妹名義でローンを組み住宅を新築しますが土地の登記について教えて下さい

妹名義でローンを組み二世帯住宅を新築します。ローンの支払いは折半です。将来は子供がローンの支払いをします。一世帯は40代独身の妹二人、もう一世帯は私と子供二人です。その土地の登記の事で教えて頂きたいのです。いずれは私の子供が相続する約束をしているのですが、それならば最初から登記を子供名義で、したほうが良いのかと思います。後で相続すると税金等もかかりますよね？子供は21歳の娘と17歳の息子です。できれば二人の名義で登記したいのですが。。。土地の売買契約時にすでに登記は終わっているのでしょうか？本当に無知な為、宜しくお願い致します。

No.7 ベストアンサー 回答者： ozakim3 回答日時： 2007/06/01 23:25

（１）妹さんの相続人は、親が既に他界していれば、兄弟姉妹です。

（２）兄弟姉妹が先になくなった場合、その子（おい、めい）に相続権が発生します。
以上の事から、将来相当複雑な状況になる可能性があります。
この場合、公正証書遺言を残しておいた方が良いでしょう。しかし、遺言も絶対ではありません。他の相続人が遺留分（法律で決められた権利です）を主張すれば、争いに発展することもこの世の中にはあるのですよ。
それと、文面からははっきりわかりませんが、土地、建物の名義はあなたと妹さんの共有にはしないのですか？
将来の話をすれば、少なくてもあなた名義の持ち分の相続はお二人の子供さんにいきます。
住宅取得控除の関係で、ローンを組んだ妹さんの名義とする予定かも知れませんが、あなたも負担を折半するわけですから、本来はあなたと妹さんの負担割合による共有名義とするべきだと思います。

とかく金銭が絡むと、難しい問題が発生しやすくなります。
十分検討して登記してください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
やはり現実には妹名義のローンですが、私と妹が折半で支払う訳ですから、先々の事を考えると私と妹の共有名義にした方が安心です。
建物はこれからの登記ですが、土地はすでに売買契約時に妹名義で登録してます。土地をこれから共有名義に登記しなおす事はできますか？
お金はかかるんでしょうか？
ローンの半分を私が負担すると言う証拠みたいなものは必要なのでしょうか？

お礼日時：2007/06/05 12:51

No.11 回答者： ozakim3 回答日時： 2007/06/05 23:01

再びNO.7です。

一度登記したものでも、更正は出来ます。
が、ローンの問題もあり、銀行の承諾が必要になるかもしれません。

登記の費用は若干かかりますが、やはり、将来のことを考えると、
共有名義にしておくことを個人的にはお勧めします。
同じような問題を聞いたことがあります。
現実に、何十年かたってから兄弟の名義にしておいたものについての争いでした。・・・証拠はなかったようで、なおさらもめた模様。結末は知りません。

まずは、司法書士などの相談会を利用してみて、専門家の話を聞いてみてはいかがでしょうか。

No.10 回答者： goold-man 回答日時： 2007/06/02 07:34

NO5追加

＞権利を二分の一にしておくと言うのは、どういった事をすればよいのでしょうか？
書面に記載しておくとかですか？重ね重ね申し訳御座いませんが教えて下さい。

書面ではなく、NO6の方にもありますが、登記で1/2にします。（法務局で登記する際に1/2に分割、普通は司法書士に依頼します）

なお、土地の権利分割だけでなく家屋も分けておく方がよいと思います。
共稼ぎの夫婦が土地家屋を購入する場合「夫婦でも」権利を分割しておくことが多いです。（兄弟姉妹は他人のはじまり）

参考URL：http://www.tamano.or.jp/usr/karakoto/fudouhozonn …

No.9 回答者： RRRK 回答日時： 2007/06/02 01:27

ローンの支払いは折半とのことですが。

質問者様はローンの連帯債務者になっているのですか？

妹さん単独での住宅ローンを組む場合は、ローンを折半すれば贈与になります。
将来は子供がローンの支払いをするとのことですが、これも贈与になります。

不動産の持分は出資金額の割合で決まります。
それ以外は贈与になります。

No.8 回答者： ozakim3 回答日時： 2007/06/01 23:30

No．７です。

補足します。

妹さんと、あなたの息子さんが養子縁組をすれば、法律的には親子関係が発生するので、万が一妹さんに何かあったときでも、妹さんの相続人は、養子縁組をした息子さんのみになります。

