土地・家屋の名義変更について(長文)

難しい問題なので、頭を抱えております。
みなさまのわかりやすいお知恵を拝借できればと思い
質問させていただきます。

離婚することが私の中では前提なんですが、土地・家屋の名義を夫→妻にする場合、(金銭的に)離婚前の方がいいのか、離婚後の方がいいのか教えてください。

ローン残は2200万ほど、ローン契約者は夫で、連帯債務者は妻の私です。新築で家を購入したとき、販売価格にローンの額が足りなかったため、仲介してくれた不動産屋さんから300万借りました。
債務者は夫と私の連名で、保証人は私の父です。

結婚5年目です。
2年ほど前から家庭内別居状態です。
夫は私が離婚を考えていることは夢にも思っていないと思います。

ローン借入れ当初は、夫もちゃんと正社員で仕事をしておりましたが、
結婚後定職につかず、無職の期間が何度もあり
家のローンは実質私が払っているようなものです。
今はなんとか仕事についてもらっていますが、
いつやめてもおかしくない状況ですので、
精神的にも一緒にいるのが苦痛になってきました。

建てた家にそれほど未練はないので、離婚後、家を飛び出すことも考えましたが、住宅ローンの連帯債務者になっていることと、不動産屋さんに借り入れしている300万の共同？債務者になっているので、
そう簡単に家を飛び出すこともできません。

どうせ住宅ローンも固定資産税などもすべて私が支払っているので
名義は夫ですが、私の家も同然かとも思えてきております。

(1)離婚前に名義変更した場合、手続きは妻である私が司法書士さんなりに依頼して、簡単にできることなのか？(友人は印鑑証明だけで簡単に手続きできたと言っております)
また、名義変更ができた場合、司法書士さんに依頼して、どれくらいの日数で変更完了になるのでしょうか？(だいたいの目安)

この場合贈与税は何百万単位のものですか？


(2)離婚後に名義変更手続きする場合、手続きは元妻である私が司法書士さんに依頼することができますか？
この場合、夫と別居していることが条件でしょうか？
離婚後も夫と同居していた場合は、手続きできないのでしょうか？

司法書士さんに依頼して、どれくらいの日数で変更完了になるのでしょうか？(だいたいの目安)


夫の収入から考えると、私が家を飛び出したら
すぐに債務が滞り(夫の国民年金や国民保険料・住民税など
支払い関係はすべて現在滞っておりますので、
住宅ローンを払いつづけることは困難かと思うので)、
住んでもいない住居のローンなどがくるのが
どうにも納得がいかないので、
どうせ私が払うことになるのなら、名義を私にして
夫に出て行ってもらう方向で考えているのですが・・・

No.1 ベストアンサー 回答者： harun1 回答日時： 2007/09/29 10:01

＞(1)離婚前に名義変更した場合・・簡単にできることなのか

登記済権利証、夫の印と印鑑証明があれば　夫→妻へ、または夫→第三者と譲渡、贈与の手続きが出来ます。司法書士さんに依頼する場合（所有者の）委任状も必要です。
必要なのは所有者（名義人＝夫）の印と印鑑証明で、受け取る方の印は必要ありません。

＞どれくらいの日数で変更完了になるのでしょうか
書類作成にかかる時間は１時間くらいです。法務局で登記に要する時間は３０分もあれば十分です。電子申請の出来る司法書士なら大至急といえば１日でも完了します。
通常は１～２週間です。
自分で登記申請書や添付書類を作成し、本人（所有者）が法務局に行けば費用もほとんどかからず、３０分もあれば完了します。

＞この場合贈与税は何百万単位のものですか？
購入額や時価が分からないので何ともいえませんが、
不動産時価 ー 借入金額 が贈与額なのでこれから基礎控除などを引いた残額が課税価格になります。　贈与であってもその税額は少ないと思います。
ただし、財産分与や慰謝料なら税金はかかりません。

＞(2)離婚後に名義変更手続きする場合・・
依頼することは出来ますが、必要なのは所有者である夫の印と印鑑証明です。
別居・同居は関係ありません。　手続きにかかる期間も離婚とは関係ありません。

