現在、定期借家の分譲賃貸マンションに居住しております。

Question

現在、定期借家の分譲賃貸マンションに居住しております。
居住から2年半が経ちます。
定期借家の期限は、H19年8月からの2年間で契約は満了していますが、その際は管理会社及び家主の方から一切の連絡もなく、引き続き家賃を支払いながら居住しておりました。
しかし、先日、管理会社の方から家主が戻ってくるため、半年後に退去して欲しいとの連絡が突然ありました。
定期借家契約の場合、期限を満了するとその期間内に通知がなかった場合には、普通借家契約に移行するとの主旨の通達が旧建設省が出されていると調べてわかりました。
（「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」建設省経動発第１０号、建設省住民発第１号） 
普通借家になれば、以下の３つの事由を全て満足しなければ、退去する必要はないのではないかと考えています。
１．正当に事由があること。
２．１年～６ヶ月前の通知をする。
３．補償を行う。（借り主の請求がある場合）
ということになるのでしょうか。

katyan1234 · Accepted Answer

定期借家の期限は、H19年8月からの2年間で契約は満了していますが、その際は管理会社及び家主の方から一切の連絡もなく、引き続き家賃を支払いながら居住しておりました

つまり２１年８月？７月で終わったということですよね。
どうなるのかな～そのまま普通の契約なのか定期借家契約として継続するのか？

普通契約でも
＞管理会社の方から家主が戻ってくるため、半年後に退去して欲しいとの連絡が突然ありました。
これだけでは正当理由にならないでしょうね。
また定期借家契約とするなら２年間は住めるということになります

もう９ヶ月も放置しての事でしょう。
立退き料が請求は可能かも

それに管理会社の方から家主が戻ってくるため、半年後に退去して欲しいとの連絡が突然ありました。
これは文章じゃないでしょう。単にお願いですからね～
勝手に退去する方向にはいけないでしょうね。

正式に文書としてだしてくださいと言ってもいいのかな～

今回の借地借家法改正では、従来型の普通借家権と定期借家権は当事者の選択制となっていますので、定期借家権を選択しない場合は、自動的に普通借家権となり、いわゆる「正当事由借家」と同様の扱いとなります。また、定期借家契約を選択した後でも、再契約をそのつど書面書き替えによらない場合は、その定期借家契約は消滅し、書面によらない当事者相互の合意だけで成立するという「諾成の」普通借家契約になってしまう可能性があるのでお気をつけください

こう解釈する必要があると思う。
http://www.heart-builder.co.jp/newspaper/np_000.html

司法書士さん等に確認してね。

in_go-ing · Answer

No6のin_go-ingです。

延々と続いているようで、私の言っている事がご理解頂けていないようですが、質問者様の主張されんとすることはわかりましたので、その主張は法廷の場でされるべきことだと言うことです。

ここでいくら書き込みをされても無意味です。法廷の場で質問者様の主張をされ、裁判所がどう判断するかを第三者は見守るだけです。法廷で質問者様の主張が正しいと判断されれば他の方も納得されるでしょう。

『勝訴』のご報告をお待ちいたします。

konohazuku521 · Answer

＃８、＃９です。これで最後にします。

＃９の補足への書き込みは、借家人組合の一方的な主張にすぎません。

また、民法６１９条を引かれましたが、そもそもこの規定が定期借家契約満了後にも適用され得るかどうかは疑問の余地があります。

さらに、この規定は「みなす」ではなく、「推定する」です。反証があれば覆るのです。

konohazuku521 · Answer

＃８です。

＞法律は以下の通りとなっています。

質問者が引用されているのは、借地借家法改正案の国会審議に当たり官庁が作成した法案要綱でしょう。法律の条文そのものではありません。

それはおいておくとしても、法が求めているのは「契約締結前に」定期借家契約である旨をきちんと説明することです。

期間満了後に定期借家契約が普通借家契約に変わってしまうことはありません。質問者は法の趣旨を明らかに取り違えています。

繰り返します。管理会社・家主側は借地借家法の規定を踏まえ、半年後に退去してほしいと言ってきています。質問者はこの求めに従わなければなりません。

konohazuku521 · Answer

質問者は「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」の趣旨を誤解しています。

この通達は、「定期賃貸住宅契約を締結しようとするときは、あらかじめ賃貸人は賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により終了することについて、その旨を記載した書面を契約書とは別に交付して説明しなければならないこととされており、それを怠った場合は、定期賃貸住宅契約とはならず、従来型の正当事由がない限り賃貸人からの更新拒絶ができない賃貸住宅契約となること。このため、書面の雛形である「定期賃貸住宅についての説明」の周知を図ること。」というものです。

すなわち、契約締結前に定期借家契約であることをきちんと説明しないと普通借家契約として扱われるということであって、契約期間満了後を想定したものではありません。そもそも、定期借家契約は期間満了後に契約は当然に終了するのが大原則であって、更新の概念はありません。

ただし、借地借家法が６月前の通知を義務づけている（３８条４項）ことから、その反射的利益として通知後半年間は居住し続けることができるだけの話で、半年後には退去しなければなりません。

