一棟売りマンションの銀行融資について

Question

去年やってたテレビ番組で賃貸マンションの一棟売りを購入して年収300万のOLが大家になり年収800万になったとやっていました。何でも家賃収入を見込めるマンションであれば本人の年収が低くくても銀行は融資するとの番組でしたが本当でしょうか？仲介手数料だけでもかなりの金額になると思ったのですが、チラッとしか見なかったので詳しい方よろしくお願いします。

naniwakoni · Accepted Answer

私はサラリーマン大家です。現実的に、自分のサラリー以上の収入物件を持っています。銀行から借りられました。その体験から。
不動産の一棟売り物件の購入に関して、大きな視点では、
（１）借りれること
（２）返せること
が重要です。
（１）に関してのご質問ですが、昨年の12月までは、銀行は普通のOLにも貸し出ししていましたが、サラリーの年収制限を銀行が秘密裏に設定しており、現在は、借りるのが苦しい状況です。以前は、
(1)物件にローン金額と見合う担保能力があるかを見る。（土地と建物の公的な評価<時価ではありません>に70-80％をかけてOKかを判断する。
(2)賃料が80％程度落ち込んでも、また、利息が６％程度になっても返済できること。結局利回りが良いことが重要です。これには、建物の減価償却費も絡みます。
(3)事業計画を提示できるような、前向きな人物であること。
(4)他に多額の借入金が無いこと。
(5)区分所有物件（１R等）を他に所有していないこと。自宅のローンを抱えていないこと。
(6)賃料収入以外に、本業がしっかりしていること。
以上が通れば、銀行からローンがおります。
要は、物件と借りる人を見るわけです。
（２）に関して。日本の不動産投資はプロでない限り儲かりません。儲けは2パターン。賃料収入というインカムゲインと売却（出口戦略）益というキャピタルゲインがあります。買った良いが、ローンを返済できない場合が増えています。自宅を買って半年後に競売にかけられたケースが増えています。
賃料収入が増えるが税率も上がります。また、固定資産税も高額です。賃借人が予定通り入らないとローンを支払えません。火事や地震、自殺する人等リスクは多大です。入り口（購入時）は良いですが、途中で倒れたり、出口（売却）で赤字で逆に負債を抱えることもあります。
くれぐれも、他人がうまくやっていると思っても、短期的ではなく、中期的に考えること。色々なことが起こるという多面的な見方も必要です。不労所得はよさそうに見えますが、不動産投資には、かなりの時間とパワーが必要です。管理業者に任せると、全く儲かりません。
以上のことをお考えになって、世の中、早々うまい話は無いことをご理解ください。持っているというプライド、不労所得神話、不動産神話は仲介業者の甘い罠です。ご注意を。

参考URL：http://www.rhymes.co.jp/fujiyama/index.html,http://www.otakarafudousan.com/link.html,http://www.28083.jp/1.html

ojisan-man · Answer

不動産投資で大切なのは利回りです。
要は投資額に対してどれだけのリターンがあるかということであり、投資者であれ銀行てあれ手元に残るキャッシュフロー次第です。

年収が８００万円でも、最終的にいくら手元に残るかでしょう。

そもそもそんなに利回りが高くて、銀行融資も楽々返済出来るような物件なら、所有者が手放さないのでは？

もし安く手に入るのなら、それなりの理由があるのかもしれません。

ryuken_dec · Answer

本当です。マンションの資産価値、経営者の経営プランなどを見て、これなら融資しても回収可能と思える物件に対してはかなり融資してもらえます。

知人でマンション経営をしているサラリーマンでも１億円以上(2億円近くかな?)を融資してもらっています。
ただし、これにはマンションの資産価値という担保や、家賃収入見込み、本人の信頼性、経営計画などを総合的に見て判断されるので意外と厳しいようです。(本人としては過去の経験からもほぼ確実に上手くいくと思っていてもその銀行の担当者が納得してくれなかったり・・・)

monnjya · Answer

ノンリコースローンを使ったアパート・マンション経営の事かもしれませんね。
シノケンという業者がその手に力を入れている様です。
動画などで詳しく説明＆営業PRされてるので参考にしては？

ただ、年収が増えても、借金と返済が増える訳ですし
空室リスクや、トラブルなど色々貸主としての責任が出てくるので
十分に研究されてからの方がいいかもしれませんね。

参考URL：http://www.shinoken.com/

一棟売りマンションの銀行融資について

不動産投資で大切なのは利回りです。

本当です。

ノンリコースローンを使ったアパート・マンション経営の事かもしれませんね。

私はサラリーマン大家です。

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