また離婚前～離婚後２年以内なら家庭裁判所に調停・審判を申し立てて手続きする方法もあります。（時間と手間がかかります）


さて　一般論ですが
(1)離婚による慰謝料には税金がかかりません。
(2)財産分与とした場合、その額が、夫婦が協力して得た婚姻中の財産の額や社会的地位からして、共有財産の清算として相当と思われる額であれば、贈与税の対象になりません。
（ただし所有権の移転費用（登録税、司法書士に費用）が必要になります）
(3)借入金との絡みがあるのでローンの名義等を金融機関とよく相談してください。（所有権移転後でもよい）
(4)離婚の財産分与請求権の時効があり、離婚が成立した日から２年以内に請求しなければ無効です。
離婚した後も時効にかからなければ請求できますが、一度放棄した請求権は取り戻せません。
(5)調停・審判・裁判の場合は非課税となるのが一般的で、協議により分与が決められた場合にも特別な場合（明らかにおかしいと思われる場合）以外は非課税になります。
(6)それぞれが結婚前から持っていたり相続したりした財産は財産分与の対象にはなりません。
(7)預金や資産を勝手に処分されないように、家庭裁判所に調停や審判を申し立て、財産の処分を禁止する仮処分か保全処分を申し立てることが出来ます。
　

　

この回答へのお礼

とてもわかりやすいご回答ありがとうございました。
本などて調べても内容が難しく、まわりにもこういったことに詳しい知人もいなかったので、いろいろ詳細教えていただき嬉しいです。
また，質問以外で一般論なども添えていただき、
とても参考になりました。

贈与税がむちゃくちゃ高いと聞いたことがあるので、
少し安心しました。

基本的にこういった申請事はいままで夫にかわって私がしてきたので、
(夫が仕事を休めないという理由で)
たぶん今回もそうなりそうなんですが、
(2)のケースだと、司法書士さんからの本人確認があると聞いた
のですが、
(1)のケースなら本人確認は不要なのでしょうか？
委任状と実印と印鑑証明だけで手続き可能ですか？
本人確認とは対面での確認になりますか？
それとも本人確認資料の提示だけでOKなのでしょうか？

もし、ご存知でしたら
ぜひ教えてください。

めんどうなことがキライな人なのでとにかく
私一人で話をすすめていくことになりそうなので
アドバイスよろしくお願いいたします。

お礼日時：2007/09/29 10:45

No.3 回答者： yasutomo12 回答日時： 2007/09/29 14:42

（１）のケースでも、（２)のケースでも、基本的には必要書類、必要な意思確認は同じです。

ただ、離婚前だと、同居している夫婦間の取引ということで、司法書士による夫の意思確認がゆるくなる可能性はあります。
　必要書類は、夫の印鑑証明、権利証、（奥さんの住民票←頼めば司法書士が用意してくれる）で、あとは司法書士作成の委任状、登記原因証明情報に夫の実印、奥さんの認印を押せばＯＫです。
　意思確認についてですが、司法書士には登記申請人、特に登記義務者(その登記をすることによって不利益を受ける人）の意思確認が義務付けられており、司法書士としては、夫本人と対面をして妻に名義を移す意思が本当にあるのかを確認したいところです。しかし、事情がある場合であれば、電話での意思確認だけで済ます、夫の署名と実印の押印があれば意思ありとみなす、などということも考えられ、その辺は司法書士のさじ加減次第だと思います。上でも述べましたが、同居の（円満な）夫婦間の取引ということであれば意思確認もゆるくなるとは思います。

この回答へのお礼

早速のご回答本当にありがとうございます。

意思確認はあくまで「ゆるくなる可能性がある」ということですね。
事情をわかっていただける司法書士さんを探すのが
一番のようですね。

参考にさせていただき、検討いたします。

お礼日時：2007/09/29 15:11

No.2 回答者： harun1 回答日時： 2007/09/29 14:09

印鑑証明は本人の印鑑の正当性を公的に保証するため、実印と印鑑証明があれば、どのようなケースでも登記手続きが出来ます。

登記手続きは離婚とは関係なく　すべて同じ手順です。

所有権移転登記に必要なものは（司法書士に任せる場合）
所有者側（義務者といいます）　
登記済証 ・印鑑証明書 ・委任状（委任状に署名と 実印を押印し預けない事）
住民票（登記簿上の住所と、印鑑証明書上の住所が同一でない場合） ・ 固定資産税の評価証明書 (市区町村で発行発行)

受け取る側（権利者といいます）　　住民票 ・委任状
　
（所有者の）本人確認があるのは、司法書士に委任しなく法務局で本人が手続きする場合です。　この場合でも「本人ですか？」と問われるだけで身分証明書の提示は求められません。
あくまで印鑑証明と実印が本人確認の手段です。　
　

この回答へのお礼

早速のご回答、本当にありがとうございます。
何度もアドバイスくださり、感謝いたします。
本当に助かりました。

手続き完了までいろいろとたいへんですが、
みなさまからいただいたアドバイスを元に
がんばっていきます。

お礼日時：2007/09/29 15:14