契約更新どっちがいいでしょう？専任or一般

Question

質問させてください。
マンションを売却しようとしています。できれば12月中旬までに受け渡しを希望しています。
築14年52m2駅徒歩17分バス5分徒歩3分で当初1530万で7月から売りに出しましたが、
見学のオファーも無かった為、2ヵ月後に1430万に価格を下げました。
その後見学は4件ほどありましたが、駅からの距離、丘上立地がネックか契約には至っていません。
現在、某大手財閥系不動産会社A社（新聞チラシ、ポスティングで物件を集めるのは積極的）と専任媒介契約を結んでいますが、更新時期のためどうしようかと迷っています。
というのも、4件の見学オファーもすべて地元不動産会社経由で実現しており、某A社経由では1件もありません。
A社は物件を集めるのに重きを置いているとうの声も聞いてはいるのですが、
この際A社とは一般にして例えば今まで見学者を案内してくれたところと一般媒介契約を結んだほうがいいのだろうかとも思っています。
一般媒介は不動産データベースへの登録が任意とか定期報告義務がない
とかききますが、広く見学者をあつめその中から早く制約に結びつけたいとおもっているのですが、専任or一般どちらがのぞましいでしょうか
？

bunbun8 · Accepted Answer

以前も似たような質問にお答えしましたが、大手だからといって販売力があるわけではありません。
大型広告は資金もありますから大量にしてくれるでしょうが、ポスティングに関してはパートやバイトに依頼することが多く、集合住宅への投函で終わってしまう場合が多いのです。これはこの形で範囲を広げても売れません。
中古マンションは、折込広告よりもポスティングによる成約率が高いです。私が実際に中古マンション業界に20年以上いての実体験から感じ得たものです。
値段が相場くらいなら、新聞折込では案内さえ取りにくいです。かといって値段を極端に下げれば、広告せずとも業者の手持ち客で買い手がつきそうですから、売主である貴殿としてはナットクいかないと思います。

購入して下さる、もしくは購入の足がかりになって下さる方は、貴殿の売りに出されているマンションから半径500～1km以内の方です。
ですから、労をいとわずに大手とはいえ、担当者自らが、１物件掲載の広告を集合住宅のみならず一戸建てにも投函しなければなりません。
よくあるのは、一戸建てに住む方の次男・三男さんや娘さん夫婦にその一戸建ての実家から「実家に近いから買ったらどう？」と後押ししてくれるケースなどです。

インターネットで探す時代とはいえ、遠方から知らない地域の中古マンションを検索するのは稀有です。遠方からならまず賃貸に入居し、地元を知り尽くしてから購入するのが安心でしょう？

しかし、この労をいとわないポスティングとかは、やはり専任か専属専任でないとなかなかやる気が起きないのも事実なのです。大手でもＡ社でもそういう裏路地の奥の家までポスティングをしてくれる担当者に出会うと、Ａ社「直！」みたいなお客様も多いのでしょうが、難しそうですね。

もし、専任か一般かで迷っておられるなら、地場の業者でポスティングを盛んにしているところへ一度専任で出されるのが良いと思いますよ。
その際、半径500m～1km内の一戸建にもくまなく投函してくれるように依頼し、貴殿も「なんならポスティングを手伝うので手数料少し負けてね（笑）」とか申し出てみたら良いと思います。大手ではまず99%手数料は負けてくれませんので、地場の業者なら話もしやすいし、これも「業者任せじゃない姿勢」にもなると思います。

貴殿のマンションが阪神間にあるのならぜひお手伝いさせて戴きたいものです（笑）
納得価格で早期成約ができますように祈っております・・頑張ってください。

yanemoto · Answer

一般媒介は確かに登録（レインズ）は任意ですが、お願いすれば業者は登録してくれると思います、報告義務もないとはいえ仕事ですから、逆に言えばそういうことをきちんとしてくれれば、信頼できる業者といえると思います。一般媒介も２種類あり他の業者を明示するものと、明示しないものがあります、一般媒介の明示する契約で２ないし３社程の業者にお願いしたらよいと考えます、あまり多くの業者に頼むと、あなたの方で連絡ミス等発生するといけないのである程度に絞ったほうがいいでしょう。

契約更新どっちがいいでしょう？専任or一般

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