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初めて質問させて頂きます。よろしくお願いします。

1年前、主人の転勤にともない、私が独身時代に買ったマンション(大田区)を
賃貸に出しました。
戻ってきたら住むため、3年の定期借家で貸し出しました。
家賃は管理費込みで、15万5千円です。

定期借家で貸し出す為の条件は、不動産会社の説明では、

○家賃は相場より1割安くなる

とのことでした。

ちなみに定期借家の場合、通常礼金はないということは知らず、不動産会社に任せたところ、
礼金2ヶ月・敷金2ヶ月で募集がかかり、そのまま入居希望者と契約となりました。

さて、それから約1年が経過したのですが、最近、ネットで不動産の情報を検索したところ、
私が所有しているマンションの3階下のマンションが、同じ不動産会社から187,000円で募集がかかっていました。

ちなみにその物件は、礼金なしの敷金3ヶ月です。

相場より1割安くなると聞いてはいたのですが、私の部屋より3階下の部屋が2割近く
高い賃料で出たのに、少し驚きました。

そこで質問です。

★定期借家の期限が3年と短い場合は、2割近く賃料が安くなることがあるのでしょうか?

★礼金があるので、安くなったのでしょうか?

ちなみに私が所有しているマンションは、商業地域のため、もしかしたら土地の値段が上がって
(東京の下町です。上がっているかわかりませんが・・・。)賃料が上がったのかな・・・とも考えたのですが。

詳しい方がいらっしゃれば、ご意見、よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

2~3年の定期借家は相場の1割引では、なかなか借り手がつかないと思います。

例えば、私は渋谷のマンションを管理費込みの245,000円で普通に貸していますが、定期借家にすると5年なら22万ぐらい、2~3年なら20万円ぐらいが相場のようです。大体、5年で1割、2~3年なら2割ぐらい安いことになりますね。もちろん中には最初から2~3年しか住まない事情のある方もありますから、運良くそういう人に当たれば、もう少し高く貸せる場合もあるようです。普通に貸すときより相手次第で、家賃の幅が広いのは確かです。

同じ間取りのマンションが187,000円で賃貸に出ているということですが、必ずしもその値段で決まるとは限りません。一時ほどではないですが、今でも値下げ交渉をしてくる人は多いので、1万ぐらいは安くなる可能性があります。(それを見越して高めに家賃を設定するケースもあります)

確かに定期借家では礼金を取らないのが普通なので、3年で301,000円もらったのなら、1ヶ月当たり8,361円になりますね。ということは、実質163,361円の家賃だと考えることもできますが。
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この回答へのお礼

koala0305さん、ご回答ありがとうございます!

なるほど、定期借家の年数により、相場はそのように変動するのですか。

私のもっているマンションは駅から徒歩2分、3路線が使えるという
立地条件もあって、155,000円で募集をかけたところ、
10人近い内覧希望者がきて、あっという間に決まりました。。。

それで、ああ、もっと高く貸せたのかなぁ・・・と。
セコイですね(笑)

>実質163,361円の家賃だと考えることもできますが。

その通りですよね。

関係ない話なのですが、私の知人でもkoalaさんというハンドルネームで
赤坂などの一等地にある物件を安くを手に入れ、上手に家賃収入を得ていました。
私は大好きなワインを通じてその方に知り合ったのですが、不動産を
買う時にもいくつかアドバイスを頂きましたよ。
koalaさんというお名前の方は不動産経営の才があるのかな~なんて
思ってしまいました(笑)

お礼日時:2008/01/24 10:33

大家してます



>2割近く賃料が安くなることがあるのでしょうか?

有ります

賃貸は部屋毎に大きく変化しますし時期でも変化します

うちの物件でも時期によっては同じ部屋が10%くらいは異なります

187000円で契約が決まるかどうかは別問題でしょう

一度決めたら同様な物件は見ないのが一番です...(笑)。

今の時期は需要が多いので高値でしょうね

貴方は187000円で出してなかなか決まらない方が良いですか?

賃貸は3-4ヶ月空室だと少しの家賃差なんて消えてしまいます
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この回答へのお礼

m-inoue222さん、ご回答ありがとうございます。

私も去年の1月から貸し出していたのですが・・・。
やはり3年の期限付きというのがネックだったのでしょうか?

