店舗賃貸借契約の当月解約における解約金

知人が小さなビルの大家で、その一角を店舗としてある店の店長と賃貸借契約を結んでいました。
ところが先月、月末まで残り2日を残して突然、その店長から知人に
「店が経営不振なので店を2日後に引き払う」と報告があったそうです。
突然のことで大家は困ると言ったそうですが、店長から
「残り2日については家賃を払うが、翌月分等は払わない」と言われたそうです。

契約書をみさせてもらったところ、解約通告期間や解約金などの記載、
（”解約する○ヶ月前に通告するか、そうでなければ○月分家賃を支払う”などの条項）がありませんでした。

この場合は民法にたちかえり、
解約通告した当月分しか家賃は請求できないということでいいのでしょうか。
知人から相談を受けたのですが、絶対的な自信がないのでお願いします。

No.7 回答者： 1katyan 回答日時： 2007/05/06 13:33

敷金等返還する場合は新しい賃借人と契約してからにしたほうがいいですよ

後新しい賃借人が退去したときの始末を誰がするのか？
新しく紹介したらもう関係ないとは言い切れない場合も出てきます

新しい賃借人がどこまで古い備品等を了承するのか？
入居後使えないと言う話はざらにありますから
前の賃借人は契約が終わり義務がなくなり
備品はそのまま新しい賃借人は契約しない。そのような事もあります
素人の場合に知識がなく付け込む人も合いますからね。
気をつけて慎重にしてください。

まず新しい賃借人に最低でも先にいくらか入れてもらいましょう
それから前の人と契約解除ですね

No.6 回答者： mu128 回答日時： 2007/05/03 18:03

ん？　質問者さんの知人は大家さんつまり、賃貸人ですよね？　そして、今回の問題は、借主の方が解約をしたわけですよね？　そうすると、借地借家法の２７条は関係ありません。

これは、賃貸人からの契約解除の規定ですから。

なぜ、宅建協会の方が「賃借人が正しい」と判断した理由がわかりません。その賃借人の言い分が正しくなってしまうと、賃貸借契約はどちらか一方が「今日、契約解除します」と言えばそれで有効に契約解除されてしまうことになってしまい、賃貸借取引が非常に不安定なものになってしまいます。居住用の部屋でさえ１ヵ月前の予告が必要なことが多いです。そのようなことが正しいということは絶対にないと思いますよ。何故、そのような回答をされたのか、直接、その相談員の方の考えを聞きたいくらいです。（まぁ、宅建協会で相談を受ける人が正しい知識をもっているわけではありませんし、私の回答も絶対的なものではありませんので、偉そうなことは言えませんが）

ただ、次の入居希望者がいるということですので、その点は注意深く対応するようにして下さい。もし、上記のことを根拠として、前の賃借人に「３ヵ月分の家賃を払って下さい」と要求してしまうと、３ヵ月の家賃を払うわけですから、その期間は店舗の使用権限があります。入居希望者がすぐにでも契約して来月から使いたいということでしたら、３ヵ月後の明渡しでは不可能になってしまいます。その点は、その希望者と交渉していって上手い具合に話しを進めていって下さい。それでないと、最悪の場合には、家賃は取れないは、その入居希望者もキャンセルされることになってしまい、損害が大きくなります。また、もし、その入居希望者を前の借主が見つけてきたのであれば、契約が成立した場合には、その契約解除の予告期間の免除をしてあげるべきでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

>もし、その入居希望者を前の借主が見つけてきたのであれば、契約が成立した場合には、その契約解除の予告期間の免除をしてあげるべきでしょう。

予定と実際は違ってしまう危険性はありますが、私の助言としては現時点での予定の範囲でするしかないので…とにかく具体的に話して注意深く対応するように伝えます。

次の希望者は旧賃借人の知り合いらしいです。多分借主がみつけてきたのでしょう。
知人には「一応民法上借主は予告後3ヶ月しないと解約できない。
ただし、次の希望者を紹介したのであれば、
その紹介者が入るまでの期間のみの請求で」
と、伝えてみようかと思います。

例えば、
「次の入居者が6月16日から内装などの準備をし7月1日から入居する」なら、
「6月15日までの家賃を旧借主負担、7月1日からの家賃を新借主が負担」
でいいのでは、と思うようになりました。
（6月16日～30日のような準備期間は家賃をとらないそうなので）
決めるのはまぁ本人たち当事者ですが。

お礼日時：2007/05/03 20:40

No.5 回答者： 1katyan 回答日時： 2007/05/03 17:49

もし出て行き来月分の家賃を入れず　また新しい次の方が契約がないなら原状回復してもらった上で出て行ってもらうこと

契約書に解約通告期間がないなら民法が準用されるんですが
わかりません　そして民法がわからなくてもまだ新しい人が契約されていない以上そこにあるものは出してもらわないといけないでしょう。
それまでは賃貸期間中になりますよ。

