中古マンションの火災保険料

ある保険会社の代理店の不動産会社に勤めている者です。前任者からの引継ぎが不十分なまま保険の担当をすることになりました。火災保険を専門にされているの方、中古マンションの火災保険料の算出について教えてください。
今、私が保険会社の算出ソフトで出した評価額に対し、営業の者が納得しないのです。保険会社に問い合わせたところ、売買の対象が内法か壁芯かで金額が変わってくるとの事でした。
今回の売買対象は内法面積です。
この場合に火災保険の見積もりを壁芯面積を基準として算出して良いのでしょうか？
また地震保険(建築年割引あり）も付帯します。確認書類として謄本のコピーを添付するのですが、謄本に記載している面積と違う場合は内容がおかしいという指摘があるのでしょうか？
当方、保険に関しては不慣れな為、説明の足りない部分があるかと思います。その場合は補足しますのでご回答よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#38802 回答日時： 2007/07/14 18:07

損害保険の資格を持っていますが、

対象が内法面積なら保険も合わせるべきです。
壁芯の方が広くなりますから。

謄本の面積とは違っていても問題ありません。

ワンルームマンションの賃貸借の契約でも、
登記簿面積　20.00m2
契約面積　　18.09m2
であれば
保険の面積は契約面積なので
　　　　　　18.09m2です。

謄本にあわせるわけではありません。

この回答への補足

ご意見ありがとうございました。
『内法面積とは登記簿面積のこと』と私は聞いておりますが間違いないですよね？
ということは、今回の売買契約の面積は登記簿面積なので、火災保険の対象面積は登記簿面積に合わせるということになりますね。
保険会社の試算ソフトでは、最初に面積を入力し、その次に入力した面積が内法なのか壁芯なのか選択するところがあります。
内法面積を入力しながら、次の工程で壁芯を選択すると間違った方法になるということですよね？
またご回答をいただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。

補足日時：2007/07/14 22:18

No.3 回答者： odjmztvou 回答日時： 2007/07/14 01:54

さらに追伸

どうしても営業マンが希望を押し通したいのであれば
不動産会社がこの物件の評価は、共有部分・土地部分を
差し引いた上塗り部分のみでも○○○万円であると
証明書を発行・添付すれば保険契約は営業マンの希望金額で
契約する事は可能です。
当然ハンコは営業マンの印鑑などではなく
不動産会社の代表者印（実印でなく法人認め印で可）です。

この回答へのお礼

たくさんのご回答をありがとうございました。まとめてお礼を申し上げます。
売買契約は登記簿面積ですので、火災保険の対象面積も壁芯面積ではなく内法面積ということになりますね。
営業の者も大まかなことは知っていたのだとは思うのですが、売価の半額程度しか評価額としてみてもらえないことに驚いたのだと思います。

お礼日時：2007/07/14 22:44

No.2 回答者： odjmztvou 回答日時： 2007/07/14 01:45

追伸

謄本と面積が違っても指摘はありません。
実態（真実の面積）での契約が必須です。
普通は一軒家と違いマンションの面積は簡単に
登記とは違わないものですが・・・
隣の部屋をぶち抜いて二部屋を一部屋にでも
したのでしょうか？
微妙な違いなら保険金支払いにはどちらでも影響はないです。
基本は実態（真実の面積）です。

No.1 回答者： odjmztvou 回答日時： 2007/07/14 01:38

不動産会社営業マンが納得しないのは

販売したマンションの価格と保険価額（上塗り基準計算）
とでは違って客からクレームが来るからではないでしょうか？
上塗りマンションを壁芯マンションで計算・契約しても
結局は保険金は支払われないので損をするのはお客です。
例えば、販売価格が２０００万円のマンションならば
営業マンは２０００万円の火災保険をお客に契約して貰い
２０００万円の価値があると納得してもらいたいものですが
販売価格には火災保険契約とは無関係な区分所有の土地代金
共有部分のエレベター・ベランダなどの価格が混じっているのです。
営業マンではなく不動産会社自体と保険会社の意見を聞けば
解決するでしょう。
それとも販売する為にはお客を騙しても売る悪質な不動産会社
なのですか？
営業マンは売ってナンボの世界！会社も販売する事が一番なのは
否定しませんが・・・そういう世の中です。