借店舗の賃借人による又貸しについて

お知恵をお貸し頂けると大変助かります。

私の旦那が店舗を不動産屋より借りてます。
業態は：飲食店で借りてます。

相談したい内容ですが、店舗更新時期が６月に迫っているのですが、旦那が店を１～３年程経営出来ない状況になってしまい、その期間代わりに店をやりたいというＡさんが居ます。
旦那とＡさんの間で「屋号」も「契約者」も変更しないという考えが一致しているようです。
Ａさんは「期間限定」で店をやりたいだけなのです。
旦那もＡさんもこの考え方は同じです。

現在、家賃と水道光熱費(水道、ガス、電気)を込みにした金額を不動産屋に旦那名義で送金してますが、Ａさんに一時的に「又貸し」する際もそれは変わらないのでＡさんは旦那に送金する事になります。

旦那、Ａさんは信頼おける仲とは言いますがやはり「お金」が絡む以上何らかの有効な「書類」を旦那とＡさん間で交わしたいと思っています。

今のところ用意しようと思っているもの
・建物賃貸借契約書
・保証人承諾書

以上２点ですが今回の行為において信頼ある書類と言えるでしょうか？
何せ不動産は詳しくないもので大変困っております。

何か良い考えありませんでしょうか？
どんなご意見でも構いませんのでお待ちしております。

No.9 回答者： konagoo 回答日時： 2007/04/03 19:10

＞（旦那⇔Ａさんの契約時の条件）

＞・家賃更新料はＡさんが払う(退去する時は)
＞・契約時に家賃と電気代２ヶ月分を徴収する
＞・家賃１ヶ月滞納した場合はそこで契約解除
仮に旦那⇔Ａさんの契約がなされ、実態として大家に無断で転貸した場合、上記契約が大家、裁判所、調停委員等第三者に対しても有効かどうか疑問です。
そもそも家賃や家賃更新料の支払いは、大家と旦那さんとの契約であってこれに契約違反があった場合、これについては旦那⇔Ａさん間のみのいかなる契約があったとしても第三者には絶対に対抗できないことをよく認識すべきかと思います。
さらに、実態として転貸し、Ａさんがその店舗を占有した時点で法的に、Ａさんは大家に対して直接家賃を支払う義務が自然に発生します。
（これは大家が了承していた場合も同様で大家は当然にＡさんに対し直接家賃を請求できる権利を有しています。）旦那⇔Ａさん間にどの様な契約があったとしても大家が旦那さんとの契約を破棄し、直接Ａさんと契約される可能性も否定できません。

重要なのは実態（事実関係）であって、転貸なら正当な転貸をすべきで、店長代行なら雇用契約や請負契約を結び、大家にこれを説明するのが筋です。信義に反する行為は紛争のもととなり、結局、分の悪い方が惨敗するのが世の常ではないでしょうか。

いってみれば、借家法により手厚く保護されている賃借人の権利を自ら放棄しようとしているように感じます。

No.8 回答者： apachiro 回答日時： 2007/04/03 19:02

経営者を現状のままで

復帰までの間　営業引き受ける人を
ご主人が雇うことは可能と思います。

屋号・経営者が同じで
　ご主人が雇う形にすれば可能ですね。
帳簿はご主人がつけないと駄目かもしれませんが
利益を給与として払う形にすればいいんですね

今まで、税理士さんに申告をしてもらっていたと思いますので
　店長を雇うかたちで　利潤を賃金として払えば
　雇用契約だけでいいはずです。
　仕事をやってみたい、将来的には独立していということだと
　思いますので、それでも対応できるんじゃないでしょうか

No.7 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2007/04/03 14:00

そもそも、借りてる物件に対して、あなたが主権を持って他人と別の契約を結ぶことはできません。

それを世間では又貸しと言います。
「店長代行」というのは、あくまで、Ａ氏をあなたが雇用して使うと言うことです。雇用契約として、売り上げの何％を入れるとか、固定経費でどれだけ抜いて、残りを給与として与えるとか言うことなら、（労基法の最低賃金などの適用がないかどうかの確認は必要ですが）可能でしょうが、

