申し訳ございません。
お教えいただいたとおり意外と簡単なもので、無事手続きが完了しました。どうも有り難うございました。

お礼日時:2007/04/16 23:16

2の方の「聞く人が悪かった」・・は失礼ながら笑ってしまいました。


銀行のローンでは地番が違っては滞るのは当たり前です。
私は建築士ですが手戻りの手続きをしたくないときは、確認を分筆ギリギリまで待って土地家屋調査士の先生に「新地番決まりましたあ」と確認してからだします。着工の都合でどうしても間に合わない時は後で変更するしかないのです。
ローンの抵当をつける土地の地番が違っては何を担保に取るか間違ってしまいますからね。銀行は困るわけです。
記載事項変更は簡単ですが、民間確認検査機関では費用が数千円発生することもあると思います。
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この回答へのお礼

御礼が遅くなり申し訳ございません。
お教えいただいたとおり意外と簡単なもので、無事手続きが完了しました。どうも有り難うございました。

お礼日時:2007/04/16 23:17

>建築確認では現住所である「12番地の一部」と表記しましたが、実際に分筆・建築する地番はすっぽり「13番地」に入っていたのです。



市街化区域であれば、
申請時に「一部申請」はよくあること


>建築確認を訂正してほしいと依頼が来ました。

記載事項変更でOK

>住宅メーカー、土地家屋調査士に相談したところ、「そんな話は聞いたことが無い」と言います。

聞く人が悪かった、
http://www.city.takayama.lg.jp/toshiseibi/docume …
変更理由に、
12番地の一部から13番になったことを記入するだけ。
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この回答へのお礼

御礼が遅くなり申し訳ございません。
お教えいただいたとおり意外と簡単なもので、無事手続きが完了しました。どうも有り難うございました。

お礼日時:2007/04/16 23:17

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Q建築確認申請 完了検査後の変更は可能ですか

家を新築し建築確認申請の完了検査後検査済証の交付を受けましたが、建築地(3筆)の内の1筆が
隣地になっていました。
その土地は実際に建物が建っているわけではないのですが、接道の為に建築地に含めたのですが、その地番が誤りで隣の敷地だったようです。
検査済証交付後に銀行の融資の際に発覚したのですが、変更は可能でしょうか?
変更できないとしたら、再度取り下げをして確認申請のやり直しなど方法があるのでしょうか?
融資が受けられなくなると非常に困ります。良い方法をご存知の方教えてください。

Aベストアンサー

No.2です。
回答らしきものを。

検査済証の交付で、一連の流れが完結したことはお話ししました。
この流れは戻せません。

仮に、変更後の計画がすべて合法であれば、変更内容を整理して、特定行政庁に相談してみましょう。
建築基準法第12条第5項の報告という手続きがあります。

一連の流れとは別途に、本計画が建築基準法及び他関係法令に全て適合していることを書面一式で提出し、内容の審査を受けて受理してもらうことです。
確認処分とは違いますから、「通知書」のようなものは発行されません。
そのまま返却されず、特定行政庁側に受理されることが大切です。
同じものを2部作成し、受理されたら1部に受領の押印を受けて返却してもらうのです。
この手続きは、指定確認検査機関ではできません。

受領印を押印され、返却された「控え」が、当面は確認通知書などに代わって第三者には、変更後の内容が適法として行政に処理された証明になります。
ただ、確認済証や検査済証とは性格が違いますから、これを金融機関が担保としてくれるかはわかりません。
金融機関にも並行して相談しましょう。
融資にまで波及するご相談なら、1つの機関だけでは解決できそうもありません。

くどいですが、変更後の内容が全て適法であることが大前提です。

ところで、施主のあなたではなく、設計者や営業は対処しないのですか?
どこにボタンの掛け違いがあったかは存じませんが、事前調査を行った営業や建築士は動かないのですか?

