住宅ローン vs 投資ローン

不動産投資を検討しておりますが、ローンについてご質問させて頂きます。　自分で住むために買って、それを人に貸すのは合法的なのでしょうか？　監査等はないのでしょうか？住宅ローンは投資ローンに比べて低金利なので、かなりお得になるのではないかと考えております。
また、住宅ローンを使う場合は、住民票を移す必要はありますでしょうか？　　どなたかご教授お願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2008/08/24 18:17

住宅ローンは、通常住むことが前提になってると思います。

単身赴任とかの場合は、住んでなくても認められることもあるようですが。投資用と違いリスクが低い分、金利が低いんでしょうね。

私が住宅ローンを組んだ時は住民票の提出が必須でしたよ。投資用ということは賃貸にするのでしょうか？ローン会社からの郵便が届かないとかでいずれ知れてしまうように思います。もし契約違反ということになると、一括返済を求められることも考えられます。

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2008/08/25 15:32

住宅ローン審査経験者です。

> 自分で住むために買って、それを人に貸すのは合法的なのでしょうか？
法律には何ら触れないと思いますけれど？
自分名義の住宅について、自分で住もうが、誰かに貸そうが、誰かに貸す場合でも、有償であろうが無償であろうが、何か法律的に問題があるのでしょうか？
誰かに有償で貸せば当然にその賃借料は「収入」となりますが、あまり、個人に対して『監査』というものがある…とは、私は聞いたことがないですね。
不動産賃貸を『業』として行っていれば、「税務調査」などはあるかもしれませんが。

> 住宅ローンを使う場合は、住民票を移す必要はありますでしょうか？
「住民票を移す必要」の意味は？
このサイトは、法律違反を認めるような回答は許していないと思いましたけれど？
法律において、「住民票の住所」がどこになければならないかをきちんと認識していれば、答えは決まっていると思います。

ただし、「住宅ローン返済中の物件に、住宅ローン債務者が居住しないということ」は、法律ではなく『住宅ローンの金銭消費貸借契約』を守らない」ことになるのが、一般的だと思います。
ご質問者さまが
> 住宅ローンは投資ローンに比べて低金利なので
と仰っている通りなので、『住宅ローンの金銭消費貸借契約』上で、住宅ローンについては「債務者が自己居住の用に充てるための住宅を取得するための資金」と目的を『限定』しています。
ですから、当然に「自分が住まなければならない」ということになり、自分が住まずに他人に貸すのは、「契約違反」になるということです。
そして、住宅ローンを貸している金融機関は、その契約が守られていることを確認するために、いろいろなことをします（具体的な内容は『抜け道』をお教えすることになりますので、秘密です）。

そして、実際には、そうしていらっしゃる方もいまして、バレることがあります。
債務者が「契約を守らない」のですから、金融機関は「契約を守らなかったこと」を理由に、『住宅ローン』の一括返済を求めます。
「住宅ローンは投資ローンに比べて低金利なので、かなりお得になる」と考えて…のような『悪質さ』がみられる場合には、さらに厳しい措置を講じることもあります。
特に『投資目的』の場合は、後日、思ってもいないようなペナルティ（特に『間接的に』）を受けることなりかねません。

「住宅ローンを借りて、その物件を人に貸している…という話を耳にしたことがある。」とおっしゃる方もいるかもしれません。
実際には、そういう方もいらっしゃいます。
債権者たる金融機関の許可を得たうえで、そう「せざるを得ない」ので、そうされている方もいらっしゃいます。
「やってはいけない。ペナルティがかかる。」ということは承知のうえで、金融機関に無断でそういうことをしている方もいらっしゃるかもしれませんね（特にマンションは、マンション販売業者が平気でそういうことを勧めたりしていますからね。そして、あくまでも『自己責任』と言うんですよ）。
尤も、金融機関の債権管理システムがしっかりしていなくて、見過ごしている…ということもありますけれど。

ただ、『住宅ローンの金銭消費貸借契約』は、お客さまと金融機関との間で締結する『契約』ですから、当然に契約書の内容も金融機関ごとに違っていたりします。
ですから、もしかしたら「投資用不動産の購入資金としても『住宅ローン』が利用できる」金融機関があるかもしれません。
一度、金融機関の窓口にお尋ねになってみられてはいかがでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。非常に助かりました。

お礼日時：2008/08/27 07:38