・家賃更新料はＡさんが払う(退去する時は)
・契約時に家賃と電気代２ヶ月分を徴収する
・家賃１ヶ月滞納した場合はそこで契約解除

それは無理でしょう。
雇用となれば、出入りさえチェックしておけばとりっぱぐれる心配もないと思いますが。

そもそも、屋号が同じで経営者も形態もまったく異なるとなれば、お客さんは戸惑いますが。

No.6 回答者： konagoo 回答日時： 2007/03/31 22:44

大家をやっています。

賃借人が当方に無断で転貸したため契約解除し即刻退去して頂いた経験があります。家賃の１．５倍額で転貸していたことが判明。飲食店で店名、業務内容、内装、食器など全く同一で経営者が変わっていました。
退去して貰う際に、内装、備品の買い取り要求がありましたが、これを拒否。全て現状復帰ということで撤去前提で出て行って貰いました。結局、短期で備品を売却できず、撤去廃却費用見積額で買い取りました。

契約に違反してトラブルになると不利ですよ。もともと誠意をもって話して貰えれば回避できたトラブルだと思います。
食器さえ入れれば直ぐに営業出来る状態でしたので、同業者が従前より高い家賃で入居しています。

大家の承諾なしでの転貸はリスキーですよ。Ｎｏ４の方のご意見も正解の一つだと思いますが、実態として雇用契約していないと税法上もおかしなことになりますよ。

この回答へのお礼

konagooさん回答ありがとうございました。
色々考えてますがやはり「店長代行」で進めようと思います。
（旦那⇔Ａさんの契約時の条件）
・家賃更新料はＡさんが払う(退去する時は)
・契約時に家賃と電気代２ヶ月分を徴収する
・家賃１ヶ月滞納した場合はそこで契約解除
以上の内容で提示しようと思ってます。
しかしながら、税法上の事は気がかりです・・・。

お礼日時：2007/04/03 09:57

No.5 回答者： apachiro 回答日時： 2007/03/31 18:41

私も大家の立場で回答させていただきます

まず、大家として困るのは
ＮＯ３の方がおっしゃるように
人がでて空家になることです
一度空きになると、その後すぐ埋まるわけではなく
宣伝・改装などの出費があり、空きの期間の出費減があるからです。

ですから、今回の場合
　又貸を拒否した場合には、あなた方が出てＡさんは
　入りませんから、損失が大きいですよね
だから、契約者を変えることは了解してもらえると思います。

又貸したいというのは
　その店の権利を保持したい、再度戻すことを可能にしたいということです。それならば、更新を１年毎に行うということも可能かもしれません。店舗の場合、なかなか入れ替えが難しいので、通常３年契約ですが、今回ご主人が再開できるまでの期間限定ですから、その更新権を契約に明記すれば、権利が担保されます。
　今現在、１年～３年という状況なら、最短期間１年で契約を更新していくことが考えられます。

店舗の場合、なかなか次が埋まらないという問題がありますから大家の立場は非常に弱いものです。昔からいついている賃借人がいて、どう見てももうかっていないのになかなか出て行かないでこまっていますが、そのような状況になるよりは、あなたの言い分を受け入れるほうがよさそうにおもうのですが、仲介に入っている不動産やさんに相談してみてください。そうすればいい知恵を貸してくれると思います。

この回答へのお礼

apachiroさん回答ありがとうございました。
色々考えてますがやはり「店長代行」で進めようと思います。
（旦那⇔Ａさんの契約時の条件）
・家賃更新料はＡさんが払う(退去する時は)
・契約時に家賃と電気代２ヶ月分を徴収する
・家賃１ヶ月滞納した場合はそこで契約解除
以上の内容で提示しようと思ってます。
しかしながら、税法上の事は気がかりです・・・。

お礼日時：2007/04/03 13:54

No.4 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2007/03/31 16:59

屋号も同じなら、Ａさんを雇用し、店長代行としてやってもらえば、大家がとやかく言う話ではなくなります。

契約者を限定で代えたいとなれば、ともかく大家が承諾するかどうかの話になります。

この回答へのお礼

bouhan_kunさん回答ありがとうございました。
色々考えてますがやはり「店長代行」で進めようと思います。
（旦那⇔Ａさんの契約時の条件）
・家賃更新料はＡさんが払う(退去する時は)
・契約時に家賃と電気代２ヶ月分を徴収する
・家賃１ヶ月滞納した場合はそこで契約解除
いかがでしょうか？

お礼日時：2007/04/03 09:51

No.3 回答者： caram 回答日時： 2007/03/31 13:22

私は「大家」の立場で、同じ様なケースを経験しました。

店子との建物賃貸借契約で「転貸」は禁止してあったのですが、「転貸したい」という申し入れを受け、いろいろ事情を聞きましたところ、「転貸」は止むなしと判断しました。

そこでまず、当時の店子と新たに「転貸借契約書」を交わし、その中の条項に
「店子と転貸借先との賃貸借契約の内容を事前に知らせ、承諾を得ること」と、
「店子と転貸借先との賃貸借契約締結後、その契約書の写しを提出すること」
の２項目を入れました。
目下、順調に３者とも利益を上げています。