>賃貸は3-4ヶ月空室だと少しの家賃差なんて消えてしまいます

そうですよね(笑)
この言葉に心が軽くなりました。

お礼日時:2008/01/24 10:20

二割の差がある場合もあり得ると思います。



一般の賃貸契約より定期借家契約の方が大家にとって有利な契約なのですから、逆に言えば店子にとっては不利な契約です。

同じマンションで定期借家契約と一般賃貸契約が同じ家賃であれば、わざわざ不利な定期借家を選ぶ客はいないと思います。

ご存知と思いますが、定期借家契約は「期間が満了したら契約は強制終了」になり「立ち退き料も請求できません」
となると客も、転勤族とか、数年後に新築予定の人の仮住まいなどの需要になり限られて来ます。

需要と供給の関係で考えても、需要が少ない品物は安くなります。

立ち退き料で○十万もかかったり揉めたりする事を考えれば、安くても店子が入ってるのなら定期借家は大家にとって充分なメリットがあると思います。
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    • 1
この回答へのお礼

pandorafanさん、ご回答ありがとうございます。

でも、そうですよね、すぐに借り手もついたことだし、揉めるよりいいですよね^^

でも3年の期限なら、相場より2割安くなるという説明が不動産会社から
欲しかったなぁ・・・なんて思ってしまいます。。。

お礼日時:2008/01/24 10:47

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Q2年定期借家契約だと賃料は何割引が相場ですか?

単身者の居住用に、東京都世田谷区内で安価な賃貸アパートを捜しています。NETでの検索サービスを使って物件をいちいちチェックしているのですが、定期借家契約の物件が結構あるのに気が付きました。定期借家2年で再契約も可、と言うことならあまり抵抗は感じませんので検討対象にしたいと思います。私自身の都合で2年後には転居すべき見込みもあるからです。ほぼ同一の条件なのに、普通の借家契約と比べて定期借家契約の賃料が低いのは当然だと納得しますが、その差額がどのくらいが妥当なのか、がわかりません。 何割引が相当なのでしょうか?

Aベストアンサー

1年の定期契約にしています。問題があれば、1年後には通告なしに契約を終了するためです。借家人は単身者が対象です。当然、毎年更新契約するので礼金はありません。更新料が発生しませんので、その分は得になります。特に割引相場を意識していません。敷金は過失がなければ返還しています。定期契約は大家に強い権限があるので、家賃の長期滞納は考えられず保証人も必要としていません。このような処置にしているのは、問題者を放置すると住環境が悪化するためです。

質問者のように2年後に退出するので、安くしたいとの要望には対応していません。入居してくれる値段が相場だと思っています。定期だから安くあるべきと考える人と、定期だから問題者を排除して良い住環境にしてくれると考える人も居ます。苦情があると大家は双方の意見を聞いて、大権を行使する場合があります。

Qマンションの借り手が見つかりません

転勤のため、所有しているマンションを賃貸に出していますが、借り手が見つかりません。
早く借り手を見つけるためのアドバイスをください。

私の思う悪いところ
 ・駅からのんびり歩くと20分くらいかかる(物件案内では10分ちょっとになっています)
 ・築年数が30年くらい(耐震基準は満たしています)
 ・定期借家契約(3年)

私の思ういいところ
 ・都心まで近い
 ・リフォームしたて

ポイント
 ・マンションには2LDKと3LDKの部屋があり、不動産屋で過去の資料を見てもらったのですが、2LDKの部屋しか賃貸に出されたことがないらしく、ウチは3LDKです。
  今も2LDKの部屋とウチが賃貸に出ています。
  ウチの方が部屋数も多いし、平米数ももちろん広いです。
  それで同じくらいの価格にしています。
 ・定期貸家3年契約で出していますが、実は転勤の期間は決まっていません。
  早く戻ってこれたら、どこかを借りて住むしかないと思っています。
  逆に定年まで帰ってこれない可能性もあるわけで、それなら5年とかに延ばしてもいいのかな・・・その方が借りて付くかな・・・などと悩んでいます。
 ・不動産屋は最寄り駅の大手に専任でお願いしています。
  最寄駅には他にも不動産屋がありますが、地元の・・・という感じのところはありません。
  間口を広げるためにも他の不動産屋にも頼むか、でもそうすると専任じゃなくなるから今ほどはアピールしてもらえないかな・・・などと悩んでいます。

