妻の親から住宅資金援助について

Question

来月12月中旬引渡し予定の新築を購入しました。土地代700万住宅2300万です。
妻の親から600万現金で住宅資金援助受けました。今まで制度をうまく理解できず不動産にまかせきりでした。
600万は手付金、中間金として支払い済みです。名義は契約のときに主人一本にしました。
600万の話をしたのですが、私(妻）が専業主婦だと名義を共有すると次の年から税金がかかったり支払い義務が生じると
不動産が言ったのでやめました。

来週30日に銀行と金済契約があり、不安になったので自分で税務署に確認しました。
すると、（主人預金で400万出すので、2000万のローンを組みます）私が専業主婦でも
今回600万を出したのは妻の親なので、持分登記をしないと贈与税がかかる。
持分登記をしても、今後は残りの2000万を主人が払っていくので妻には全く関係がない。
最初のお金の出所のみで持分を決めるので、今回の600万(3000万だと2割くらいですか？）分を
登記してくださいといわれました。

そこで不動産に名義を共有に変更して、というと銀行のローン手続きがまたやり直し？になるので
面倒になる。司法書士のほうに確認して。といわれました。
さらに、親に借りたことにして借用書をかいて親の口座を作り、そこに毎月返すという形をとれば
非課税になると。。。でも私はそんなことはせず、お金は返さなくていいと両親がいってくれたし、
名義さえ共有すればきちんとなるのであればそうしたいと思っています。

金済契約のあとに名義を変更すると20万くらい掛かると不動産は言っていましたが本当でしょうか？
また、今なら変更にお金がかからないのでしょうか？
そして不動産が今名義を変更するのを渋る理由はなんなのでしょうか・・・？

自分の勉強不足なのはわかっていますが時間がないので、色々調べるとますます
あせってしまいよく理解できずに居ます。

要は、
１、妻の親から600万もらい、現金で支払い済み。非課税にしたい。
２、借用という形はとりたくない
３、共有名義にすることによりなにか不都合があるのか？
４、名義を変更するタイミングはいつがいいのか。また銀行との融資契約になにか不都合があるのか

というのを教えていただきたいと思います。
支離滅裂な文章でもうしわけありませんが宜しくお願いします。

noname#121701 · Accepted Answer

３度目の投稿をいたします。

いろいろな回答がありますがあなたからの返信が無いため状況が全く分かりません。

あなたは買い主として売買契約を締結し、売り主へ残金日に売買代金を支払う義務があります。
あなたの登記名義のことで契約の履行が出来なくなるのが一番危険です。

まずは買い主として契約の履行をいかに実現するかを第一に考えてください。

私が他の回答者の回答を読んだうえでの感想は、あなたはこのいくつかのコメントで混乱していると思われます。

このサイトでの回答に答えを見つけるのでなく、銀行の指定する司法書士に相談してください。

drisa · Answer

こんにちは。

質問者が持ち分を持つ前提で考えると。。
住宅ローンに関しては少なくとも質問者は連帯保証人になります。
（名義人のみでは不動産の一部にしか抵当権を付けられないので、
　不動産全体に抵当権を付ける為に持分を持つ人間を連保にさせます。）
質問者が専業主婦とのことですので現状は連帯保証人にはなっていないのでしょう。

