住宅ローン、担保の土地は評価額？購入額？

Question

自営業です。３，２００万の土地を値切って現金で３千万で買いました。もともと４，７００万で出していた土地だったのですが、売れないので３，２００万に下げたそうです。この土地の評価額（固定資産税の）が３，４００万です。普通土地は購入額の方が評価額を上回るものと聞いております。
相談ですが、これから残りの自己資金２千万と銀行の住宅ローン２，７００万でお家を建てたいと思います。
その際に銀行に購入額は聞かれるのでしょうか（購入額を考えて融資、金利を決定するものでしょうか）。また例えば嘘をついて4千万で買いました、といった場合ばれるのでしょうか。それとも固定資産税の評価額だけで判断されるのでしょうか。
なるべく金利をよくしたいから、という考えです。
この辺は坪５０万以上はするところなのですが、４３条但し書きつきの道路ということで１６０坪の土地をこの金額で買いました。
どうぞ宜しくお願いいたします。

walkingdic · Accepted Answer

>その際に銀行に購入額は聞かれるのでしょうか
土地売買が融資から近い場合には土地売買契約書の提示を求められることはありますが、どの金融機関でもそうとは限りません。

>（購入額を考えて融資、金利を決定するものでしょうか）
いいえ。銀行独自の判断で融資の際の評価額を見積もります。

>また例えば嘘をついて4千万で買いました、といった場合ばれるのでしょうか。
そんな必要性はありません。

>それとも固定資産税の評価額だけで判断されるのでしょうか。
銀行内部の評価額がどのようにして決めているのかは銀行によりことなるでしょう。固定資産税評価額もその銀行の評価を決めるための要素にはなっているものと思います。

＞なるべく金利をよくしたいから、という考えです。
借りるのが住宅ローンであれば、別にそれで金利が変わったりということはありません。事業性融資とは少し状況が違います。基本的に担保価値が融資額を上回る状況であれば融資に問題なく、それを下回るとそもそも融資はできないという話になります。

とはいえ、担保価値より融資額のほうが大きくても住宅ローンでは融資することもあります。その場合には優遇金利がないとか制約が出ることもありますが、ご質問の場合にはそういうことはなく、担保価値＞融資額のようなので、金利への影響はないですね。

>４３条但し書きつきの道路ということで１６０坪の土地をこの金額で買いました。
それは融資の場合にネックのひとつになります。
銀行はそういう部分を厳しく見ています。

0621p · Answer

＞普通土地は購入額の方が評価額を上回るものと聞いております
これが間違いです。昔はそう言われていましたが、今は固定資産税評価額以下でしか売れない土地もたくさんあります。４３条但し書きということは「建築基準法上は道路でない」ということであり、なかなか売れにくいのですが、固定資産税の評価はその点はあまり考慮されずに一人前の評価額が付いてる事が多い気がします。しかし銀行の評価はシビアです。失礼ですが、銀行ローンが出るかどうか、の心配をされたほうが良いと思います。

outerlimit · Answer

担保は、債権回収が不能になった時に回収を保証するためのものです
評価額・購入額は関係ありません
債権者が　債権に対して充分かどうかを判断するだけのことです

債権に対して　担保の(債権者の)評価が低ければ　追加担保を要求されるでしょう

m_inoue222 · Answer

貴方の場合は土地代はほぼ無関係でしょうね

３０００万円でも４７００万円でも関係ないと思われます

自己資金＝３０００万円の土地＋２０００万円の現金＝５０００万円

担保価値＝３０００万円の土地＋４７００万円の建物＝７７００万円

　「担保価値＝７７００万円に対しての貸付＝２７００万円」

所得・年齢などにもよるでしょうが普通なら土地が３０００でも４７００でも関係のない事でしょう

住宅ローン、担保の土地は評価額？購入額？

>その際に銀行に購入額は聞かれるのでしょうか

＞普通土地は購入額の方が評価額を上回るものと聞いております

担保は、債権回収が不能になった時に回収を保証するためのものです

貴方の場合は土地代はほぼ無関係でしょうね

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