分かりやすくきれいな文章が書けなくてすみません。
本当に悩んでいて、本当に困っています。
どうぞ、アドバイスをよろしくお願いします。

転勤のため、所有しているマンションを賃貸に出していますが、借り手が見つかりません。
早く借り手を見つけるためのアドバイスをください。

私の思う悪いところ
 ・駅からのんびり歩くと20分くらいかかる(物件案内では10分ちょっとになっています)
 ・築年数が30年くらい(耐震基準は満たしています)
 ・定期借家契約(3年)

私の思ういいところ
 ・都心まで近い
 ・リフォームしたて

ポイント
 ・マンションには2LDKと3LDKの部屋があり、不動産屋で過去の資料を見てもらったのですが、2LDKの部屋し...続きを読む

Aベストアンサー

一般論とすると、
賃貸住宅を選ぶときの最重要条件は家賃なんです。
自分で借りることを考えれば、どんなに割安な物件でも予算を越していれば借りませんよね?

借りる人はまず自分で払える家賃で絞り込みます。
だいたいはそれでは全てを満足する物件がないので、何かしらを我慢します。
1)立地条件など(最寄り駅や路線や最寄り駅からの距離など)
2)間取りなど(広さや住設や日当たりなどなど)
3)その他
です。

言い換えれば、家賃以外には加点要素はありません。
全て減点要素で比較されます。
定期借家というのは、かなりの減点対象です。
リフォーム済みでも減点要素が無くなるだけで加点はされません。

なので、最も有効なのは家賃を下げることです。これだけで賃借の対象者が大きく増えます。
単純に言えば、36ヶ月しか貸さないのであれば、1ヶ月空けば2.7%値下げしたのと同じです。
3ヶ月も空くのであれば、8.3%の値下げです。

とはいえ、不動産は世の中に一人だけ借主さんが現れればいいことなので、どんなに悪い条件でもそこを借りたい人がいればいいのです。
なので、ターゲットが明確に決まるのであれば、そのような借主さんに強い不動産屋に媒介をお願いすることです。

一般論とすると、
賃貸住宅を選ぶときの最重要条件は家賃なんです。
自分で借りることを考えれば、どんなに割安な物件でも予算を越していれば借りませんよね?

借りる人はまず自分で払える家賃で絞り込みます。
だいたいはそれでは全てを満足する物件がないので、何かしらを我慢します。
1)立地条件など(最寄り駅や路線や最寄り駅からの距離など)
2)間取りなど(広さや住設や日当たりなどなど)
3)その他
です。

言い換えれば、家賃以外には加点要素はありません。
全て減点要素で比較されます。
定期借...続きを読む

Q定期借家の途中解約について

途中で解約できる「定期借家」って存在するのでしょうか?

現在、賃貸物件を探しています。
ある不動産会社で条件を伝えたところ、分譲賃貸タイプのマンションを紹介してくれました。
条件の割に賃料がお手頃だったのでぜひ入居したいと思い、詳細を確認したところ、「定期借家」というマークがありました。
担当者に聞くと、2年間の定期借家とのこと。
この不動産会社はあくまで仲介であり、管理しているのは別のリロケーション会社でした。

しかし、我が家も2年の間にマイホーム購入の可能性もなくはないので「やっぱりこの物件は厳しいかも」と話したところ
「この物件は、2年以上借りることはできませんが、途中で解約することは他の賃貸と同じように可能ですよ」と言うのです。

その場では、「そういうものか」と思い、内覧の申し込みをして帰ってきたのですが、
帰宅してよく調べたところ、定期借家は転勤や介護など「やむを得ない事情」がない限り途中解約はできないのが一般的と分かりました。

この担当者が言うような「他の賃貸と同様に(やむを得ない事情でなくても)解約できる定期借家」は存在するのでしょうか?
貸主とリロケーション会社との契約内容によっては、そのような条件もあったりするのでしょうか。
担当者の認識不足だったり、仲介料欲しさに適当なことを言ったりしているのではないか…と不安です。
(もし通常の定期借家であれば、中途解約で違約金が発生するので)

もし契約に至った場合は契約書をよく読むつもりですが、事前に知識を入れておきたいと思い質問させていただきました。
よろしくお願いいたします。

途中で解約できる「定期借家」って存在するのでしょうか?

