賃貸の契約を普通借家から定期借家に変更してほしいと言われました

マンションを借りている側です。
5月に更新があり、普通借家契約から2年の定期借家に契約を変更したいとの依頼がありました。
更に、昨今の物価上昇から家賃を17万5000円から20万円に2万5000円上げたいと。

ずいぶん都合のいい話だなと思っております。

①普通借家契約から定期借家契約に変更は借り手が側が承諾しなければ成立しないという認識でいいでしょうか？
承諾しない場合5月以降はどうなるのでしょうか？

②定期借家契約を受け入れる場合、定期借家の賃料は通常よりも安いというイメージがあるため家賃を逆に下げてもらおうと交渉しようと思います。
だいたい何割くらいが妥当でしょうか？
更新料もなしにしてもらえないかなとも思っています。

できるだけ穏便に弁護士などを使用せずにしたいと思っているため定期借家は受け入れるしかないかなと思っております。

No.6 回答者： ppds_ppds 回答日時： 2024/04/11 18:19

お礼に対する回答ですが、相場ではなくて周辺の同じような物件と比較してください。

広さや間取りや築年数などが出来るだけ近い物件と比較しましょう。
相場というのは例えば駅周辺５分以内の築年数３年未満など、かなり限定された条件で出された数字ですので。

また、法定更新という回答が他の方からありましたが、法定更新というのは更新が合意できなかった場合に、従来の契約条件で更新したと見なすもので、あなたは今までどおりの家賃を毎月ちゃんと支払うことで成立します。

No.5 回答者： turbotjcn 回答日時： 2024/04/11 17:44

＞普通借家契約から定期借家契約に変更は借り手が側が承諾しなければ成立しないという認識でいいでしょうか？

その通りです。

＞承諾しない場合5月以降はどうなるのでしょうか？
貸主側が折れて普通賃貸借契約で更新がされるか、あるいは貸主が納得しない場合には、従前と同じ内容での「法定更新」の状況になります。

＞定期借家契約を受け入れる場合、定期借家の賃料は通常よりも安いというイメージがあるため家賃を逆に下げてもらおうと交渉しようと思います。
だいたい何割くらいが妥当でしょうか？更新料もなしにしてもらえないかなとも思っています。

まず質問について。
賃料については1割から最大2割くらい差が募集賃料の相場かなと思います。ただ相場まで下げられるかどうかは別ですが。

さて、それよりも定期契約に変えたとして、その期間が満了した時のことを考えるべきだと思います。定期契約が終われば、再契約できず退去になる可能性があります。今回で賃料等の条件交渉をするなら、なおさらその可能性が高くなりますね。
今回、貸主側が何のために定期契約を求めるのかにもよりますが、再契約に関する条件交渉や、あるいは契約期間をより長期にするよう求めるなども必要ではないかなと考えます。

うまく話がまとまることをお祈りします。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
オーナーが変更し、海外赴任されている息子さんが帰国した際に住まわせたいけどもいつ帰国するかはわからない。とのことでした。
今まで借りたことのある家はすんなり更新していたのでなんだよ急に、とあせっておりました。

お礼日時：2024/04/11 17:51

No.4 回答者： ppds_ppds 回答日時： 2024/04/11 17:34

①すべての契約条件は双方が納得しないと成立はしません。

成立しない場合は基本的には現状維持での更新をすることになります。
貸主が条件が飲めないなら出て行けとは出来ません。

②定期借家契約というのは基本的に期間限定で借りる契約内容になります。
家賃が安いイメージがあるのは、例えば２年の定期借家の場合、２年後には退去するという条件があるためです。
そのため更新というものはそもそもなくて、住み続けるには再契約する必要があります。

おそらく定期借家に変更したいということなので、再契約は出来ないでしょうけどね。

家賃の値上げというのは単純な昨今の物価上昇で判断するようなものではありません。
まずは周辺の似たような物件と比較して今の家賃がどうなのか調べて見てください。

圧倒的に安いような状況であれば、貸主の言い分は理解できますが対して変わらないようであれば、2.5万も上げるのは借主を舐めてますね。

同じ条件で周囲ではほぼ20万以上の物件がある状況なら納得できるレベルです。

あなたを舐めているのか、そもそも良く分からずにこのような条件を提示しているのかは分かりませんが、穏便も何も相手が吹っかけてきてますから、徹底的に対抗する気持ちを持った方がいいでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
実はうちの家賃、相場よりももともと２～3万くらい安いのです。
けど交渉してみます！

お礼日時：2024/04/11 17:47

No.3 回答者： yoshimasa2000 回答日時： 2024/04/11 17:31

定期借家契約に変更、かつ値上げ、オーナーはなに寝言を言ってんだって感じですよね。

定期借家契約に変更したいなら、おっしゃるとおりオーナーが「家賃を大幅に下げますのでどうか受け入れてください」と頭を下げるシーンです。

①についてはその通りで、借り手が承諾しなければ定期借家契約に変更できません。
定期借家契約に変更しないなら、5月以降は通常の更新です。

②値下げ交渉は当たり前というか、オーナー側から提示しろって感じですよね。
半額はやりすぎですが、7掛けくらいではないでしょうか。
更新料なしも妥当です。
更新料なしなら8掛けまで許容していいように思います。

オーナー側が勝手に変更なんてできないので、強気に出ていいと思いますよ。

この回答へのお礼

7掛け、更新料なしで次の引っ越しの資金にできるよう強気で家賃交渉してみます。
ありがとうございます！

お礼日時：2024/04/11 17:47

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2024/04/11 17:27

それから普通借家から定期借家に変更は更新ではありません。

普通借家契約を解約して、改めて定期借家契約を結び直す必要があります。
家主からの解約は、一般的には半年以上前から言わないとできませんから、半年前から出ている話でないと、家主の要求は借主が承諾しない限り、契約違反でしかありません。

この回答へのお礼

＞家主からの解約は、一般的には半年以上前から言わないとできませんから、半年前から出ている話でないと、家主の要求は借主が承諾しない限り、契約違反でしかありません。

そうなのですね！これをネタに家賃交渉してみます。
ありがとうございます。

お礼日時：2024/04/11 17:48

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2024/04/11 17:21

それは事実上2年後までには出て行って欲しいという要求です。

できれば今すぐにでも。
立ち退き料も払いたくないという図々しいものです。
この場合、更新を受け付けず、今の契約を継続する事も可能です。
相手が家賃を受け取らないなら、法務局に供託したら良い話になります。
更新しない場合、従前契約が有効なのが賃貸契約ですから、更新を拒否すれば今の契約が継続するだけの話です。
更新しないなら退去させられることは毛頭ありません。

選択肢は、2年後には出る算段で家賃交渉して定期借家にするか、今の契約を変更せず家賃を押し付けて入居を続けるかのどちらということになります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
2年後に海外赴任されている息子さんが帰国するようであれば住まわせたいけど2年後に帰ってくるのかわからないとぼんやりした状況で。
家賃交渉してみます。

お礼日時：2024/04/11 17:48