初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。

現在、祖父の残した土地約110坪があります
路線価で7~8万ぐらい評価額は約2000万ぐらいだったと思いますが
結構立地条件がよくて、駅徒歩3分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの
交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、
それなりに入居者(7割ぐらい?)もいるようなので、
(ちょっとだけ表札を見たり調べてみました)<入居者>
それならと思い、この110坪の土地にアパートを建てようと思いました。

まず事前調査で不動産何件かにアンケートを作り聞きにいったところ
・今はファミリーより1~2人向けの方が良い
・建設するならHM(ハウスメーカー)に相談してみると良い
などの意見を貰いました

そこでHM何社かに見積もりと損益計算書を持ってきてもらったんですが
利回りが10%を超えるものは1つもありませんでした
こんな利回りではダメだと新しく持ってきてもらったものでも8.9%でした
内訳は1kが5戸の2階建てで10戸の家賃が5.4万円で
年間収入648万の総建築費7300万程度

事前にインターネットでアパート建設については調べていて
最低でも表面利回り10%実質利回り9%ぐらいはないと事業としてはダメだ
そう考えていてのこの数社に見積もりを持ってきてもらっての
この結果なのでもぅこれ以上はHMに相談しても同じことだと思いまして
同じくネットでHM以外にアパートを建てる方法の1つで
建築家に設計からしてもらって建てる方法があるのを見つけてましたので
そちらに切り替えて現在、建築家と契約を交わしてお願いしてる段階です

こんなに長文なんですが、質問はここからなんです、
ここまで読んでもらって本当にすみません

1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・
HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来る
で間違いないですか?
ただ、建築家に支払う費用と結局は同じぐらいになるのではって不安です・・・

2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです
土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で
家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万
利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てる
この考え方で正しいですか?

3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした
私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われています
アパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると
利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか?

4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?

今の一番の悩みは3番なんですが・・・
中の設備を安いモノにしたりすればいいのかな?
ただ、まだ設備の細かい話まで進んで以内段階で坪55万かかるって
言われるのは何か釈然としません・・・

2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。

長文に付き合ってもらって本当にすみませんでした
意見を聞かせてもらえるのを待っています

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A 回答 (2件)

マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。


先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契約でしょうか?
最悪違約金を払ってでも契約解除をする選択肢をもって検討をする必要があると思います。

前置きはこの辺で、わかる範囲の回答になりますが。

1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・
HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来るで間違いないですか?
←一概にはいえません。
 HMによっては建築コストもまちまちですし、設計費用もHMと建築家とでは違いますので。

2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てるこの考え方で正しいですか?
←表面利回りの考え方の基本は間違っていませんが厳密に言えば、建築費用のみでは無く、外構費用や上下水道の費用等も含めて考える必要があります。

3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われていますアパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか?
←RCの坪単価55万円は施工会社や使用する設備で全く違います。
 大手ゼネコン等だと70~80万円程度かかりますし、地元の工務店で安価な設備だと40万円程度でも建ててくれる工務店もあります。質問者さんの地域では解りませんが。

4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?
←まずは自分の希望(総事業費用で利回り10%を確保が絶対条件!)等を伝え、妥協出来る所と出来ない所をきちんと持って、妥協出来ないプランしか作れないようなら、解約も考える必要があります。

2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。
←ご存知だとは思いますが、40m2/戸以上だと建物の取得税が控除になりますしので、最近は広めの1LDKが人気がありますのでその辺も考慮に入れていけばどうでしょうか。

それと、出来ればコンサルタントに費用を払ってコンサルティングをしてもらう事も検討されてはどうでしょか?
これだけインターネットの普及した時代なので自分で勉強するのも一つの方法ですが、専門家に相談するともっと的確にアドバイスやプランニングしてくれますし、建築家との打ち合わせにも相席してもらえるかもわかりません。1億円前後の事業費用だとコンサルタントの費用なんて微々たるもんです。
一度相談されてはどうでしょうか?
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この回答へのお礼

私自身、まだまだ勉強不足だと感じています
>地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人
このような目に合わない為にもネットや本を買って勉強はしてるんですが・・・
でも、このままでは建築士の言いなりになってしまって
結局収益物件でもないハウスメーカーに頼むのと同じような
利回りになって最悪の結果になるのではないかと考えています。
その相談で書き込みをしました

>もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません
この為に貯めてきたお金を着手金として建築家に支払っているからです
最悪の場合はその払った金数百万になるんですが諦めるコトも
考えていかないといけないのかもしれませんね・・・
もちろん、額が大きいので後に引くつもりはないし引けません

>建築費用のみでは無く、外構費用や上下水道の費用等
下の解答欄にUPしたワードのファイルではそれも入れて計算しています
出来る限り記入漏れがないように計算していかないとダメだと思っています

>RCの坪単価55万円は施工会社や使用する設備で全く違う
やっぱりそうですよねぇなので建築家が相談してる工務店さんが
そう(坪55万)話してるんだと思うんですよね
まだデザインも決まっていない段階で坪55万のままなのはおかしい
それで建物のデザイン面はおまかせして、財政面や費用の面では
コンサルタントを調べて探して相談してみようと思います

>40m2/戸以上だと建物の取得税が控除になります
これ微妙じゃないですか?下にUPしたワードのファイルでは
不動産取得税については免除される40平米で計算してるんですが
40平米と35平米では利回りも総額も免除されてない
35平米の方が良いんですよ
ただ40平米と35平米で家賃が変わらない場合ですけど・・・

1LDKが人気あるのはわかりますしペットも飼えるようにするので
広い方がよいので40平米以上のプランも考えることにします。


建築家と契約して着手金を払ってるので良いアパートを造れるように
頑張ります
返事本当にありがとうございました
坪単価や総額建築費用の件についてはコンサルタントと相談してみます
それでは失礼します
質問は解決済みにしておきますね
またわからないことがあれば書き込みさせてもらいます

お礼日時:2007/11/08 22:49

はじめまして。



収益不動産についていろいろ考えておられるようですね。
遊休地は持っていても収益を生まないので投資して収益を得ようというのは誰でも考えることだと思います。
ただし、月々の収入(収益)が支出(建築費)を下回り(赤字になり)、土地をも手放してしまわければならなくなった人も多くいます。

路線価7万円~8万円の地域でのアパート経営はぎりぎりのところではないでしょうか。土地の実勢価格30万円~40万円/坪くらいですかね?

アパート経営は収支以外で、相続税評価額を下げる(相続税を安くする)うえでは有効な手段ではあります。

承知されていることとは思いますが、表面利回りは満室想定であり、空室率を控除した収入から公租公課・管理費・修繕費を引いた後の利益を重視してください。
(厳密には、原価償却費を引いて税金を算出し税引後利益を算出する)

入居率は地域、床面積等によって違うと思いますが、90%前後が妥当です。10%程度の空室を見込み、経費は収入の20%前後を見込みます。
収支も当初10年くらいではなく、20年後30年後まで見込み、経年劣化とともに賃料が低下しても持ちこたえられるか、様々なリスクを想定して割引率(キャップレート)を見込んで、割引率を見込まない場合は、利回りに余裕を持っておいてください。
期待通りの収益が達成できる見込みがあるのか慎重に検討してみてください。


質問者様の方向性で心配なのは、建築家と言うのはマネー、収益不動産のの専門家ではなく、自分の作品を建てたいだけで、長期収支を見込んだ提案ではない、ということです。
建築家に依頼するのであれば、ご自身でしっかり収支を押さえておかないと絵に描いた餅になりかねません。
ハウスメーカーがサブリースするのであれば、収支を慎重に検討するはずですが、建築家と言うのは建てたら終わりですからね。

あまり無理な計画は避けて、収支に心配があれば他の利用方法を考えるのもひとつの手段です。
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この回答へのお礼

返事ありがとうございます。
ネットとグロスの利回りのことですよね、表面と実質利回り
現在の所、総建築費から出してる表面利回りの段階なので
すでにその時点で10%を超えていないのは問題ですよね・・・
収益不動産って言葉は始めて聞きました
調べてみたら続々検索でHITしましたけど
実際にどうすれば「うまく安く仕上げるコトが出来るか」までは
見つけることができませんでした・・・

