借地権について

借地権について地主の立場から質問があります。定期ではないです。借地権割合を6割とします。

１．土地を貸すいうことは、地代をもらう代わりに、土地の6割を一時的にあげるということですか？
２．残りの4割分の代金をもらうと、所有権が借主の方に移ってしまうんですか？
３．契約の途中に借主が引っ越すときは、建物を無理やり買わされてしまうんですか？もし、建物を建てて1か月とかでもですか？それだと建て逃げみたいなことをされてしまうと思うんですが。
４．借主が6割を所有していることになるので、6割を支払わなければ土地は返ってこないのですか？
５．それとも30年間の契約が終われば、6割分が返ってきますか？でも、貸主側からは契約を打ち切れませんよね。
６．ということは、一度貸したら土地は帰ってこないのですか？
７．結局土地を貸すメリットってなくないですか？

30年分の賃料が土地代の6割を超えていれば割に合うのでしょうか。
あまりにも貸す側に不利だと思います。勘違いであって欲しいです。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： SVOC 回答日時： 2008/03/09 01:46

判りました

概ねANo.2さんの書いておられるとおりです
わかりやすく言うと、この場合はお父上は貸した土地について4割分の権利しか持っていません、6割は借地契約によって実質的に売り渡してしまった形です
ですので売り渡してしまった権利を買い戻すにはその土地の時価の6割の金額が妥当と言うことになります

契約と権利金をもって借地権（その土地を使用する権利）を与え、賃貸人は権利金と賃料という収入を得ます、これがメリットです
権利金と賃料を安く設定しすぎるとアホみたいなことになります
実際田舎では結構ありがちなのですがね
なお借地借家法では特に借地の場合において店子の権利が保護されすぎているという批判のために生まれたのが定期借地権です
ある程度賃貸人の権利も保護された形になっています
建築物については基本的にその評価額での買い取りが必要です
賃貸人の立場に立った契約書の見本がありますのでご参考に
http://www.tsuge-office.jp/totitintaisyakukeiyak …

この回答へのお礼

何度もありがとうございました。
借地契約って恐ろしいですね。
リンク先も参考にさせていただきます。

お礼日時：2008/03/09 02:37

No.2 回答者： KOM2006 回答日時： 2008/03/09 01:03

定期借地権以外、土地を貸す＝土地をあげると思ってください。

貸したが最後、まず戻ってきません。もちろん、当事者同士で合意すれば、借地契約は終了しますが、建物買取請求の問題は発生します（建物買取請求は強行法規ですので、契約ではじくこともできません）。つまり、建物を時価相当額で買い取る必要があり、この買取権に留置権までついているのですから、買取額を用意できないと、せっかく合意解除したのに土地明け渡しを請求できなくなります。また、建物の賃貸は土地賃貸人（質問者様）に無許可で自由にできますから、質問者様のまったく知らない赤の他人が、その土地に出入りしているなんてこともありえますし、それに対して文句も言えません。また、賃借人が破産などして、建物の競売が入ったときに、いくら地主が賃借権移転の許可をしなくても、裁判所の代諾許可がでれば賃借権は移転します。そして、こうした競売物件を買うのは、その道のプロかやくざくらいのものですから、地質問者様が無用なトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。

普通、土地賃貸借の合意解除は、借地権買取で終わらせることが多いようです。そこで、この借地権割合というのがでてきます。つまり、更地価格１億円であれば、借地割合６割の６０００万円払って土地の明け渡しをしてもらうことになります。現金がないときは、分筆して借地人に土地を譲り渡すことになります。

したがって、よほどのことがない限り土地賃貸人にメリットはありません。借地借家法で土地賃借人を徹底的に保護するのはいいとして、結果として地主が土地を貸し渋ることになるので、ある意味悪法といえるのかも知れません。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
よく分かりました。こんな恐ろしいものとは思いませんでした。

お礼日時：2008/03/09 02:41

No.1 回答者： SVOC 回答日時： 2008/03/08 21:31

１，土地の価格の6割が借地権の価格(地代)ということです

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p …
２，自動的にそのような事になることはあり得ません
３，契約によります、契約で契約終了・解除の際は更地返しという事にしておけば良いと思います
４，１の通りです
５，なりません、意味が分かりません
６，契約が終了すれば返還されます
７，意味が分かりません

借地というのは「その土地を自由に使う権利」を期間を定めて売り渡すことです

この回答への補足

回答ありがとうございます。
意味が分からなくてすみません。
4と5について補足です。
契約期間中に、貸してる側がほかの人に所有権を譲るときは土地の4割の値段で譲るんですか？
また、貸主が借主にその土地を売るとしたら、6割の値段になるんですか？
逆に、借主がその土地を欲しいと言ったら、貸主は4割の値段で売るものなんですか？

あと、6は、貸主から理由がない限り契約を打ち切れないなら帰ってこないようなものな気がするんですが。

補足日時：2008/03/08 21:39

この回答へのお礼

2. 自動的という意味ではなく、所有権を売るとしたら地価の4割が相場なのかという意味です。
4. 1の通りといわれてもわかりません。
6. 契約が終了しない限り、6割を払わなければ返ってこない。でも、契約は理由がなければ貸主が終了させることはできない。つまり、貸し損ですよね？
7. 土地を貸しただけで6割奪われるなら貸す意味ない。

質問が冗長すぎたかもしれません。結局聞きたかったのは以下の通りです。
父が土地を貸していました。でも、借主が契約を終了したいから借地権を買い取ってくれ、と言ったので路線価（多分）の6割で買い取ったそうです。これは、妥当なんですか？
法律的には買い取る必要はない気がします。地域の慣習でしょうか？
こんなことしてたら貸すたびに土地が減っていって貸し損だと思うのですが。

お礼日時：2008/03/08 23:03