現在、賃貸物件を探しています。
ある不動産会社で条件を伝えたところ、分譲賃貸タイプのマンションを紹介してくれました。
条件の割に賃料がお手頃だったのでぜひ入居したいと思い、詳細を確認したところ、「定期借家」というマークがありました。
担当者に聞くと、2年間の定期借家とのこと。
この不動産会社はあくまで仲介であり、管理しているのは別のリロケーション会社でした。

しかし、我が家も2年の間にマイホーム購入の可能性もなくはないの...続きを読む

Aベストアンサー

定期借家契約であっても、中途解約できる物件はあります。
というより、中途解約ができる定期借家契約の物件の方が
多いのではないかと思います。

定期借家契約の原則は、例えば、2年間という期間を設定した
のなら、貸主はその期間貸さなくてはならないし、借主も
その期間借りていなくてはなりません。
万一、借主が途中で解約したい(やむを得ない理由でないのに)
場合は、契約期間終了までの家賃を払う必要があります。

しかし、これはあくまで原則であって、中途解約ができるという
規定は、借主に有利になるので、特にその規定を付けることは
全く問題ありません。

仲介業者の担当者の方が、「中途解約できる」ということを
言って、それが本当であればいいのですが、もし、どうしても
不安ということであれば、事前に契約書の雛形を見せてもらえないかを
聞いて、契約書を確認させてもらえばいかがでしょうか?
そうすれば、中途解約の規定だけでなく、違約金や原状回復義務など
他の規定もどのようなものかチェックできますので、疑問点があれば
質問することもできるし、削除して欲しい規定があったら交渉する
こともできるでしょう。

ところで、この「やむを得ない理由」という中には、住宅の購入が
あてはまるのか?という疑問があります。
転勤や親族の介護などは条文の中にあるので確定されているのですが、
それ以外の場合は、個人によって考え方が違ってきます。
おおよそは、借主がその退去の原因を作ったものでない場合、
例えば、リストラされて家賃が払えないとかは「やむを得ない理由」に
入るという考え方が多いとは思います。
逆に、借主が別にその期間に行動しなくても良いもの、例えば、結婚や子の
出生、今回のように住宅購入などは、人によって答えが違ってきます。
単身者用の物件に住んでいて、結婚や妊娠したからという理由でなら、
中途解約を認めないという訳にはいかないと思いますし、裁判所も
それは「やむを得ない理由」と認めてくれると思います。
が、住宅の購入は、かなり微妙です。
私なら、「やむを得ない理由」として認めるつもりですが、入居中に
住宅購入を考え始めてのものであればいいのですが、入居前にそのような
予定があったのなら、事前に言って欲しかったとは思うかもしれません。

そちらの希望物件は、貸主が2年間で戻ってくる可能性が高いので、
2年という期間にされていたとしたら、1年で退去されると、また、
次の入居者を探さないといけませんので、住宅購入の予定があるのなら
そのこともお話ししておいたほうがいいかもしれませんね。

その他に注意していただきたい点としては、
短期間の退去の場合の違約金の定めがないかをチェックして下さい。
よく、「何年未満に解約した場合は、違約金がいくらかかる」という
規定があります。
これは、定期借家契約でない一般の契約であっても、普通に見かける
規定です。

あとは、2年間の契約期間ということは、2年しか住むことができない
可能性があるということですので、2年間経ったら、住宅購入しなくても
退去しなければならないことがあることは覚悟しておいて下さい。
新築の住宅を購入したとしても、完成が遅れて、契約期間過ぎてしまった
という場合でも、貸主が退去しろと言われれば退去しなければならない
ので、住宅購入するのなら、早めに行動するようにしましょう。

定期借家契約であっても、中途解約できる物件はあります。
というより、中途解約ができる定期借家契約の物件の方が
多いのではないかと思います。

定期借家契約の原則は、例えば、2年間という期間を設定した
のなら、貸主はその期間貸さなくてはならないし、借主も
その期間借りていなくてはなりません。
万一、借主が途中で解約したい(やむを得ない理由でないのに)
場合は、契約期間終了までの家賃を払う必要があります。

しかし、これはあくまで原則であって、中途解約ができるという
規定は、借主に有利に...続きを読む

Q住宅ローン中の家を賃貸に出すのはNGと言われました

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカーの担当者としか話をしておりません。
転勤が多いことも住宅メーカーの担当者には伝えたのですが、その時は家を賃貸に出すことも可能ですよ、と言われ、それを鵜呑みにしておりました。

現状、住宅ローンを支払いつつ赴任先の家賃を払う余裕はありませんし、もし、そうなれば自己破産?負債を抱える覚悟で売却?等ということしか思いつきません。

そこで質問ですが
(1)ローン契約時の私の認識が甘かったのは承知しておりますが、何か対応方法はないのでしょうか?