また新しい方と契約するとき　今後出て行くときその備品等をどうするのか？と言う問題も出てきますね。
備品等はそのままでも壁とうが汚れてますよね。当然に修理してくれ等の要求もあるでしょう。そのあたりも考える必要もあります
＞（賃貸人と旧賃借人、新賃借人で一応合意済み）
でなく今後貸主と新賃借人についての話になります
これも貸主の合意がない限り当然に新賃借人に契約は引き継がれないでしょう。新しい契約書がない限り新賃借人ではありません

この回答へのお礼

新賃借人でなく、「新賃借人になりたい希望者」ですね。すいません。
備品などの問題は本人たちですると思います。
新しい契約に関しては、不動産に入ってもらうか、最低でも一般的な店舗賃貸借契約書のちゃんとした書式でなすよう助言します。
ありがとうございます。

お礼日時：2007/05/03 20:50

No.4 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2007/05/03 15:18

不動産の賃貸借契約は、契約がいつ終わるか不明な契約です。

また、途中で当事者が死亡したり、行方不明ななったりと、賃貸人にとって大変不安な契約です。
不動産業者が作る契約書は、このような事を想定し最善とされる契約書を作成します。

次の契約が、転貸借か居抜き契約か不明ですが、
免許を受けた不動産業者を入れ、現在の法律で最善の契約書にすることをお勧めします。
（仲介手数料を大家さんが払っても、将来のリスクをお金で解決できます）

賃貸借契約で損をするのは、大家さんです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
次回からの契約についてはそう助言しておきます。

お礼日時：2007/05/03 19:34

No.3 回答者： 1katyan 回答日時： 2007/05/03 14:27

>賃貸人と旧賃借人、新賃借人で一応合意済み

契約されているんなら話は別です。
新しく入る人が続けてそのまま契約しているならばいいが
このような話は流れる場合もあります。撤去後イメージが違った
等でその場合もあります

基本的に知人が書いてほしいですね

この回答へのお礼

賃貸人は知人というか親しい親戚ですが、高齢者なので…

>契約されているんなら話は別です。

まだ新賃借人は契約しておらず、入るのは早くても来月なため、
最低今月分は空室になります。
確かに流れる可能性は無きにしも非ずですよね。
注意するように言っておきます。

お礼日時：2007/05/03 14:41

No.2 回答者： mu128 回答日時： 2007/05/03 11:15

民法の原則に戻るのでしたら、なぜ、当月分しか家賃が請求できないとお考えなのでしょうか？

契約書には、「本契約書に記載されていないものについては、民法の規定・慣習により・・・」という文面はありませんか？　また、かりにそのような文面がなくても、通常、民法の規定が準用されるものです。
民法による賃貸借契約の解約予告は建物は３ヵ月となっております。なので、３ヵ月前までにその借主は予告しなければならず、それができなければ、３ヵ月分の家賃を払うこととなります。

普通、居住用のアパートの場合は、この期間は１ヵ月前であることが多いのですが、原則は３ヵ月です。また、店舗等の特別なものの場合には、募集に時間がかかることが多いため、３ヵ月ということが多いです。

常識的に考えれば、その借主は無茶なこと言っていますね。２日前に解約できるなんてことが許されれば、貸主借主も困ることになってしまいますよ。

この回答へのお礼

ありがとうございました。思い出しました。
地域の宅建協会に相談したら「それは賃借人が正しい。
民法に戻って家賃は当月のみ」と言われたので混乱してました。
民法上は「解約申し入れから3ヶ月後に終了」とありましたね。
617条を確認しました。

契約書は「物件表示、賃料、賃貸人・賃借人・連帯保証人の住所氏名」は書いてありますが、
賃借期間の欄は空欄でした（→期間の定めなき賃貸借、ですよね）。
あと記載は「1条賃料の支払方法、2条敷金、3条使用目的」の３つのみで、
他は全く何も記載されていません。

借借法優先で、期間の定めもなく居住用でもない上、相手都合による解約なので
「第二十七条 　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、
建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。」でもよいんですよね？

法律の勉強をしていたので頼られたのですが、こちらの経験はありません。
宅建業協会の相談員の話は誤り、
最低3ヶ月は請求できる法律的根拠がある、で間違いないでしょうか。

お礼日時：2007/05/03 14:32

No.1 回答者： 1katyan 回答日時： 2007/05/03 09:12

まずいつも世話になっている不動産屋に相談するようにしてください

後は原状回復の特約があるのかどうか？
これも含めて相談です

この回答へのお礼

ありがとうございます。不動産屋は全くかかわってないとのことです。
地方なので、以前は店舗へ貸すときは契約書すら作らなかったとか。
（最近の契約では不動産が入らなくてもキチンとした契約書を作っているようですが）

原状回復については、この後に入る予定の店が現れ（入る時期は未定）、
内装等原状そのままで引き継ぐ話があり、不要とのことらしいです。
（賃貸人と旧賃借人、新賃借人で一応合意済み）

お礼日時：2007/05/03 11:13