これをkurokoruさんの立場に置き換えますと、
まず、
１）大家さんに「転貸」したい旨、連絡をする。
これが拒絶されたら、半年後に撤退せざるを得ません。

「家賃」さえ払っていれば、「閉店」したままでも良いのではないか？との疑問をお持ちになろうかと思いますが、一般的に「店舗」の賃貸借の場合、「改装」以外の理由での「閉店」は、「契約解除」と看做されます。
たとえ家賃が滞らなくても、「閉店」の札の掛かったままの店舗がありますと、周囲に「不活発」な影響を与えてしまいますので、普通の大家さんはこれを嫌うからです。

もし同意して貰えたら、
２）大家さんと「期限付き転貸借契約書」を結び、

その上で
３）Aさんとの間で「期限付き建物賃貸借契約書」を交わす。

という段取りになります。

いずれにせよ、「大家さんには内緒で」事を運ばないのが大切です。
「転貸禁止」条項の含まれている「建物賃貸借契約」を結んでいた場合、「転貸」が明らかになった時点で「解約・保証金の召し上げ」を通告されても、対抗のしようがありませんから。

また、現在のところは「善意」であるらしいAさんでも、将来、何かが起こって「心変わり」するかも知れません。おっしゃる通り「お金の問題」ですから、きちんとした契約書を交わすべきです。

法律的に意味をなす契約書を作るには、不動産屋さんの力をお借りになることです。彼らは、様々なノウハウを蓄積しています。
まずは、現在の大家さんと契約する際に仲介してもらった不動産業者に、ご相談なさることをお勧めします。

この回答へのお礼

caramさん回答ありがとうございました。
色々考えてますがやはり「店長代行」で進めようと思います。
（旦那⇔Ａさんの契約時の条件）
・家賃更新料はＡさんが払う(退去する時は)
・契約時に家賃と電気代２ヶ月分を徴収する
・家賃１ヶ月滞納した場合はそこで契約解除
いかがでしょうか？

お礼日時：2007/04/03 09:51

No.2 回答者： apachiro 回答日時： 2007/03/31 12:28

契約更新ですが　期間限定で

契約者がかわるということだと思います。

しかし、口約束ですから
３年後にご主人がその業務をやりたいといっても
再開ができなくなることがあるので
大家さんもいれ　新規契約ではなく
　更新で　きちんと契約をしたほうがいいと思います。
ご主人を甲　大家さんを乙　借りたい人をＡとして
　甲＝乙の契約を
　　３年間（店舗の契約期間はこの程度）
　　Ａ＝乙　の契約とし
　その後　
　　甲＝乙　の契約に戻すことにすれば
　　問題は無いはずです

　この契約を結んでおかないと
　　火事が起ったときとか、
　　車が突っ込んだときの損害賠償が受けられません
　　（火災保険は大家さんがかけているから）

　また貸しを大家さんに黙ってするよりは
　きちんと書類にしたほうがいいと思います
　通常の更新料（３ヶ月分）を（４ヶ月分）にする程度で
　了解してくれると思いますが
　　　（新規に借りるとすれば、敷金等全て返還になりますよね）

この回答へのお礼

apachiroさん、早々の回答ありがとうございます。
大家さん通して、おっしゃる通り契約更新した方が絶対良いのに決まってますよね・・・。
しかし、１年～２年というアバウトな期間のまた貸し期間な為、
出来ればＡが家賃を確実に旦那に送金するという保障が欲しいのです。
かなり甘い考えでしょうか・・・。

お礼日時：2007/03/31 12:38

No.1 回答者： noname#33799 回答日時： 2007/03/31 12:15

転貸借、また貸しですね？

転貸借は、賃貸人に転貸借の承諾を得ないと契約違反になります。

借地借家法612条の条項にあります。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。


最悪この条項に違反すると契約解除になります。

大家は承知しているのでしょうか？

参考URL：http://www.houko.com/00/01/M29/089B.HTM

この回答へのお礼

iriasuseiaさん、早々の回答ありがとうございます。
大家さんは知りません。

宅建業法的にはやはり違反行為になりますよね・・・。
しかし「屋号」は変えませんし、ただ店で接客する人、賃料の出所がＡさんに変わるだけで、今まで通り旦那名義で賃料の送金はしますが・・・。

本来ならサブリース契約？しなくてはいけないんですよね？

お礼日時：2007/03/31 12:28