賃貸契約書の解釈と敷金返還額について教えてください。

先日引越しをしたのですが、その際敷金の敷金の返還額がクリーニング代全額を差し引いた金額とされました。
クリーニング代が全額引かれるのはおかしいのではと疑問に思い、大家に交渉に行ったのですが、ガイドラインでの規定についてはおろか、契約書の解釈についての話し合いさえも全く取り合ってもらえず、「そんなものは知らん！」「みんな払ってるんだから払え！」「裁判でも何でもおこせ！」と言ってこちらの主張に一切耳を傾けようとすらしてくれませんでした。

一応、国土交通省のガイドラインについても調べ、原状回復や、賃借人、賃貸人の基本的な支払い区分等もある程度は理解しているつもりです。

ですが、契約書の特約の記述が曖昧なため、クリーニング代全額支払うべきなのかはっきりしません。
どのように解釈するのが妥当か教えてください。

契約書内には、下記のような記述があります。

・特約事項として
「契約満了退去時の空室補修（ハウスクリーニング）等は、乙の費用負担にて現状に復するものとする。」

・契約条項内
「本物件の明渡し時において、乙は、通常の使用に伴い生じた本物権の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。」

※甲は賃貸人、乙は賃借人になります。

特約事項の記述は、下記のふたつの解釈方法があるのではないかと思います。
(1)クリーニング代は全額賃借人の負担
(2)ガイドライン規定の原状回復が行われるラインまではクリーニング代の中であっても賃借人が負担。
しかし、契約条項の記述では通常の使用によって生じた損耗については賃借人の支払い対象から除くと明記していることから、特約事項の(1)の解釈では契約書内で矛盾が生じます。
ですから、この場合(2)の解釈でよく、クリーニング代の支払い配分についてはさらに大家と話し合いの必要があるのではないかと考えています。
ですが、実際はどうなのでしょうか？
私はクリーニング代全額支払う必要があるのでしょうか？

また、大家は会ってはくれるのですが、こちらの主張に全く耳を傾けず一方的に自分の主張をしてきます。
契約条項には下記のような記述があるのですが、この大家の行動は契約違反にはならないのでしょうか？
「甲及び乙は、本契約書に定めがない事項及び本契約書の条項の解釈について疑義が生じた場合は民法その他の法令及び慣行に従い、誠意を持って協議し、解決するものとする。」

長々と申し訳ありませんが、どなたか教えいただけませんでしょうか？

No.1 回答者： misaemasa 回答日時： 2008/05/18 22:56

契約書にあろうが、効力はありません。

家主はそれで儲けています。
消費者生活センターに相談してください。
根拠のないものは払いませんと。
あと、自然に劣化したものは家主の負担ですよ。
汚し足り、傷をつけたりしないかぎり負担はありません。
私も公団で支払わずに済みました。

この回答へのお礼

misaemasaさん、ご回答ありがとうございます。
まさかこんなに早く回答をいただけるとは・・・。

私も消費者生活センターに相談してみることにします。
ですが、現在不動産を通してもう一度大家に私の主張を伝えてもらうことになっていますので、その返答次第で相談するか決めたいと思います。

ですが、大家は敷金問題で何度も裁判を経験しているらしいので、消費者生活センターの話を聞くか心配です・・・。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2008/05/19 07:54

No.2 回答者： kutugen 回答日時： 2008/05/19 05:18

困った大家さんに当たってしまいましたね・・

国交省のガイドラインや最近の判例を「大家イジメだ！」と被害妄想になっている大家さんはかなりいます。
そんな大家さんは完全に開き直っていますので話になりません。
金額が60万円以下であれば少額訴訟制度を使うのが手っ取り早いかも知れません。
裁判費用もほとんどは1万円以下であり弁護士も必要ありませんし、1日で審理と判決が行われます。

ただし、大家がムキになって通常訴訟を申し立てれば、普通の裁判になってしまいますが...
そうなれば弁護士の力を借りるか、諦めるより仕方がありません。

この回答へのお礼

kutugenさん、ご回答ありがとうございます。

金額的にはものすごく大きいわけではなく、一人の1ヶ月の食費がまかなえるかどうかというレベルですので、控訴されて通常の裁判になってしまう可能性のある少額控訴制度を使うことは避けたいと思っています。
misaemasaさんの言うとおりに消費者生活センターに相談してみることにします。