(2)ローン先は三井住友銀行です。大手ですし、かなりの住宅ローンも契約している顧客もいると思いますが、本当に皆さん、やむを得ず転勤などの場合は賃貸に出していないのでしょうか?
出している、あるいは出された方がいらっしゃいましたら、どのような方法で出されたかアドバイスいただけると助かります。

(3)例えば、金利面や諸経費の点で私にとっては不利なのですが、転勤時の賃貸を認めてもらえる銀行を探し借り換えを行うことも考えております。
この考えをちらつかせて、銀行に特例を認めてもらうようなやり方は有効でしょうか?

一部分でも結構ですので、アドバイスお願いします。
また、不愉快な表現・記載等もあるかとは思いますがご容赦下さい。

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカー...続きを読む

Aベストアンサー

転居までは認めても、賃貸まではなかなか認められないようです。
知人の例ですが、大手都市銀に賃貸にしたいと申し出たら一括返済を強く求められ、どうしてもできないと言うと、優遇金利を解除した上で転居までは認めるということでした。
賃貸にしたいなら投資用のローンに借り替えるよう勧められたそうです。
よほど破産間近という場合は返済額軽減など相談に乗るようですが、賃貸で回したいという余裕があるうちはなかなか同情はしてくれないという印象だそうです。
でもとりあえず銀行に泣きついてみることしかないのでは?
無断で賃貸にしても郵便物や火災保険でバレるし、そうなると約定違反ですから、かなり厳しい対応をされる可能性があります。

Q転勤で空いた自宅を賃貸したいのですが、住宅ローンで困っています

ご存知の方、お知恵をかしてください!
マンションを購入して5年たちました。住宅ローンを利用していますが、夫の転勤で転居しなくてはならなくなりました。
基本的にはまた戻る希望は強いのですが(将来的に、マンションのある地域に異動願をだす予定)、数年の長期間になってしまいます。知人のすすめで賃貸したいのですが、住宅ローンでは賃貸してはいけないようで…。
もし、一時的に賃貸してもローン可能な住宅ローンがあれば、借り換えをしたいのです。
夫婦2人ともフルタイムの会社員なのですが、お互い出身地に戻りたい意識がつよく、手放すことは考えていません…。打つ手をご存知のかた、どうかお力をかしてください;;

Aベストアンサー

転勤の為、住宅を貸し出す場合は、認められる場合が多いと思います。
但し、転勤の辞令等の提出を求められます。また、定期的(2、3年ごと)に転勤していることを証明するものの提出を求められます。

まずは名前を明かさずに銀行で相談してみてはいかがでしょうか?

ちなみに私は経験者です。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

QUR住宅を利用して部屋を借りることの欠点を教えてください

UR住宅を利用してほぼ新築の物件を予約出来ました。なにかと良いことずくめのUR住宅で惚れ込んでしまいましたが、「世の中、うまい話には裏がある」と言いますので、ここでUR住宅を利用して失敗だったこと、ここが欠点だ、っていうところを教えてもらえませんでしょうか?

色々と調べてみましたが、欠点や短所と呼べるようなところがありませんでしたので、よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

現在URに住んでいます。
欠点を探すのは結構大変ですね。基本的にメリットのほうが多いですが。
住んだ感想として

・団地に管理事務所みたいなところがありますが、役に立たない。
→ペット禁止でペット飼っている人に何も言わない。
→事務手続き的なことは一切出来ない。まあ、廊下の電気が切れたとかの伝達係り程度。
→住民同士のトラブルは関知せず。
この人役割なんなの?と日々感じる。

・セールスが多い。比較的周辺住民より所得水準が高いと思われているため。また、うちの場合、電子ロックとかでもないのでチラシが多い。
→宗教系勧誘が頻繁。新聞勧誘もしょっちゅう。
→出前ピザのチラシだけでちり紙交換できる。

・共益費大丈夫?
→現在、築12年程度のURに5年住んでいます。確実に共益費の年間収支が悪化している。このままでは共益費の引き上げが必至の状態。
これは築年が進むにつれ、空室率が上昇しているのでしょう。よって初期の収支計算の見積もりが甘かったのか?現在空室率は公表されていないが感覚的に8~10%程度か?