その為、書面を改める必要があるので先の回答者さんは再審査が必要と言っているのです。

もっとも、連保の追加で再審査が必要かどうかは銀行（保証会社）がどう判断するかで、
場合によっては再審査しないかもしれませんね。


又、金額的には土地を現金で購入している可能性もある為、すでに土地の登記が済んでいる場合も考えられます。
（建物のみローンを組んでいる可能性が考えられる）

その点が不明な為、色々な回答が出ているのだと思います。


まだ触れられていない点としては、契約書等も夫婦連名にする必要が出てきます。
あらゆる書面でです。

非常に煩雑ですね。
銀行がこれらの書面を求める場合、事実上の再審査と言える状態になるでしょう。

業者が嫌がる理由はその辺にもあると思いますよ。

hkinntoki7 · Answer

No.5です。
　わかりやすい（かな？）例で補足説明しましょう。柿の種とピーナッツが半分ずつ入っている１袋２００円の柿ピーをご主人１５０円、奥さん５０円出して買いました。その場合、二人の所有権はご主人3/4、奥さん1/4になりますよね？奥さん基準に話をすると、奥さんがピーナッツだけを半分（全体の1/2の半分）、柿の種だけを半分（ピーナッツと同じこと）、柿の種を1/4・ピーナッツを1/4（全体の1/8掛ける２）食べる権利があります。注：ピーナッツと柿の種の価値を同じとします。
　税務署としては奥さんが５０円を出したことがわかればよい（登記でわかります）だけでピーナッツ（土地）と柿の種（建物）をどう食べたのか（振り分けて登記したのか）は関係ない話なのです。更に言えば５０円を現金で支払い残金150円をご主人がカード決済（住宅ローン）した場合、カード会社（銀行）にとって見れば５０円の出所が奥さんだろうがご主人だろうが関係ない話でしょ。
　今回の物件は土地代700万住宅2300万ですから、奥さんの名義として
○土地代を600万円分の持ち分
○土地代・建物代振り分けて合計600万円分の持ち分
○建物代だけを600万円分の持ち分
のいずれかで登記すればよいのです。今回、土地の登記が終わっているはずですから建物登記の時に600万円分奥さんの持ち分にすればよいことになります。注：土地や建物は複数人で共有名義にできます。持ち分は分数での表記になります。
　もし、奥さんがどうしても土地だけ６００万円分の持ち分がほしいと言うことであれば建物の決済と同時に土地の登記の更正ができると思いますが余分な費用が発生するでしょう。そのときは事前に金融機関に承諾をもらい、必要な書類を用意してもらわなければなりません。
　ちなみに個人的見解ですが、5,000万前後の不動産をそれなりの収入のある（融資が通る）人間が買うのであれば税務署のチェックは入らないと思いますよ。無職の人間が不動産を現金一括購入するとか、年収500万円の会社員が分不相応の３億の物件を買うとかであれば税務署が目をつけるでしょうけどね。
　ご理解いただけましたか？

hkinntoki7 · Answer

すいません、引き渡しがまだということは未登記なのでは？
　普通の流れは、契約金を支払う→頭金を除いた残額の融資審査を受ける→ローン審査ＯＫ→銀行の応接室で売り手、買い手、銀行、銀行が手配した司法書士が集まり、買い手が売り手に頭金を支払い・銀行がローン金額を売り手に支払い、買い手は鍵を受け取り、銀行は司法書士に抵当権設定及び所有権移転を実行する。
　つまり、ご自身が言われている支離滅裂なところとしては、
○金融機関にとって頭金の出所がご主人だろうが、奥さんだろうが融資金額に変更はないので再審査は不要でしょ。
○注文住宅とか建築条件付き土地の一戸建てなんじゃない？だから土地の決済が済んでいても建物の決済が済んでいないからこれから引き渡しがされるのでは？だから建物は未登記でしょ？
　結論としては建物の持ち分登記について23,000,000分の6,000,000、つまり23分の6を奥さんの名義すればいいんじゃないかい？ご主人の建物の持ち分は残りの23分の17になります。税務署は奥さんが出した６００万が土地代決済の時に使われたのか、建物決済の時に使われたのかなんて調べません。
　大きな買い物をするんだから他人任せにしないでもっと自分で勉強しましょう。しかし、この程度のアドバイスができない不動産屋は素人以下のアホオヤジだな。

noname#121701 · Answer

追記

既に回答の投稿があったのですね。

ローンの申し込みのやり直すと融資実行日すなわち決済日が数週間遅くなります。

売り主が一般の方で売却資金で次の購入代金に充てる場合、契約書記載の決済日変更は無理になる可能性もあります。
または違約金の発生も考えられます。

ローンの申し込みのやり直しをして契約書記載の決済日までに融資実行されるなら何ら問題はありません。

こういう点支障があるかどうか検討してください。

takapiii · Answer

１．２．について
親からの資金援助はそのままだと贈与になるので、相続時精算課税制度を利用する事で課税は避けられます。
http://allabout.co.jp/house/mansionsingle/closeup/CU20080527A/