ですが、交渉に行った際、最初に大家に「あんたがあんまり細かいことを言うのなら、他にもいろいろ請求もしなきゃならないことになる。」なんて言われたので、追加の請求が来るのではないかと少し心配です。
もっとも、この場合当初発生していない金額ということから、本来不要な修復として支払い義務は発生しないですよね？
むしろ、脅迫として刑事告訴の対象にできるのではないでしょうか？

misaemasaさんへのお礼でも書きましたが、相手は何度も裁判を経験しているようで、おそらくガイドラインや支払い義務等についても知っていると考えられるのですが、それにもかかわらずこのようにして請求をしてくることは詐欺にならないでしょうか？

私としては、民事裁判で金額を取り返すよりも、悪徳と思われるこの大家に刑事罰という法的制裁を加えていただきたいと思っているのですが、そのようなことは可能でしょうか？

kutugenさんは専門家ということですので、刑事告訴等は専門外かもしれませんが、このようなことを質問させていただきました。
ご回答していただいた上、加えて質問してしまい申し訳ありませんが、もしよろしければ参考意見として少しお話をお聞かせ願えませんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2008/05/19 08:08

No.3 ベストアンサー 回答者： takumaF 回答日時： 2008/05/19 09:10

こんにちは。

部屋のクリーニング代は原則として、大家さん負担です。
しかし、契約書に借主負担とあれば、それに従います。ただし、この場合でも、「本来は貸主負担であるところを、借主に負担してもらいます」という事前説明が必要となります。事前説明をしていなければ、大家さん負担です。

ところで、二つの特約ですが、素直に読めば、「クリーニング代は借主負担とする」ということと、「クリーニング以外のこと、例えば、借主がボール遊びをして窓ガラスを割ったなどの場合は、借主は原状回復しなければならない」ということをいっているにすぎないと思います。

この回答へのお礼

takumaFさん、ご回答ありがとうございます。

こういう客観的な立場からの指摘、本当に参考になります。
私ではどうしても主観が入ってしまって認めたくない部分なんかも出てきて、見方が偏ってしまいますし。
おまけに昨日は大家の対応にかなりイライラしていたので特に・・・。

ちなみに、契約を交わした際は、クリーニング代はこちら負担といわれた覚えがあります。
しかし、その時私は、クリーニング代は本来貸主負担であり、私の負担区分ではないということは知らず、またその説明もありませんでした。
ですから特約の有効性が問われることになると思うので、この点も含めて大家と平和に話し合って落としどころを見つけるつもりで行ったのですが・・・。

ところで、takumaFさんのご回答には二つの特約とありますが、特約はクリーニングの記述のある一文のみになります。
もう一文についてはまた別の場所に書いてあり、これら二つの文は文脈的なつながりは一切ありません。
そのような場合であってもクリーニング代全額請求は矛盾に当たらないと解釈されますか？

客観的な立場からの個人的な解釈の意見として、お聞かせ頂けませんでしょうか？

お礼日時：2008/05/19 23:04

No.4 回答者： kutugen 回答日時： 2008/05/19 14:09

私は賃貸不動産管理の専門家であり、法曹関係者ではないことを先に申し上げておきます。

＞この場合当初発生していない金額ということから、本来不要な修復として支払い義務は発生しないですよね？
単に「請求しなかった金額」であり、退去清算完了後は原則として支払い義務はありません。
しかし今回は清算が完了しておりませんので、互いに条件変更や債権の追加主張は可能です

＞むしろ、脅迫として刑事告訴の対象にできるのではないでしょうか？
これは残念ながら困難です。
刑事事件であれば検察（その下で警察）が大家の違法行為を立証しなければなりません。
「あんたがあんまり細かいことを言うのなら、他にもいろいろ請求もしなきゃならないことになる。」は、
「そっちがやる気ならこっちもやるぞ」という抵抗意思の表示であり、脅迫罪の構成要件である“害悪の告知”とは判じ難いです。
これが「細かいこと言うならこっちもいろいろ請求してお前を自殺に追い込むぞ」といった“害悪の告知”があれば話は別ですが...