・住民構成が多様
→保証人不要の裏返し。中国系、韓国系、インドネシア系などさまざま。良し悪し有り。
普通の方は水準が高く、別になんともないんですが、私の場合、韓国系の若い人が数人で部屋をシェアしているらしく、この方たちは、たまたま夜遅くまでマナーが悪い。周辺の人は日本人でもなく、日本語もわからないため声をかけられず、不安がっている。
逆に仲良くなれば、いろいろ親切にしてもらえる。
国籍と関係あるのかわかりませんが、習慣など違うため、仲良くなれない場合、不気味に感じます。仲良くなれば問題ないです。

・家賃が周辺比割高
→但し、更新料不要のはず。私の場合、計算すると、周辺の同一条件比5千円/月だと同じ結果になりました。URは共益スペースが大きく、これらの活用を考えるとむしろ割安(公園など共益スペースは住民以外でも使えますが…)。

こんな感じでしょうか。


基本的には満足してます。

現在URに住んでいます。
欠点を探すのは結構大変ですね。基本的にメリットのほうが多いですが。
住んだ感想として

・団地に管理事務所みたいなところがありますが、役に立たない。
→ペット禁止でペット飼っている人に何も言わない。
→事務手続き的なことは一切出来ない。まあ、廊下の電気が切れたとかの伝達係り程度。
→住民同士のトラブルは関知せず。
この人役割なんなの?と日々感じる。

・セールスが多い。比較的周辺住民より所得水準が高いと思われているため。また、うちの場合、電子ロックとか...続きを読む

Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Q履歴事項全部証明書と登記簿謄本のちがい

会社で、ある省庁に登録を行おうとしたことろ、「登記簿の謄本」を申請書類
に添付せよとありました。

この場合、履歴事項全部証明書では駄目なのでしょうか。この2つの違いは?

教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

従前は会社の登記は紙でできた「登記簿」に記載して行うこととなっていました。

この「登記簿」の全部の写しのことを「登記簿謄本」といいます。
ちなみに一部の写しのことは「登記簿抄本」といいます。

現在、多くの登記所では紙の登記簿ではなく、コンピューター内のデータで記録することとなってきています。

そしてその登記事項の経緯全て(例外もあります)をプリントアウトしたものが「履歴事項全部証明書」です。
現在生きている事項のみをプリントアウトしたものは「現在事項全部証明書」です。

この2種類の証明書が、従来の登記簿謄本の代わりということになります。

ですので、ご質問の場合にも、「履歴事項全部証明書」を添付すればいいということになります。
ケースによっては「現在事項全部証明書」で足りる場合もありますが、履歴事項全部証明書で申請を行う方が安全ですね。

Q入居審査OK後→大家からのキャンセル

【(1)申し込み→(2)入居審査→(3)大家から入居許可を頂けた→(4)大家側からいきなり入居のキャンセル】
この流れって契約違反にならないでしょうか?

(4)について、急に不動産会社から連絡がありました。
詳細は下記になります。



【詳細】
物件を見学した時に、下記のような不信点がありました。
【不信点】
・トラッキング現象が起きておりコンセントが焼けていた。
現状回復等がなされていなかったので、カバーの交換と、トラッキング現象が再発しない為に、配線の方も確認をお願いし、配線に異常が無いか入居日までに再度見学させて欲しいとお願いしました。


・収納の天袋の位置にあたいする正面の壁、天井、左右の壁に靴の足跡があり不愉快な為、クリーニングをお願いしました。

以上の2点を、入居前までに直して欲しいとお願いし、大家は了解しました。
その為安心して、申し込みを送りました。

その後、入居審査も問題なく完了した為、契約書等の書類を不動産会社から送付して頂く前日に、大家側から入居キャンセルの連絡がきました。


理由は下記だそうです。
【理由】
入居後にいろいろ設備等で文句を言ってトラブルになりそうだから入居のキャンセルをしたい。
※申し込み前に賃料の交渉、原付の交渉、近隣トラブルの有無について聞いたのも原因らしいです。


入居審査でOKにも関わらず、大家の都合で入居をキャンセルするのって違法なんじゃないでしょうか?
【不信点】を入居日までに修理してもらうのは当然ですよね?
トラッキング現象が再発しないようにしてもらうのも、その物件に安心して住みたいので当然のことですよね?