３．について
将来離婚し、家を処分する時に多少面倒になる程度です。
もっとも妻が専業主婦で、夫の給料だけで返済したとしても、給料は夫婦共有財産ですので、不動産の権利は登記した持分だけで判断されませんが。

４．について
所有権保存登記前に所有者を決定しておかないと面倒です。一度登記すると変更のためにまた費用が発生します。
銀行の融資に関しては、審査条件が変わるので、場合によっては再審査ですが、この状況だと断られる事は少ないと思います。

結論としては、600万円の出所は妻になるので(相続時精算課税制度を利用した場合)、妻も所有権登記しないと税務署から贈与税の申告を促されるはずです。
それを避けるには、親に返済をするしかありません。
とは言え、親名義の口座の毎月貯金変わりで振り込めばいいだけで、最終的には相続として妻の物になるのでしょうが。

noname#121701 · Answer

税務署の回答どうり出資に応じた持分による共有にしないと贈与税が発生します。
不動産を購入しますと税務署から文書が来てそこに購入資金の明細をかかなくてはいけないのでそこで税務署が資金の流れと登記の内容をチェックするからです。

単独名義で登記して融資実行され、その後に共有状態にするにはあなたから奥さんのお父さんへの持分移転登記が必要となりますので業者の言うような登記料は発生します。

業者が言うようにお父さんとあなたの間に金銭消費貸借契約を結び、エクセルで元利均等払いを計算して、ほとぼりさめるまで毎月銀行振り込みで返済の証拠を残すという方法で完全な脱税行為は出来ますが、妻に言わせれば自分の親の権利がなんであんたの名義にという問題を抱えてしまいますのでおすすめ出来ません。

そうなると銀行の融資申し込みを最初からやり直すか、今のまま単独名義で融資実行して後にお金をかけて共有にするかの二者択一になります。

業者抜きで銀行に相談は難しいでしょうか。
融資申し込みを最初からやり直すと残金決済日も引き渡し日も延長ということになりますが支障はあるでしょうか。
業者にとっては正直面倒なんです。
このままスムースに残金決済して手数料もらえればいいのですから。

正論はお父さんとの共有かお父さんから奥様への贈与の特典を使って奥様との共有、そのためには銀行手続きが最初からやり直しということになります。
銀行が真っ正直に最初から全てやり直しなのか、簡単に応じてくれるのかも銀行次第なので何ともお答え出来ません。

銀行にどの司法書士が登記するか聞いて、その司法書士に単独名義で融資実行した後の持分移転の正確な登記料を教えてもらってください。
尚その際贈与税非課税の特典を使って奥様名義を入れるかどうかも検討してください。
贈与税非課税の特典は贈与税で検索すればすぐヒットします。

銀行の対応次第なので明確な返答は出来ませんでしたが、ご理解いただけましたか。
分からない点は回答欄に再質問してください。
すぐにメールが来ますのでお答え出来ます。

hokusai14 · Answer

ローン審査をやり直して、質問者さんの希望通りの持分にしてください。
話を読むところ、非常にいいかげんな担当者ですね。私だったら怒鳴っています。
売れれば後のことは知らん、といったところでしょうか。丸め込まれちゃダメですよ。

１．贈与の特例を使って非課税にしてください。確定申告を忘れないように。
３．共有名義にしないといけません。贈与税がかかります。
４．登記後に名義の変更をすると、確かに２０万円弱くらいかかります。また、銀行の承諾書が必要です。
ローン審査をやり直して初めの登記から共有名義にしてください。

妻の親から住宅資金援助について

３度目の投稿をいたします。

こんにちは。

No.5です。

すいません、引き渡しがまだということは未登記なのでは？

追記

１．２．について

税務署の回答どうり出資に応じた持分による共有にしないと贈与税が発生します。

ローン審査をやり直して、質問者さんの希望通りの持分にしてください。

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　No.5です。

　すいません、引き渡しがまだということは未登記なのでは？