土地の決済・つなぎ融資について教えてください

よろしくお願いします。

今回新築一戸建て購入にあたり、8月初旬に
土地の決済を行います。

私の自己資金は1500万円で、土地に1000万
建物に500万で考えています。つなぎ融資という
ものを使う予定です。

土地の契約時に100万円払っているので
残りの土地の自己資金は900万円ですが、
不動産の仲介業者から“決済確認書”という
ものが来ていて、そこには
土地の残代金・固定資産税等精算金・水道分担金
合せて総額約1570万円振り込むよう、書かれています。

決済日にこの1570万円のやり取りを売主さんに
すると思うのですが、自己資金900万円を引いた
約670万円はどのように扱われるのでしょうか？
(670万円はどのように支払うのでしょうか？)

私のイメージでは、900万円は現金か小切手か
直接振り込みか分かりませんが、その決済日に
渡してしまって、残りの約670万円は同じ日に
ローンの銀行からいったん私の口座に入って、
一瞬で土地の売主さんにそれを払って(移して)、
建物が完成した時に建物のローンと一緒に
その670万円を返していく、という
感じなんですがいかがでしょう？？？

ちなみに今回決済を行う場所は銀行ですが、
ローンを借りる銀行ではなく、自宅の最寄の
別の銀行です(その最寄の銀行の口座は持っていますが、
違う支店です。ローンを借りる銀行の口座は持っていません)。
素人の私には何となく違和感があるのですが、
(ローンを借りる銀行が今回の場所ではない事に)
どうなんでしょうか。。。？
仮に上記の“私のイメージでは～”の部分が正しいとすると、
ローンを借りる銀行で決済を行えば、その場で670万円借りられて
その場で売主さんに渡せると思うのですが。。。。

初めてのことばかりで質問も分かりづらいかもしれませんが、
よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2008/07/30 15:32

１．まず、内訳の端数は無視すると、土地代が1600万円＋諸費用70万円で内100万円を手付金で支払済という感じでしょう。

残額1570万円中自己資金は900万円なので、670万円のつなぎ借入が起きる。建物部分は着手金500万円を支払えば、残額は建物の引渡時点でローンを残額分借入すれば足りる、という所でしょう。

２．恐らくは質問者のイメージの所はおおよそ正しそうですが、つなぎ融資の形態や貸主がケースごとに色々なパターンがありますので、今回部分がどれに該当するのかは質問状況では何とも言えません。尚、建物の残金の住宅ローン借入の際に、建物残金＋つなぎ融資の670万円を合算した金額で借入して、つなぎ融資は同時に返済して住宅ローン一本だけを長期間で返済していく、というのが通常ケースです。

３．つなぎ借入というのは、通常ローン銀行で行う筈ですが、8月上旬のつなぎ借入をするのに７月末の現時点で口座開設をしていないのが若干の疑問ですが、預金口座はすぐに窓口で作れば良いだけなので、この点はクリアできるのかもしれません。但し、つなぎ融資をする銀行が、借入書類や担保関係書類を手配する時間もありますので、全体の流れが疑問です。もっとも、ローン銀行と住宅会社の関係で手順・ルールが既に固まっていることで、今回のような対応が可能なのかもしれません。

４．事例は多くはありませんが、つなぎ借入を土地の分譲業者や建築会社（あるいはそれらの子会社・関係会社）か別のファイナンス会社が行う場合もありますので、もしかするとこちらのケースではないかという気もします。（この場合はつなぎ融資する業者の取引銀行が指定された銀行かもしれません）

５．この場合には、先に契約書関係に調印しておけば、今保有する口座に670万円が振り込まれて、自己資金部分も当該口座に集中させた上で、最寄支店から土地の売主口座に一括振込する、ということも有ります。

以上、あくまでも推測ですので、(1)つなぎ融資の形態がどういうものか、(2)つなぎ融資をどこから借入するのか、(3)ローン銀行との間の連絡が十分とれているのか、という部分だけはすぐにでも確認しておいた方が良さそうです。

No.4 回答者： tokyometro 回答日時： 2008/07/30 10:57

素人かどうかという以前に、あなたの質問は、自分の財布の中身を他人に尋ねているようなものであるという認識を持ったほうが良いでしょう。

融資手続を不動産業者等に丸投げして、あなたはあまり関知していない様子ですが、土地を買うのも家を買うのもあなた自身であり、その金を支払うのもあなたであるという当事者意識を持ってください。
手続を業者に代行させても、当事者として内容は把握するべきです。

つなぎローンと一口に言っても金融機関によって商品は様々です。
土地決済後から金利支払を要するもの、又は建物引渡後に住宅ローンに包括されて支払開始するものなど。
そして住宅ローンとセットで用意されているものや、場合によっては異なる金融機関からつなぎだけを借り入れるケースもあるかもしれません。

つまり皆が一様とは限りませんので、今回のあなたの資金の算段や支払方法を第三者に聞かれてもわかるはずがないのです。
手続を依頼している者がいるならその者、融資が確定しているならばその金融機関へ、直接問い合わせて自分の財布からどのように相手方に支払われるのか程度はしっかり確認してください。

No.3 回答者： kikkuru 回答日時： 2008/07/30 00:38

No.２です。

ごめんなさい、今回は土地の決済と明記されていましたね…。
土地からつなぎ融資をつかうのですね。

お金の流れは分かり易くするなら、
ローン実行金の入金口座へ自己資金も集める→ローン実行・入金
→まとめて売主へ支払　　がいいと思います。

ですので、融資銀行へ売主、買主、司法書士が集まってその場で全て
手続きすることが多いのだと思います。

No.2 回答者： kikkuru 回答日時： 2008/07/29 23:26

素人ですがわかる範囲でお答えします。

まず、土地の売買取引をする場合は融資銀行で行うことが多いです。
融資の準備万全→融資後の売買（土地の所有権移転等）の書類万全
→融資実行・本人の口座へ入金→売主への代金振込・決済　
て感じだと思います。
今回の件で考えられるのは、売主さんが利用されている銀行なのではないでしょうか？
そうであれば、質問者様は時前に融資銀行で振込手続きをする必要があるはずですが…。
もしかしたらこの後、そういった手続きをするように言われるかもしれませんね。

それと、今回の1570万とは土地の残金及び建物の着工金等ではないのですか？
建物に対しては基本何回かに分けて支払います。例えば、
1.着工時　2.上棟時　3.引渡時　のような感じです。
つなぎ資金をつかうのであれば建物完成までに払う分をつなぎ融資でまかない、
（土地は全部自己資金でまかなうんですよね？）
引渡時には住宅ローンを実行し（この一部でつなぎ融資を返済）
その後ローン返済が始まるのだと思われます。

質問の内容から、今回既につなぎ融資をうけるのか？（でもそれなら建物代金として払わないと変な気もする？）がわかりませんでしたが、
いずれにしても不明な点は納得できるまで確認された方がよろしいかと思います。

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/07/29 23:14

住宅ローンを利用するということを仲介業者に話をしていますか？住宅ローンを利用する場合は、借り入れする銀行で行うことになります。

借入金がつなぎなのか分割なのかはわかりませんが、いづれにしても場所は銀行で記述の通り、融資金が口座に入金になりそこから出金して支払いを行います。業者と良く打ち合わせをされたほうが良いと思います。