固定資産税 土地と建物評価額について

こんばんわ。
昨日、市役所より「固定資産税・都市計画税納税通知書」が届きました。
H18年5月に新築分譲住宅（建売）を約3300万円で購入したのですが、
不思議なことに、土地と建物の評価額が足しても1300万円程度にしかなっていなかったのです。評価が低すぎて驚きました。
実際問題、評価額っていうものは何を基準に算出されているのでしょうか？
ちなみに土地約650万円（購入時契約書上：1700万円）、建物約650万円（購入時契約書上：1600万円）でした。
建物は時が経つと、老朽化し、評価は下がるのは当然ですし、土地についても毎年評価は変わってくるのは承知しております。
評価額が高いからとか低いからとか、正直どうしようもないかと思いますが、何せ初めてのことなので、皆様ご教示願います。

No.1 ベストアンサー 回答者： hiropu1977 回答日時： 2007/04/07 23:51

私も３５００万円で購入した家があなた様と同じ同額に近かったです。

土地や建物価格は、販売業者が決めるもので、

土地なら整備、建物であれば、建物材料原価や業者の人件費など色々な経費が入っています。

例えていうならジュース１２０円　原価６０円です。

１２０円が販売価格ですが、実際に原価（評価）は、６０円です。

なんにせよ、住宅評価は、土地の坪数や建物の大きさ（面積）、設備
（トイレや鉄材か木材などなど）色々ありますが、

一生そこに住むつもりなら評価は、安いほうがいいですよ。

固定資産税年間で大体１０～１２万くらいなんではないでしょうか？

この回答へのお礼

早速ご回答頂きましてありがとうございます。
確かに、人件費諸々経費がかかって、家は建てるものですし、購入価格と評価額に差異がでるのは当然ですね。
ご指摘の通り、税金のことを考慮すれば、評価は安いほうが助かります。
ちなみに固定資産税は年間約9万円でした。（新築後3年間は減税されるみたいですが、その後はいくらになるのでしょうかね。少し不安です。）

お礼日時：2007/04/08 00:11

No.4 回答者： tuntun07 回答日時： 2007/04/08 00:28

固定資産税担当職員やってます。

既に回答があるように、実売価格と評価額というのは全くの別物です。一応国の方では相場の7割を目指して評価されるように基準を示していますが、地域差はもちろん仲介業者・建築業者・購入時の条件付けなど様々な要因に左右される売買価格の実情に完全に即したものとはなりえません。7割を大きく割り込むこともあれば、逆に実売価格をも越える場所もありうるのです。

さて評価のやり方です。
土地については、まず主要な路線価格を相場の7割を目安に算定し、その上で該当土地に隣接する各街路の路線価格を決定します。
それに道幅、道路の舗装状況、道路から該当土地までの距離、近接駅までの距離、電気ガス水道などの環境要件、建蔽率などの行政要件等を評価し、該当土地の筆ごとの１m2単価を算出して、最後に土地の占有面積を乗じたものが土地の課税評価額となるわけです。
なお、その土地の上に住宅が建っている場合は住宅用地の特例により課税標準額（評価額に基づき決められる実際に課税される基となる金額）がだいぶ安くなります。おそらく質問者様の土地も該当されているかと。

次に建物について。
これは建物の建築時のコストという考え方に基づき、延べ床面積の１m2あたりの金額を決め、それに床面積を乗じた数字が評価額となります。
決め方は、建物を主体構造・各仕上げ・建築設備・建具などに分解し、それぞれ使用されている資材の分量を標準評点(上記の相場の7割を元に算出された、その資材の価格。例えばフローリングなら＊＊円、畳なら○○円といったように定められています）で乗じて積み上げていき、最終的に１m2あたりの単価合計を求めていくわけです。

と、細かく説明すれば（これでもかなり雑駁な説明ですが）上記のとおり。
簡単に言えば、「相場」の７割を目安に、いろいろ難しい理屈に基づいて決められている、ということです。

なお評価の中には、「固定資産」以外については含まれません。例えばカーテンや壁掛けエアコン、電球、家具などの取り外し可能なものは評価対象外となります。また土地の方でも庭や駐車スペース部分の工事、塀や門（いわゆる外構工事）についても評価対象外となります。
実売価格にはこの辺も含まれてくることが多いので、これもまた、実際と評価との差が広がる一因となっています。

長文の上、分かりにくい説明で申し訳ありません。
参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

こんばんわ。ご回答頂きましてありがとうございます。
詳しくご説明頂き、よくわかりました。

お礼日時：2007/04/10 03:07

No.3 回答者： nonbay39 回答日時： 2007/04/08 00:09

　土地については形状が悪いと固定資産税評価額は下がります。

家屋は木造で３０～３５坪であればそんな物だと思います。

　何を基準に評価額が算出されるかは、方法が自治体によって違うので課税した役所にお尋ねになられた方が早いです。実際に出した評価については根拠が当然あるのできちんと説明してもらえます。賦課に関する説明がきちんとできなければ大問題です。
　
　評価額が低いのは実勢価格の方が評価額よりかなり上な地域なのはないでしょうか。そういう地域ならば、特に土地の方は段々と評価額が上がってくる可能性はあります。

この回答へのお礼

早速ご回答頂ましてありがとうございます。
家屋は約32坪です。評価が上がれば＝税金も上がる。評価が下げれば＝税金も下がる。ずっと住む予定ですので、やはり評価はある程度低くていいのではと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/08 00:18

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2007/04/08 00:00

実勢価格においついてない可能性はあります。

７割ぐらいを目指しているはずなので、評価額が低い=税金が安い＝ラッキーでいいのでは。
もうすぐ封書がきてそこに書いてあるとおもいますが、どうしても納得がいかなければ、不服申し立てができますよ。

この回答へのお礼

早速ご回答頂きましてありがとうございます。
ラッキーっていうことで、まず安心しました。

お礼日時：2007/04/08 00:14