No.2です。
回答らしきものを。

検査済証の交付で、一連の流れが完結したことはお話ししました。
この流れは戻せません。

仮に、変更後の計画がすべて合法であれば、変更内容を整理して、特定行政庁に相談してみましょう。
建築基準法第12条第5項の報告という手続きがあります。

一連の流れとは別途に、本計画が建築基準法及び他関係法令に全て適合していることを書面一式で提出し、内容の審査を受けて受理してもらうことです。
確認処分とは違いますから、「通知書」のようなものは発行されません。
そのま...続きを読む

Q建築確認及び検査済書の誤記訂正について

建築確認申請後に工事完了し検査済書を受け取りました。
その後に申請者の名前の漢字の誤記が分かり、訂正の依頼をしましたが、すでに検査済書を発行の上で受け取りまでしているので出来ないと言われてしまい困っています。
何か訂正する事が出来ないのでしょうか。
建物は、4号建物(一戸建て住宅)で、審査は市役所です。

Aベストアンサー

残念ながらまだ日本ではタイムマシンが発明されていないので、時間をさかのぼって補正はできません。
検査済証の交付で、一連の手続きはすでに完結しています。
訂正は不可。
済証の再発行も不可。
特定行政庁が情報で管理している建築確認支援システムの中での訂正自体ができませんので無理。
あきらめてください。

私が担当なら、法第12条5項による報告を建築主の名前で出させますね。
その中で建築主名に誤記があったことを報告し、特定行政庁に受理してもらいます。
出すのは2部。
一部を受けとってもらい、もう一部は副本(控え)として特定行政庁の受領印を捺印したものを返してもらいます。
ここがキモ。
12条5項の報告の中で、確認の情報(番号と日付)、土地の情報(地番)で物件は特定できます。
受領印を押して返してもらうことは、正式に特庁に受理をされた証明です。
これで建築主名に誤記があったと正式に記録に残したことになるます。
で、確認済証、検査済証、12条5項の報告書の報告書、この3部で1セット。
建築主には大事に保管してもらいましょう。

Qベランダは建築面積に入るの?

建物がコの字にあります。
このコの字の寸法が三辺とも1820なんですが、
そこにベランダをつけたいのです。1820x1820の正方形で
三辺が壁に取り付く形です。その場合、建築面積に入りますか?
はね出してる場合は出先から1m後退した距離で面積に参入されるそうですが、三方が壁の場合でも、1m後退して1820x820って事にしていいんですか?それとも三方だから全面積(1820x1820)が参入されるんでしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

こんにちは
建築面積は「建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた
部分の水平投影面積による。但し高い開放性を有する場合は
出先から1mの範囲は不算入とする」となっているので、
三方が壁に囲まれている場合は 全面積(1820×1820)が
建築面積に含まれると思います。

但し、上部に屋根や庇などを付けないのであれば
高い開放性を有する場合と考えられると思うので
一度建築指導課に相談に行かれた方が良いと思います。

Q公図の敷地と建築確認上の敷地

公図の敷地は一つでそこに建物を複数戸建てることは可能ですか?
(この場合のそれぞれ建物の所有者は同じと言う前提で)

建物は一敷地、一建物と決まっていますよね。

しかし、敷地境界線を決め敷地を確定し、その敷地で建築基準法を
満たせば複数戸建築可能だと言う事を聞いたことがあります。
(簡単に言えば適当に敷地を分割してそれぞれに建物を建てる)

つまり、土地家屋調査士などに分筆を依頼せずとも、建築確認申請上
敷地を確定していれば良いというのです。

確かに公図の土地にいくつかまたいで敷地を決定している場合もあり
その場合、あえて合筆などしませんよね。

この逆で、公図の敷地を便宜上区切って、建築基準法上の敷地を
決定する事は可能なのでしょうか?

そうすると地名地番は複数の住戸で重複する事になり、不都合などは
生じないのでしょうか?

申し訳ないのですが、詳しい方にご回答お願いします。参考図書や
参考になるサイトなども教えてもらえればうれしいです。

Aベストアンサー

>公図の敷地を便宜上区切って、建築基準法上の敷地を決定する事は可能なのでしょうか?

可能です。
但し、例えば建築敷地を二分割した場合には、それぞれの土地建物を個別に見た場合に、それぞれ接道要件や建蔽率・容積率、その他関係法令に適合している必要があります。

登記上、土地の地番及び建物の所在地番は同一ですが、家屋番号には枝番が付きますので建物は別物として登記されます。

いずれにせよ、公図上で任意に線を引いただけで認められる事柄ではなく、測量や測量図が求められるケースもありますので、実際の運用には建築専門家及び所轄行政と相談しながら進めてください。

Q敷地内に既存建物がある場合の確認申請

敷地内に既存建物がある場合の確認申請する場合、既存建物の確認済証が
あれば出来るのでしょうか?

Aベストアンサー

既出の通り分筆登記不要の「机上の分割」でまず考えるのが多いでしょう。
敷地分割した場合、問題となりそうなのは任意の境界からあまり離れがとれず「延焼の恐れ」に掛かった場合ですね。(質問者さんはこの辺、分かっていますね?)