建築家は確かに建てたらそれっきりで後は知らぬ存ぜぬですよねぇ
その後は建物については工務店に、管理は地場不動産などに頼む予定です
ハウスメーカーさんとはもぅ話はする予定はないですが
収支計画書はきちんと持ってきてました、7.9%の利回りとか
出してきてましたけど・・・
建築家はそこらあたりまでは考えてくれてないですよね

収支に心配はもちろんあります、現段階では利回りが悪いですから
なんとかしようと思って書き込みをさせてもらいました
でも、もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません

http://ddo-jp.ddo.jp/upload100_download.php?no=1 …
[ DL KEY ] が設定されています。
DL KEY: 1234

現在の概算なんですがこれのどの部分なら
削れそうなのか教えてもらえませんか?
他の方からも何か方法や手段などあれば教えて欲しいです

お礼日時:2007/11/05 23:02

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http://oshiete.goo.ne.jp/qa/1481636.html
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http://allabout.co.jp/gm/gc/31044/

これ見た?

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私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。
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それでも契約解除して家賃保証のない経営で進んだほうが得策なのか
このまま大東の家賃保障を継続するのが得策なのか悩んでいます。
この業界に詳しい方、アドバイスをおねがいします。
ちなみに、現在まで入居率はほぼ100%です。ファミリータイプで立地条件も悪くないと思います。
ただ、今でも新築のアパートが建ち続けています。

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30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。
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工夫されたことを教えて頂きたいです。
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良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

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 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

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 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む

Q社員寮の建築について

教えて下さい。
社員寮を建築予定しています。
社員寮と言いましても木造一戸建ての2階建て30坪程の間取りとなります。

お客様の都合で用途を社員寮(寄宿舎or下宿)で建てたいとの要望です。
一戸建て、共同住宅しか仕事上経験がありません。

そこで、寄宿舎の建築の場合、建築基準法上、一戸建て住宅と違ってくるところはあるのでしょうか?
居室の採光や壁量、シックハウス関係は同じ考えだと思うのですが。

その前に一戸建て住宅を寄宿舎の扱いに出来るのでしょうか?
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

北国の設計屋さんです。
>寄宿舎の建築の場合、建築基準法上、一戸建て住宅と違ってくるところはあるのでしょうか?
はい、寄宿舎は、建築基準法上の特殊建築物となります。
特殊建築物の規定を受ける事となります。
したがって一戸建て住宅を寄宿舎の扱いにはできません。
特殊建築物としての設計をしなければならないという事です。

社員寮(寄宿舎or下宿)の平面計画における最低必要な部屋ついて
1.社員寮の維持管理のための管理人室等が必要。
2.寮生の食事のための食堂・厨房が必要。
3.寮生の歓談場・共同便所・洗面場・洗濯場が最低必要。
4.寮室についてユニットバス付きが必要。

所見
計画規模2階建て30坪程では、せいぜい2~3人の寮の計画しか出来ないでしょう。
一階を上記の1~3でまとめ、二階に寮室を計画するにしても2~3人の寮の計画が限界でしょうね。
計画敷地の現状を良く見て、計画する事です。

ご参考まで

Q三階建て住宅の坪単価?

二階建ての坪単価で安価なところでは25.8万なんてのも耳にしますが、
三階建てとなると坪単価はどのくらいになるのでしょう?
建築費が高くなるとは聞くのですが…。

Aベストアンサー

■坪単価は目安の数字ですが、総床面積が問題なのです。坪単価はバスやキッチンなど費用のかかる部分の占める面積が大きければ(=狭い家ならば)高くなり、広い家は何もない空間が多いので安くなります。

例えば、床面積30坪の家を坪単価40万円で建てるのはキビシイですが、床面積60坪の坪単価40万円はまあなんとか建てられう金額です。

さて3階建ての場合、総床面積と金額は概ね最低額で下記の具合です。

25坪:1800万円(坪単価72万円)
30坪:2000万円(坪単価66万円)
40坪:2400万円(坪単価60万円)
50坪:2800万円(坪単価56万円)
60坪:3000万円(坪単価50万円)

3階建ては構造材の量が2階建てとは比べ物になりませんし、構造計算も違ってきます。

坪単価が20-30万円ではとても建ちません。大雑把に申しましても、同じ床面積であった場合の2階建ての1.2-1.5倍くらいかかります。

Qマイホーム、3階建てが極端に少ない理由

周りを見渡してみますと、3階建てマイホームが極端に少ないですが、
たまにぽつぽつとはあります。地域によっては景観を損なう事からNG
なところもあるでしょうけど、統計的に見て、3階建てが少ないのは
何故でしょうか?

