不動産売買の手付金の保全方法は何ですか？

近々ある不動産を信頼できる知人から不動産業者を
通さずに直接買う予定です。
売買価格５千万円で２千万円を手付として支払います。
２千万円を払う場合残金の３千万円を支払うまでは
所有権移転登記ができないので所有権移転の仮登記を
したいのですがこれは第３者に対し対効力がありますか？
また仮登記は登記に素人の私でもできますか？

No.1 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2008/02/05 21:31

>売買価格５千万円で２千万円を手付として支払います。

どちらが２千万円の金額を持ち出したのでしょう。手付金なら保全不要の額、５万とか十万円でなぜいけないのでしょうか？

譲って１割の500万円でしょう。信頼できる知人の連帯保証人になってホームレスになった人が少なからずいます。おいしい話をしてくれる知人は、たとえその人が詐欺師であっても「すべて信頼できる知人」になってしまうものなのです。

おいしい話の例としては、都市計画道路用地に実は入っていて、もしくは山林原野の地目が近く宅地指定される」みたいに、家や店が建てられないと判っている土地を「知り合いのあなただけに格安でお売りします」と持ちかけられ、高値でつかまされてしまう話が多いようです。役所の都市計画課に行って、将来の土地利用に支障が無いか調べておくとよいでしょう。その他、土地の購入に当たっての注意点を都市計画課の人に聞くと、場合によってですが大抵は、詳しく教えてくれるでしょう。

＞また仮登記は登記に素人の私でもできますか？
質問者さんが5000万円の土地代金を即金で払える人だとすれば、こういう馬鹿なことは考えないことです。

登記事務は、電話帳で近くの司法書士さんに電話し、２，３件の候補の中から質問者さんの一番良いと思う司法書士さんを選定し委任します。手数料は数万円でしょう。金額は確かめてみてください

手付金の残金を払うときに、司法書士さん、売主、買主が一同に会し、現金または小切手を、登記実行の白紙委任状と交換に、売主に引き渡します。つまり司法書士さんが代金支払いの生き証人になるわけです。

売買契約書については、押印する前に、弁護士会の法律相談を受けで入念にチェックすべきです。売買契約に署名押印して、手付金を打つと、雨が降ろうが、雪が降ろうが、地震が起きようが戦争が起きようが、手付金を倍返ししないと取り戻すことは不可能に近くなり、裁判になっても裁判所は質問者さんの味方になってくれるとは絶対考えない方がよいです。当事者の合意が最優先しないと取引の安全性が保たれないからです。

手付金二千万円打つと、質問者さんは４０００万円、つまり残り2000万円払わないとこの契約は解除不能になります。ですから私は、５万、十万円でなぜだめなのですか？と聞くわけです。この額でしたらいつでも解除できるわけです。五百万円ですと、五百万円はらわなければ解除できませんから、質問者さんが五百万円位ならOKであればOKでしょう。

今更、こう言う方法を売主に切り出せないなら、銀行ローンを申し込んであえて銀行を本取引に巻き込んでしまう方法もあるでしょう。「この土地に対し5000万円は融資できません」と言われれば「では幾らなら貸してくれます？」と聞けば、その金額を0.8で割った位が客観的な土地価格ということができます。

質問者さんが、とてもセレブな方で、「５000万円位、どうなっても気にしない」方なら、私の上の回答は忘れてください。

この回答への補足

土地は駅前の１等地で銀行の前です。
今回買う不動産は隣家です。
隣人はそこに４５年住んでいる地元の人です。
決して怪しい人ではないです。
路線価は１００万円/坪ですが路線価の2.5倍で買います。
接道間口が倍になるのでぜひ手に入れたい土地です。
今回500万円を手付金として契約することになりました。
又仮登記はしなくなりました。
個人間売買で不動産業者を通さない取引の
注意点を教えてください。

補足日時：2008/02/08 23:12