22条地域でも外壁に準防火性能要求されますし防火系地域であれば窓から軒裏から直さなければならなくなりますよね。
まず、ご質問から反れますので置いておきます。

確認済証がどの程度の効力を持つか、と言う事ですよね。?
あくまで乏しい経験上の話ですが済証があり、延焼ラインや容積、ケンペイに絡まない限り既存建物に対してとやかく言われた事はありません。
検査済証の方が確実でしょう。
繰り返しますがこれが延焼ラインにかかれば全く別ですが。

だからと言って実際の既存建物が増築などでおよそ形態の違うものになっていればまともな審査員であれば完了検査時に気付くでしょう、説明を求められ、果ては虚偽申請?などと言われ何らかの措置、処罰を受けるのでは?。

独断的結論;既存竣工当時の法規を満足している、且つ今敷地分割で規制を受けなければちょっと前までは難しい事は言われなかった、と言う事ですね。
良く言えば二世帯住宅への配慮、緩和、悪く言えばこの御時勢民間審査機関も家が建ってもらわなきゃやってられない?。

ただ大法改正後、私はこの手の申請経験がありません、厳しくなっているかな?。
また行政庁や確認機関により見解も違うでしょう。
所轄への確認は必要でしょうね。

都計法絡みの確認や、土地の所有権なんかもしっかり確認されるべき事ですね、お忘れなきよう。

既出の通り分筆登記不要の「机上の分割」でまず考えるのが多いでしょう。
敷地分割した場合、問題となりそうなのは任意の境界からあまり離れがとれず「延焼の恐れ」に掛かった場合ですね。(質問者さんはこの辺、分かっていますね?)

22条地域でも外壁に準防火性能要求されますし防火系地域であれば窓から軒裏から直さなければならなくなりますよね。
まず、ご質問から反れますので置いておきます。

確認済証がどの程度の効力を持つか、と言う事ですよね。?
あくまで乏しい経験上の話ですが済証があ...続きを読む

Q住居表示と確認申請の住所。

現在、担当している施主さんが土地を購入されました。その土地には以前住宅が建っていたそうですが、土地を売り出すに当りその住宅は解体されたそうです。

その地域は住居表示の実施地域だそうです。住居表示は建物に対する表示との事で、建物が建った後に表示番号が分かると聞きました。よって、同じ敷地に新築するにしても以前の建物(解体した物)と同じ住居表示になるとは限らないとの事で、住居表示の抹消手続を不動産屋さんがされるとの事でした。

そこでお恥ずかしいのですが、質問です。確認申請の地名・地番の欄には土地の地番(登記の公図に記入されている)を記入すれば良いと言う事ですよね?
そして、以前の建物(解体した建物)の住居表示を抹消すると言う事は確認申請の「住居表示欄」は未記入で良いと言う事で間違いないでしょうか?

今回初めて住居表示のある地域に建てる為、少し不安になり質問させていただきました。ご意見よろしくお願いします。

Aベストアンサー

確認申請の地名・地番は登記記録の地番です。

住居表示は、同じ場所に建てるなら以前の建物の住居表示と同じです。
ただし、一つの敷地に一つの住居表示しか割り当てられていないとは限らないので、敷地内の別の位置に建てる場合に住居表示が変わることもありますが、稀です。

質問者さんの言う「住居表示」は「家屋番号」の勘違いではありませんか?

そもそも、建物を取り壊したことによる住居表示の抹消手続きといったものはありません。
建物滅失登記のことだと思います。

家屋番号は建物完成後の登記によって決まるもので、同じ番号を繰り返し使いません。
取り壊した建物の家屋番号は二度と使えませんし、新築の確認申請時に家屋番号は存在しません。

これに対して住居表示は建物が建っていなくても決まっていますから、役所で調べれば記入することが出来るはずです。

Q都市計画法施行規則第60条 適合証明・・・

都市計画法施行規則第60条 適合証明・・・

市街化調整区域に住宅を所有しておりますが、
このたび老朽化により、思い切って立て直すことにしました。
住宅会社が、表記の申請を代行してくれるとのことで
言われるがままの書類を提出しました。
すると先日、住宅会社がさらに依頼したと思われる工務店から
「第60条申請費用」とのことで45000円の領収書が送られていきました。
住宅会社との契約費用にはこの項目は0円となっています。

果たしてこの「費用」なるものは、私どもがどこに払うべきものか、
また、適合証明をとるのに(今まで建っていたところにまた建てるだけなのに)
これだけの高額な費用がかかるのか、
ご存知の方がいらっしゃいましたら
教えてください。