参考までに。

No.6 回答者： yamyamtake 回答日時： 2007/06/01 17:10

ローンの支払いは折半との事ですので、登記もその割合に応じて共同名義にするという事ですね。

No.5 回答者： goold-man 回答日時： 2007/06/01 15:22

＞妹名義でローンを組み二世帯住宅を新築します。

ローンの支払いは折半です

権利を1/2にしておかないと妹さん名義であなたからの贈与、またはあなたに権利なし（半分支払っているのに）の問題発生します。

＞最初から登記を子供名義で、したほうが良いのかと思います。

収入のない子供さん名義では贈与税がかかります。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます！
子供にすると贈与税がかかるんですね。勉強になりました。
権利を二分の一にしておくと言うのは、どういった事をすればよいのでしょうか？書面に記載しておくとかですか？重ね重ね申し訳御座いませんが教えて下さい。

お礼日時：2007/06/01 15:47

No.4 回答者： tsuyoshi2004 回答日時： 2007/06/01 15:18

土地の代金の支払いも含めてのローンなのでしょうか？

基本的には代金支払いの比率と同じ名義にしかできません。
土地と建物の総額と支払額の総額の中で土地と建物をどのように分けるかはある程度自由ですが、１銭も払っていないお子様の名義にすると贈与税の対象となるので、お気をつけ下さい。
また、ローンの名義が妹さんだけど実際には折半で返済するとすると実質的にはローン債務者は共有であるという認識だと思うので、それは公正証書にしておいた方がいいと思います。

仮に土地・建物全てを妹さん名義によるローンとして土地・建物を妹さんと質問者さんで半々登記したとすると、総額の半分が妹さんから質問者さんへのローンと見なされて贈与税が発生し、また月々の返済額についても今度は質問者さんから妹さんへの贈与と見なされる可能性があります。

少なくとも贈与の件に関しては税務署に聞きに行けばかなり親切に教えてもらえます。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます！
土地建物含めて、妹名義のローンです。
妹名義以外の登記にすると贈与税がかかるんですね。
他に兄弟も居り相続順位もある様なので、将来、私の子供に相続させるという内容で書面を残しておけば良いですね。

お礼日時：2007/06/01 16:05

No.3 回答者： taka-996 回答日時： 2007/06/01 15:11

お子様は、現時点で何の金銭負担もしてない訳ですから、お子様名義で登記すると、親から子供への贈与とみなされ贈与税がかかるでしょう（相続税よりも、贈与税の方が税率は高いです）。

さらに妹さん名義でローンを組まれ、支払いは折半ということですが、あなた名義のお金で頭金を支払うってことですよね？。あなたが金銭負担をしているということがはっきりと証明できないと、あなた名義の登記でも、あなたに対して妹さんからの贈与を受けたという解釈で贈与税がかかる可能性もあります。

次に土地の売買契約時ではまだ登記は行われていません。通常、決済が終了すると、その日のうちに司法書士の方が登記を行います。

質問外の問題ですが、違う意味での相続問題が発生する懸念はあります。
ひとつの家に対して、権利者が妹さん２人、お子様２人となった時。妹さんのどちらかが亡くなった場合、どういう比率で相続するか等もしっかり話ができていないと、将来混乱する可能性もありますよ。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います！
頭金もローンも折半です。
やはり妹名義のローンなので妹名義で登記しておいた方が良いでしょうか。将来の相続の事をしっかりと相談して決めておこうと思います。

お礼日時：2007/06/01 16:15

No.2 回答者： yamyamtake 回答日時： 2007/06/01 15:10

土地の売買契約は誰が行ったのでしょうか？

一般的にお金を出した人が名義人になりますので、お子さんでは無理ではないでしょうか…
お子さん名義にすると贈与になると思いますので、金額によっては贈与税がかかるかと思います。
贈与税は相続税よりも大きいので、よく調べてから登記された方が良いですよ。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います！
売買契約も妹が行いました。
ご回答いただいた方々の意見から、やはり登記は妹名義にしておいて、将来の相続の事をしっかり話し合い、決めておこうと思います。

お礼日時：2007/06/01 16:19