借家が競売に！？

Question

伯父夫婦がもう５０年以上住んでいる借家についてなのですが、
昨日、大家さんから連絡があり、大家さんが破産した旨と、伯父らが住んでいる借家が借入金の担保になっていたことを聞かされたそうです。
つまりその借家が返済できない借金の代わりに銀行のものになってしまうということだと思うのですが、
突然のことで伯父たちは大変動転しております。

いったいこれからどうなるのだろうと相談されたのですが、私には全くわかりません。
こういう場合はどういう経過を経て、どうなるのでしょう？
伯父たちはどうすれば一番よいのでしょうか？
どんなことでもいいのでアドバイスいただければ有り難いです。

詳細については次のような状況です。
○伯父夫婦の住んでいる家は築６０年くらいの四軒長屋の一番端。
○しかし他の三軒については、居住者が老人ばかりだったため、亡くなったり、子供さんの所に引き取られたりで、現在は空き家になっている。
　なので現在四件の内、居住しているのは伯父夫婦だけ。
○家の老築化はかなり進んでいる。
○現時点では適当な引っ越し先がない。

以上のような状況です。
お知恵を拝借致したく、どうぞよろしくお願い致します。

semi-zzz · Accepted Answer

＃２です。

>抵当権が設定されたのは、大家さんの息子さんが始めた商売が息詰まってからだそうですので、
最初に家を借りた時点（５０数年前）では抵当になど入ってなかったと思われます。

登記簿を調べればどちらが先かは判明しますが、基本的に抵当権の設定と借家契約のうち先にされたものが、優先されます。

抵当権の設定が後なら、競売などによって大家が変更になっても、賃貸契約はそのまま引き継がれます。敷金も引き継がれるので新しい大家が返金義務を負います。

＞それに敷金の返金や立ち退き料などもやはりいただけそうにありませんね…。

賃貸契約が引き継がれているので、一般の立ち退き問題となり、居住権がありますので、大家側は以下の２つの条件を満たさなければ、法律上立ち退きを要求できないことになります（話し合いで合意によれば自由に出来ますが）。

１．期間を定めた契約の場合、期間が終了する６ヶ月前までに申し出ること、期間の定めのない場合はいつでも申し出てよいが、契約の終了時は６ヶ月後になる（最低６か月の猶予はこの場合もある）
２．大家側の正当な事由

２ははっきりした定義はないですが、老朽化など建物の状況、今までの契約の経緯（家賃の滞納などの状況なども含む）、財産の給付の申し出の内容等を考慮して判断されます。

財産の給付の申し出というのがいわゆる立ち退き料です。老朽化などを理由とした場合でも引っ越し代程度の立ち退き料は必要となることが多いようです。また老朽化を理由とした場合は、原状回復は必要ないですので、敷金は特別契約で定めがなければ、全額返金要求してよいものです。

noname#136967 · Answer

銀行が入居者に対して、どう対応するかによりますが、先ず、退去させられることは間違いないかと思います。借家である以上は、大家の持ち物ですから、やはり最終的には退去させられるでしょう。そのあと、競売にかけるなりすることでしょうから。一日も早く、転居先を探して転居できる状態にしておくべきです。直接、銀行から通知されることもあると思いますが、大半は大家を経由してからの通告でしょう。玄関などに先ずは、赤札張られて、利用できなくなります。

semi-zzz · Answer

普通ならば借地借家法の保護があるので、オーナーが変わっても賃貸契約は引き継がれ、転居する必要はないのですが、賃貸契約より前に設定された抵当権に基づく競売の場合は、落札人が要求すれば立ち退きが必要となります。むろん落札人と新たに賃貸契約を結ぶこともできますが、それはあくまで相手の気持ち次第です。

ただし、転居するまで６ヶ月間の猶予は与えられます（この間は家賃相当の金銭の支払い義務はあります）。
この間に転居先を探す以外にないでしょう。

また敷金の返還義務は元の大家さんが負いますが、そのような経済状況では返金は難しいです。

なお、老朽化とか他に住んでいないというのは、賃貸契約の後に抵当権が設定された場合や競売以外の方法により入手された場合について、大家側からの立ち退き要求に関して大家の正当な事由としては影響がありますが、賃貸契約よりまえに設定された抵当権に基づく競売の場合は、影響はありません。

seijikenou · Answer

たしか数年前（３年ぐらい前？）に法改正がされていて、
今回のケースのような場合、
大家が破産し、仮に銀行が退去命令を出してきた場合、
それに応じないといけない
法律になっているかと思います。
ただし、６ヶ月の猶予が与えられているはずです。
しかし、敷金の返還は破産した大家さんが返す義務があり、銀行側にはないので敷金の返還はあきらめたほうがいいかと思います。

ただ、今回のケースのように５０年以上前からの契約ということであれば、この法改正が適用外にあたる可能性も多いにありうるので
（契約書にその文言がなければＯＫなはず）
その場合は賃借人である叔父さんは引越し代金を銀行側に請求できるかと思います。

いずれにしても契約書を確認することが先決です。

mu128 · Answer

基本的にはＮＯ２・４の方がおっしゃっているようなことです。

しかし、結果的には、退去されることを考えた方が良いかと思います。
仮に、設定された抵当権よりも伯父さんの方が先に契約したものだったとしても、新しい所有者は立退きを要求するでしょう。（購入者が現れるかどうかは別問題として）築年数が６０年くらいでは、やはり正当事由としては認められやすくなり、借主である伯父さんは十分な立退き料を貰えることは少ないと思います。
あとは、建物の危険性の問題もありますね。

大家さんと相談して、６ヵ月以内（期間は最初に預けた敷金の額によって変動して下さい）に退去するからその間の家賃を免除してもらえないかを提案してみてはいかがでしょうか？　大家さんは、伯父さんが退去すれば壊すでしょう。そうすれば、価値も上がり高額で売りやすくなるし、購入者も現れやすくなります。
ただ、大家さんの今の状況によっては、破産管財人（弁護士）がいることも考えられますので、大家さんは有効に許可を出せないかもしれません。その場合は、その弁護士と相談すると良いかもしれません。私がその大家さんや破産管財人だったら、大家さんの財産状況や債権者の数や金額によって違いますが、基本的には許可するかと思います。

それでも、まずは、契約書（特に更新のことに関する規定）の確認や、法務局へ行って登記の確認はしておいた方がいいでしょう。それによって、少し強く主張できるか、それとも、低姿勢で頼んだ方がいいのかわかります。また、その結果によっては、最悪の場合は、すぐに退去しなくてはならないこともあるかもしれません。

借家が競売に！？

銀行が入居者に対して、どう対応するかによりますが、先ず、退去させられることは間違いないかと思います。

たしか数年前（３年ぐらい前？）に法改正がされていて、

＃２です。

基本的にはＮＯ２・４の方がおっしゃっているようなことです。

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