管理会社・家主側は借地借家法の規定を踏まえ、半年後に退去してほしいと言ってきているわけですから、質問者はこの求めに従わなければなりません。

in_go-ing · Answer

大家しています。

『定期借家契約』というのは、既にご存知のこととは思いますが、いろいろ煩雑？な手続きがあり、その一つでも抜ければ通常の契約になってしまうものです。

従って、大家さんも不動産屋さんも細心の注意をして契約を結んでいることと思います。

私のところでは未だに？通常の契約ですが、『定期借家契約』については、82rainbow 様やm_inoue222 様と同じく、契約期間が満了しても通告の日から６ヶ月後には一切の補償を必要とせずに明渡される契約と理解しております。たぶん、分譲物件を一時的？に『定期借家契約』という形で賃貸に出された質問者様のところの大家さんも同じ認識であると思います。

しかし、質問者様が『定期借家契約の満了時点で更新手続きをしていないので、普通借家契約になるということではないでしょうか。』と言われるなら、もうその判断は裁判所に委ねるしかないでしょう。

ここでは法律の専門家ではない皆さんがそれぞれのご経験や理解に基づいてご回答されているわけですから、法的な解釈の問題で意見を言い合っても意味の無いことですし、質問者様も納得はされないでしょう。

弁護士に相談されて裁判所の判断を仰がれることをお勧めします。

goyoumatu · Answer

同じく定期借家の分譲賃貸に住む者ですが

この家主さんはそんなに悪い家主さんですか？
明日出て行ってくれと言われているわけではないのに
なぜそれほど補償という名目でお金を要求したいのでしょう？
のんびり新居を探しても半年後には間に合いますよね？
分譲賃貸なのですから家賃が若干高めなのも特別なことだとは思えません。
分譲マンションは内装、設備が充実していて
住みやすい物件だったのではと思います。

質問文を読んでいると
何としてもお金をださせようとする質問者様の方が悪辣な気がします。

82rainbow · Answer

再度、NO.3です。私の解答欄の(1)と(3)が、なされていない契約は当初の契約時点から普通賃貸借契約であるということです。

82rainbow · Answer

こんにちは。　私は宅建取引主任者ですが回答させて頂きます。　結論から言えば今回、残念ですが通知の日から６ヵ月を経過するまでに退去しなければなりません。　※定期建物賃貸借契約というのは　(1)契約＝公正証書等の書面により、更新がないこととする旨を定めます。　(2)期間＝自由です。（１年未満でも、２０年以上でもよい）　(3)賃貸人の説明義務＝賃借人に対し、更新が無く、期間満了により契約が終了することをあらかじめ書面を交付し、説明する義務があります。　(4)期間が１年以上の定期建物賃貸借の場合、賃貸人は、期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に賃借人に対し期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知しなければ、その終了を賃借人に対抗することができません。　ただし、賃貸人が通知期間を経過した後に、賃借人に対しその旨の通知をした場合には、その通知の日から６ヵ月を経過したときは、その終了を対抗することができます。　簡単に言いますと、例えば家主がうっかりして、通知を出すのを忘れてしまい、契約期間が過ぎてから通知を出したとしても、それは有効であるということです。　従って、少なくとも(1)と(3)の項目を契約時に仲介会社より説明をうけていれば（通常、契約書に記載されています。や念書があるはずです）どうしようもありません。

m_inoue222 · Answer

さて微妙ですがこのページが当てはまるかな？

http://www.chintai-heya.com/2008/08/post_19.html

■通知義務

定期借家契約の期間が1年以上の場合、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに賃借人（入居者）に通知しなければならず、貸主（大家さん）が通知を忘れて、契約期間を過ぎた場合は通知のあった日から6ヶ月間は、貸主（大家さん）の側から定期借家契約を終了させることはできません。

例えば契約期間満了日が、「平成22年4月28日」の場合でも、

「平成22年2月20日」に契約期間が満了する旨の通知をした場合は、通知日から6ヵ月後、「平成22年8月20日」までは契約を終了させることができなくなるのです。

＜建設省住宅局民間住宅課＞

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/teishaku/111215-4.htm

Ｑ３　通知期間経過後に通知すると、借家関係はどうなるのですか。

Ａ　賃貸人が通知期間経過後に通知した場合、その通知の日から６か月間は賃借人は建物を引き続き使用することが出来ますが、その後は、再契約が整わなければ、建物から退去することになります。

＞先日、管理会社の方から

権利としてはこの日から６ヶ月間住み続けられるだけでその後は退去でしょう

現在、定期借家の分譲賃貸マンションに居住しております。

定期借家の期限は、H19年8月からの2年間で契約は満了していますが、その際は管理会社及び家主の方から一切の連絡もなく、引き続き家賃を支払いながら居住しておりました

この回答への補足

No6のin_go-ingです。

＃８、＃９です。

この回答への補足

＃８です。

この回答への補足

質問者は「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」の趣旨を誤解しています。

この回答への補足

大家しています。

この回答への補足

同じく定期借家の分譲賃貸に住む者ですが

この回答への補足

再度、NO.3です。

この回答への補足

こんにちは。

この回答への補足

さて微妙ですがこのページが当てはまるかな？

この回答への補足

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