重要事項説明に対する疑問点

Question

現在、賃貸業に従事しており宅地建物取引主任者として重要事項説明等もしていますが、
やはり、宅建合格の為の知識だけでは当然不十分で日々勉強といった形です。

従事しているのに、このような質問をする事は非常に恥ずかしい気もするのですが、知るは一時の恥、知らぬは一生の恥とも言いますので恥を忍んで質問させて頂きたい事があります。

重要事項説明時、当然主任者証をきちんと提示して説明しています。
しかしながら、説明時の画像や動画、音声などは残す訳でもなく、
後になって、ズル賢い入居者から「い～や！！提示はされませんでした！！提示したっていう証拠はあるんですか！？」等と言われた場合、
どうなるのか？？という不安をふと思う時があります。

めったにある事ではありませんが、営業担当のミスにより特約の内容が間違っていた事が契約締結後に発覚！。と言うケースもあるかと思います。借主の承諾は貰っていて（快諾してくれました。）
その内容に関して契約書、および重要事項説明書を訂正しに今週末借主が来店してくれるのですが、ベストな訂正方法を考えている所です。
社内規定で、重要事項説明書を変更の際は主任者の訂正印の横に借主のサインまたは押印をもらっているのですが、本来であれば締結前にするものを締結後に内容を訂正するのですから、通常の訂正印対応に加え、欄外に「○月○日解約予告に関する変更点を追認いたしました。」という一筆＋記名押印を頂こうかと思っておりますが特に問題はないでしょうか？（具体的には後日、そんなの知りません！などと借主が言いだした際の対抗として十分か否かということです。）

これもまた、社内規定ですが重要事項説明は申込時に一旦しています。
「交渉で家賃が下がったら決めます」などという方に対しても現行の内容で説明をし、変更点を後日訂正と言った形をとっています。
全ての内容が確定した後で重要事項説明をするのであれば、これから私が記載するような問題は生じないと思うんですが、
内容の変更に関しては、当然借主のメリットとなる事もあるでしょうが、場合によってはデメリットな新規特約が付く可能性もあると思います。（例えば礼金はゼロになったけど、その代わりに短期解約の場合は違約金が発生するなど・・・）
その場合・・・締結前であれば（勿論前日に突然変更などと言うのはどうかと思いますが）以前はメリットのある内容だったのにデメリットな条件を後から付け加えられた！！説明した以上は訂正なんて認めねーよ！！そっちでデメリット部分を負担しろ！！などと言われても、業者や主任者の責任は問われないものでしょうか？

本当にお恥ずかしい限りなのですが、どうかご回答いただければ・・・。と思います。
何というか、この仕事を始めて過去の仲介における様々な賃貸トラブルを目にして、貸主、借主の態度豹変や都合のいい解釈、言った言わないの水かけ論、当時の担当営業は既に退職・・・等など、を通じて、人が信じられなくなってきました。
客観的には上記３ケースにおいて、借主が「そんなの知りませんよ！！」と言いだす可能性は低いであろうことは分かっているのですが、可能性がゼロではない以上、どうしても考えてしまいます。
そう考えたら本当キリがなくて自分が完全に安心できる重要事項説明の内容が特約だらけといった状態になりかねませんけどね・・・。
それでも無用なトラブルから自分や会社を守りたいと思ってしまいます。

naocyan226 · Accepted Answer

naocyan226です。ずいぶん真面目な方だと感服しています。
さて
＞今現在は入居時の鍵交換の義務は貸主・借主共にない。
これは、何の決まりでしょうか。法律では、民法にも宅建法にもあるいは消費者保護法その他の法律にも、こんな具体的な決まりはないでしょうね。では、何でこんなフレーズが出てくるのでしょうか？あるいは、業界の慣習でしょうかね。
民間の私人間での決まりは、全て当事者間の約束で決まります。契約ですね。ただし、この契約は、法律の決まりのうち、何人も守らねばならない決まり（強行規定）に反してはいけません。いわゆる公序良俗に反する契約は無効ですね（民法90条）。そうすると、鍵の交換は、その費用負担についての法での決まりがない以上、当事者間で決めるしかありません。従って、重要事項説明ではっきりさせ、契約書には特約事項として明記します。
質問者さんの「どうしても交換したいのであれば借主が費用を負担することになる」という認識でいいと思います。交換義務がない以上、交換を希望する者が費用を負担する、これは誰でも否定できない常識でしょうからね。

しかし、以下のことを私は思います。
以前、某マンションで密室殺人事件がありました。鍵は全部かかっていて、外部からの進入は不可能なので、外出中の同居人が疑われましたが、犯人ではなく、密室での完全犯罪とだと、世間ではいわれました。まるでスリラー小説のようですね。結局、犯人は前の住人で合鍵を持っていたという、単純で素朴に解決しましたが、ここで問題は、貸主の鍵の管理責任がどう問われるかです。もし、被害者の遺族が、その点に過失があるとして、貸主に対し損害賠償の訴訟を起こしたら、裁判所はどう判断するでしょうかね。
今日ではスペヤーキーは特殊な鍵ならともかく、簡単にいくらでもコピー出来ます。犯罪の元ですから、貸主は防犯の義務として、入居人が替わるたびに、鍵の交換はやはり貸主の義務とすべきでしょう。
まあ、仰るとおり費用は些少ですから、敷金でも礼金でもで吸収可能でしょうし、別途負担してもそんなに問題とはならないでしょう。
要は、何か事件が起きたときの責任の所在を追求され無いため、それ以前に事件の未然防止のために貸主はは相応の義務が課せられるべきだと思います。