＞相手は何度も裁判を経験しているようで、おそらくガイドラインや支払い義務等についても知っていると考えられるのですが、それにもかかわらずこのようにして請求をしてくることは詐欺にならないでしょうか？
先にも申し上げましたが、知った上で開き直っているのだと思います。
しかし大家が知った上で、知らない貴方を騙していると立証できない限りは、詐欺も未遂も立証できません。

民事にしろ刑事にしろ、相手を訴えるには客観的な根拠と証拠が必要なのです。
いくら怪しくても、推察だけでは裁判に勝てません。

この回答へのお礼

kutugenさん、専門外にもかかわらず、丁寧なご回答ありがとうございます。

清算完了前では、債権の追加主張が可能なのですね・・・。
これはちょっとドキッとしますね。
追加主張できることは、通常の使用を超える毀損・損耗等に対するものだけと思って良いんですよね。
少なくとも私としては通常の使用を越えたと思っている箇所は無いので、とんでもない金額は請求されないと思うのですが・・・。

知っている、知らないを立証するのはどう考えても簡単では無いですね・・・。
大家が話し合いにまともに応じようとしなかったためイライラしていろいろ考えましたが、もともと話し合いで落としどころを見つけて、大家が一歩も引かなければ泣き寝入りも仕方ないと思っていましたので、刑事、民事ともに裁判はやめることにします。

ご丁寧に質問に答えていただき、ありがとうございました。

お礼日時：2008/05/19 23:30

No.5 回答者： takumaF 回答日時： 2008/05/20 11:19

こんにちは。

ＮＯさんのtakumaFです。
〉特約はクリーニングの記述のある一文のみになります。もう一文についてはまた別の場所に書いてあり、これら二つの文は文脈的なつながりは一切ありません。そのような場合であってもクリーニング代全額請求は矛盾に当たらないと解釈されますか？
別のところにあるという意味がわかりませんが、一つの契約書にそれぞれ書いてあれば、それが、並んで書いてあっても、離れて書いてあっても、契約書の一部となると思います。

参考：判例
被告（反訴原告）は、建物にはカビ・異臭が発生しているとして原告（反訴被告）に対して損害賠償を請求した。敷引特約は消費者の義務を加重し、消費者の義務を一方的に害するものであり、消費者契約法１０条により無効であるとして被告に敷金全額の返還を命じた。
賃貸借契約の敷引特約は自然損耗についでは本来賃貸人が負担すべきであるとの説明がなされておらず、敷引特約の趣旨や内容を理解して合意したものではない。信義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項であり、消費者契約法１０条により無効である。

この回答へのお礼

takumaFさん、ありがとうございます。

説明不足で申し訳ありません。
別のところにあるというのは、契約条項として第何条とある欄に「通常の使用に伴い生じた本物権の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。」という記述があり、契約条項内の第xx条（特約事項）として用意された箇所は空欄となっています。
クリーニング費用に関する記述は、契約書内の契約条項より前にある、頭書xx（特約事項）として物件名や賃借人、賃貸人の住所と並んで記載されており、契約上の双方に対する規定、制限事項等を記した箇所ではないということです。

私としては気持ちの落ち着いた今でも契約書内での矛盾と感じるのですが、takumaFさんのように矛盾ではないとの解釈もあるということ、真摯に受け止めたいと思います。

また、大変参考になる判例、ありがとうございます。
私の場合も、この判例と同様そもそも特約としての有効性が無いということになりそうですね。
また、特約の必要性や客観的、合理的理由も記載されておらず、また存在しないでしょうし。
裁判で争えば全額返還されそうですが、少額控訴であってもそこそこ手間がかかりそうですから、2～3万のためにそこまではやりたくないですね・・・。国交省のガイドラインを用意しておけば問題ないというレベルならいいのですが、法律等もっといろいろ調べなければならなくなるでしょうし・・・。

それに、大家が細かいことを言えば追加請求する等言って来ているので、今では消費生活相談センターへの相談もやめて泣き寝入りするしかないのかなとも考え始めました・・・。

お礼日時：2008/05/20 22:38