Aベストアンサー

市街化調整区域は建物を増やさないことを目的とした区域ですが
増やさないためには今の建物が合法にたてられたかどうかを証明しなければ建ちません。
60条証明費用でこの額は高くないと思います。
工務店が依頼した行政書士か設計事務所が出すのだと思いますが図面の作成以外にも書類作成や調査が必要です。
結局作成提出などの何日分の人件費です。
証明でたたない場合は最低でも20万位申請の業務料金がかかる許可申請が必要な区域なので、
証明で安く済むのは市街化調整区域の建て替えでは非常に安い方なのです。
もちろん無償で図面を書いてもらって自分で出せば費用はかかりません。
でも出される方は非常に少ないと思います。

Q戸建住宅駐車場の傾斜は何%にすれば良いの?

新築戸建の着工を11月17日に控えていますが、外構部分の打合せがやっと昨日始まったところで、いきなり難題が発生!
「駐車場スペースの傾斜は2.8%で良いですか?」というものです。
初めての経験で見当がつかず、決めかねています。そこで、皆様のご意見を是非お伺いしたく投稿してみました。
駐車スペースは縦列駐車型で全長11m。入口部分を±0とすると最終的に+30cmになります。
私達の希望は、なるべく平に近い状態で作りたい。という事です。
積雪地域(積もっても15cmぐらいですが)の為、スリップは避けたいと思っている為です。2.8%は急坂の方ですか? また何か良い案をお持ちの方は是非教えて下さい!
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

駐車場の傾斜としては、1/100だとかなりゆるくて排水がきちんとなされにくいほどになります。見た目は全く平坦です。ただこれだと傾斜がゆるすぎるので、水があまり流れずにたまるところが生じる可能性があり、寒冷地では逆にそこが凍ることも考えられますので、もっと傾斜させた方がよいです。

故に傾斜は2~3/100程度は欲しいところです。提案では2.8%(2.8/100)とのことですから、見た目はほとんど平坦に近く、通常傾斜を感じることはないけど、水は流れるので駐車場にたまってしまうことは避けられるのではと思われます。

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Q建築面積、延べ面積の計算方法について

建築面積、延べ面積の計算方法について教えてください。
住宅が四角形(2階)だと仮定して、

建築面積は 柱芯×柱芯+庇などの突起したものの投影面積

延べ床面積は 1階の柱芯×柱芯+2階の柱芯×柱芯
(庇などは含めない)

で宜しいのでしょうか?
柱芯と壁芯とでどちらを計算に使うのか解らない時もあるのですが、なにか定義ってあるのでしょうか?

Aベストアンサー

大まかに言えば基本は壁芯です。

建物の敷地に占める割合(建ぺい率)を求める為の面積が建築面積で、
室内的に使える床面積の敷地面積に占める割合(容積率)を求める為の面積が延べ床面積です。

木造ではたいていは柱芯で計算出来ます。
(柱芯=壁芯になりますので)
鉄骨造や鉄筋コンクリート造で柱型が室内に出てくるような建物ですと壁芯での計算です。

細かい事を言えば、バルコニー(屋根のかかった)でも柱や壁に囲われている部分は延べ床面積に含められてしまいます。室内的に利用されるとみなされるからです。
greensnakeさんの言われるように庇先端より2mを超える部分が床面積に計算されるのもその為です。
玄関ポーチや、ピロティー、ロフト等などにもそれぞれ床面積に算入するかどうかの基準があります。

駐車場(屋内)は延べ床面積には算入されますが、容積率の計算に1/5までは算入しなくてもよいという緩和をしてもらえます。

敷地に余裕があれば細かいことを考えなくて良いのですが、ぎりぎりの敷地ですと、確認申請時にいつも行政庁との攻防(相互の見解の主張)が起こります。まあそれは設計士の仕事ですが。

大まかに言えば基本は壁芯です。

建物の敷地に占める割合(建ぺい率)を求める為の面積が建築面積で、
室内的に使える床面積の敷地面積に占める割合(容積率)を求める為の面積が延べ床面積です。

木造ではたいていは柱芯で計算出来ます。
(柱芯=壁芯になりますので)
鉄骨造や鉄筋コンクリート造で柱型が室内に出てくるような建物ですと壁芯での計算です。

細かい事を言えば、バルコニー(屋根のかかった)でも柱や壁に囲われている部分は延べ床面積に含められてしまいます。室内的に利用されると...続きを読む


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