それからついでに
＞キャンセルの際には、いかなる名目であっても一切お金は頂いていません
契約解除の際の手数料は、解除の理由により既受領分の返戻義務や未受領分の請求権利は違います。簡単にいえば、誰の責任で契約が解除されたかということです。例えば、ローン解除や重要事項説明での過失が原因なら、手数料は貰えません。当事者の勝手な解除なら、その方の仲介手数料は請求できます。これは個々のケースでそれなりの判例がありますから、勉強して下さい。「いかなる名目でも一切お金をいただかない」この必要はありません。

naocyan226 · Answer

ANo.2です。チョット気なるので再度登場します。
＞仲介手数料は、重要事項説明をしたら発生されるものです
これは違うと思いますよ。若し宅建試験にでもでたら、×の選択肢です。仲介手数料は、契約が成立して初めて貰えるのです。契約に仲介の労をとりその成功報酬です。重要事項説明は、既述のとおり、買主（借主）がその物件に決めると決断する際の参考資料です。従って、その内容は、物件の特定、権利の状況、登記関係、都市計画法その他の関係法律による制限その他その物件に拘わる重要な事項で法律で決められています。ただし、契約金額は、売主または貸主からの提示ですから、高くならない限りその後の交渉により決める余地は残っています。そして、重要事項を説明した結果、契約が不成立ならただ働きですが、止むを得ません。
ということですが、実務としてはそれらは口頭で話しあい、全て決まって契約が事実上成り立ってから、口頭で言ったとおりを重要事項として文書化する、そしてちゃんと説明をしましたと言う証拠を作る、このようにやっていますね。別に違法ではないですが、消費者保護の法の趣旨とはちょっと違うようなきがします。しかし、不動産屋としたら、効率を考えるとしょうがないでしょうね。要は口頭での説明（営業過程での）をちゃんとやればいいのです。

＞見落としたなどと主張された場合怖いですかね。
見落とさないように、サインを貰うとき相手に確認して貰いますよ。また、見落としても、それは見落とした方が悪いのですから、心配無用です。こんなことまで心配していたら、仕事にならないでしょう。

naocyan226 · Answer

＞提示したっていう証拠はあるんですか！？」等と言われた場合、
よくやる方法は、重要事項説明をした後、文書に記名捺印を貰います。その欄に「主任者証を提示されて…」という文言を入れて置きます。

＞「○月○日解約予告に関する変更点を追認いたしました。」
原則として、間違いは許されません。担当者のミスとしてだけでは済みません。よく確認して重要事項を説明しましょう。まして、契約締結後ならトラブルを生じることになりますが、ミスを訂正し買主（借主が）承諾をしてくれたなら、これで良いでしょう。要は、後日の証拠だけのことですから。

＞重要事項説明は申込時に一旦しています。
重要事項は契約をするか否かを決める時、その判断に大きな影響を与える事項ですから、契約を決断する前に説明をしなければなりません。しかし、金額等は売主（貸主）の申し出を伝えるのですから、未だ全て確定する前が普通でしょう。その金額は交渉により変更される（安くなる）場合もあるでしょう。それが成就しなければ、契約は不成立でも鹿足りません。法律の趣旨はこういうことです。しかし、一般的には口頭で全て決まってから、法律で決まっているからやむを得ずとの形式的な面は否めないですが、口頭での話を文書化して後日のための証拠の役割はありますね。

＞場合によってはデメリットな新規特約が付く可能性もあると思います。
前述のとおり、本来は契約するか否かの判断のための説明ですから、後になってデメリットな新規特約は承諾がない限り、絶対許されません。大体重要な事項を短期間のうちに変更するのがおかしいでしょう。業者と担当者の責任を問われます。

残念ながら、不動産取引にはトラブルが付き物です。そのために素人の消費者を保護の趣旨で法が厳しく業者を規制し、媒介業者にも数々の義務を課しているのです。民法を始め関連する法律もたくさんあります。
この質問文から、質問者さんは良心的に真面目に業務に取組もうとする態度が読み取れます。どうか、初心忘れず頑張って下さい。

guguku2 · Answer

こんにちは。賃貸仲介の営業をしています。宅建はもっていないので重要事項の説明はできません。
重要事項説明を申込時にしているということですが、そもそもそれがトラブルの原因ですよね。
仲介手数料は、重要事項説明をしたら発生されるものです。なのでキャンセルになった時にも仲介手数料をもらえるようにそうしているのでしょうが、少し悪徳っぽい感じがします。
普通って言っても、私の勤務している会社や前に勤務してた会社、その他元付として客付として関わった事のある会社で、申込時に重要事項説明をして下さい、と言われたのは1社だけでした。その会社は検索するとその会社のHPよりクレームの掲載の方がいっぱいのってたというすごい業者でしたが・・。
私が今までやってきたやり方では、申込時にお客様から色々な交渉ごとを聞いてそれを元付業者側に伝えます。それも含めて審査して、双方契約となったら、それから契約書と重要事項説明書のドラフト版を貰います。それを借主に確認してもらい、異論があれば再度元付業者と交渉、そして双方が合意した時点で、契約書、重要事項説明書を作成し、契約することになっています。
私から言わせると業法的には間違ってなくても無用なトラブルではなくて、当然のトラブルですね。そのトラブルから会社を守る必要はないでしょう。ご自身を守りたいなら他の不動産会社をかえられた方がよいと思いますよ。
参考になれば幸いです。

重要事項説明に対する疑問点

naocyan226です。

ANo.2です。

この回答への補足

＞提示したっていう証拠はあるんですか！？」等と言われた場合、

こんにちは。

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