既に、現在住んでいる物件の大家には、申し込みに書いた日付で退去すると連絡し、引越し業者にも連絡し、見積と契約をしました。
キャンセルの連絡が遅かった為、現在住んでいる大家さんと引越し業者に連絡し、最悪の場合キャンセル料と更新料等が発生します。
※因みに引っ越しする理由は、後1ヶ月で更新がかかっており、それを機に引っ越すことを不動産会社には伝えてありました。

先日、口論しましたが、不動産会社も折れなかった為、
今回はなかったことにと話を丸め込まれました。
しかし、腹がたってしょうがない為、
引越し業者のキャンセル料、現入居している大家への更新料
を不動産会社又は、キャンセルした大家から損害賠償等で頂きたいです。


どうにかならないでしょうか?
ご回答を宜しくお願い致します。

【(1)申し込み→(2)入居審査→(3)大家から入居許可を頂けた→(4)大家側からいきなり入居のキャンセル】
この流れって契約違反にならないでしょうか?

(4)について、急に不動産会社から連絡がありました。
詳細は下記になります。



【詳細】
物件を見学した時に、下記のような不信点がありました。
【不信点】
・トラッキング現象が起きておりコンセントが焼けていた。
現状回復等がなされていなかったので、カバーの交換と、トラッキング現象が再発しない為に、配線の方も確認をお願いし、配線に異常が無いか入居...続きを読む

Aベストアンサー

 大家しています。

 既に質問者様もご存知とは思いますが、部屋の賃貸では、借主さんが『重要事項説明』を受けて、その『承諾書』に署名捺印し、『契約書』に署名捺印して、『契約完了』となります。この完了前ですと借主さんは如何なる名目でお金が預けてあっても『ノーペナルティーでキャンセル可能』です。この権利は主に借主さんが使ってきていますし、このサイトでも契約日直前での借主さんからのキャンセルなんて数多出てくるでしょう。そういう場合、大家側が入居準備やその他で実際にお金が出ていても、管理会社が名前入りの契約書を作成してしまっていても、一顧だにされません。このサイトでも、「借主を信じて用意したほうがバカだ。」って書き込まれます。

 しかし、余り今までは行使されてはいませんが、同じ権利は当然大家側にもあります。最近では、「借主が行使するなら、大家だって。」と言う貸主もチラホラ見かけるようになりました。

 卵が先か鶏が先か、分かりませんが、借主・貸主共に権利の行使をするようになってしまったわけです。私もこのサイトでの借主さんの権利の行使については、「いずれ、大家も権利を行使するようになるかもしれないから、住んでいる物件への退去日の通告や引越しの準備は契約してからしなければならなくなる。」と書き込んできました。

 お気の毒ですが、質問者様のケースは、まさに私の危惧していた通りです。

 これは、『契約完了』前ですから、質問者様も今の時点で『ノーペナルティーでキャンセル可能』です。同じ権利が大家にもあって、今回は大家側がその権利を使ってキャンセルしたのです。
 従って、質問者様がお持ちの権利と全く同じ権利の行使ですから、大家側の実損にも一顧だにされないように、『引越し業者のキャンセル料、現入居している大家への更新料を不動産会社又は、キャンセルした大家から損害賠償等』は不可能でしょう。裁判になっても、この時点での借主側でのキャンセルで大家側が実損を受けて“泣き寝入り”した例などこのサイトだけでも数十、否、数百集められるでしょう。裁判所だって大家側のそんな賠償請求は認めてこなかったのです。

 まぁ、民事なんて判事の考え方次第で右にも左にも行くような裁判ですから、やってみてください。全国の大家が固唾を飲んで見守り、質問者様を応援するでしょう。質問者様が勝てば、同じ論理で、今後は大家側の賠償請求も認められることになるのです。私も応援します。『権利は、与えられるものではなく、闘って勝ち取るものである。』by ルドルフ・フォン・イェーリング 

 大家しています。

 既に質問者様もご存知とは思いますが、部屋の賃貸では、借主さんが『重要事項説明』を受けて、その『承諾書』に署名捺印し、『契約書』に署名捺印して、『契約完了』となります。この完了前ですと借主さんは如何なる名目でお金が預けてあっても『ノーペナルティーでキャンセル可能』です。この権利は主に借主さんが使ってきていますし、このサイトでも契約日直前での借主さんからのキャンセルなんて数多出てくるでしょう。そういう場合、大家側が入居準備やその他で実際にお金が出ていても...続きを読む


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