単に高いから?地震対策等で安定しないから??

また、2階を1とした時、1階建て、3階建ては何倍くらい
値段が違ってくるのでしょう?

Aベストアンサー

3階建てにすると建物の総重量はそれだけ重くなりますが、
地盤はそれに耐えうるものに地盤改良できますので
地盤が軟弱で建てられないということは少ないと思います。

しかし、地盤改良はその方法によって金額に大きな差がでてきます。
固い地盤が地中深くにある場合はそれだけ費用が必要となってきます。
数百万必要となることもあれば、数十万で済むこともあります。

適切な地盤改良の方法は、地盤調査の結果によって判断しますので、
ここでいくら必要ということはお伝えできません。

建物の工法によっても建物の総重量に大きな差が出来てきます。
軽いものは木造住宅となり、重いものは鉄骨コンクリート造です。
重量に数倍の差があります。

重い建物の方がそれだけ頑丈な地盤が必要となってきますので
それにともなって費用も比例して必要となってきます。

建物本体も木造住宅がもっともコストを必要としないのですが、
それだけ耐久性も他の工法に比べ低くはなります。

ただ、現在では木造住宅も接合金物を適正に使用していますので
自然災害で倒壊するなどの被害はまずありません。
使用する木材自体も人工乾燥させていますので、
建てた後の自然乾燥で支障が出てくることもほとんどありません。

建て主さんの考え方によっては「建物は頑丈なことに越したことはない」という方もいらっしゃいますので
木造以外の工法で建てられる方も大勢いらっしゃいます。

3階建てが少ない一番の理由は、
2階建てに比べて費用が割高になるということだと思います。

地盤の件も含め、2階建てに比べて3割増しくらいから
多いときは2倍近くになる場合もあります。

例えば、2階建てだと坪単価50万円で建てられたものが、
3階建てになると70万円や80万円になります。

計算すると、
総2階建て40坪の住宅で合計2000万円。
総3階建て40坪の住宅で合計2800万円。
これだけの金額の差がでてきます。

さらに、面積は同じでも、3階へのぼる階段が増えるため、
実際に部屋として使用できる空間は2階建てよりも少なくなります。

同じ床面積でこれだけ金額の差が出てくると
たいていの場合は、2階建てを建てられる土地を探し直すことになります。

さらに、住み心地という一番重要な要素を考えても難点がでてきます。
やはり、階段を上り下りすることは体力的にも精神的にも障害です。
1階で洗濯したものを3階のベランダで干す作業を想像してみてください。
実際の労力もそうですが、想像しただけで精神的な負担もでてきます。

また、木造の3階建ては揺れます。
それで倒壊することはありませんが、強い風の当たる場所などの場合、
生活していても体感できるくらいの揺れがあります。

法律的に建てたくても建てられない場合もありますが、
そのようなことはなかなかないでしょう。

3階建ては必要に迫られて建てる場合がほとんどです。
その土地に愛着がある場合や、家柄の関係で離れることの出来ない場合など、
または通勤距離や都会のような大きな土地が売り出されていない場合。

ほとんどの方は、当初のマイホームの計画は2階建てと考えています。
それが、諸事情により2階建てでは面積が足りず、
生活に必要な部屋を確保することが出来ないとわかったときに
初めて3階建てという選択肢がでてきます。

建物として3階建ては2階建てに比べて利点があまりありません。

それと、ごく稀に、三階建てが「都会的」という先入観で建てられる方もいらっしゃいます。

3階建てにすると建物の総重量はそれだけ重くなりますが、
地盤はそれに耐えうるものに地盤改良できますので
地盤が軟弱で建てられないということは少ないと思います。

しかし、地盤改良はその方法によって金額に大きな差がでてきます。
固い地盤が地中深くにある場合はそれだけ費用が必要となってきます。
数百万必要となることもあれば、数十万で済むこともあります。

適切な地盤改良の方法は、地盤調査の結果によって判断しますので、
ここでいくら必要ということはお伝えできません。

建物の工...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む


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