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住宅ローンを完済し、銀行に行くと、抵当権抹消手続きの指示があり、先ほど、書類を持って法務局に向かい申請が終了しました。

母が、「銀行にローンを組む時に、権利証を預けたかも?返してもらってきて。」と私に言ってきたので、ローン返済時に銀行に質問すると、「権利証は預かっていないです。お家にあると思いますよ。」と言われました。

これから、家の中を探す予定なのですが。。。

ここで、質問です。
権利証って、住宅ローンを組む時に、銀行に渡すのですか?
渡した場合、住宅ローンを返済し終わった、何十年経った今、権利証を私共に返却するのでしょうか?

まさか、銀行が、権利証を持ったまま忘れてるとかないですよね?

よくわかっていないので、教えてください。

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A 回答 (5件)

以前は住宅ローンを借入れる際に、


担保(抵当権)設定のため「抵当権設定契約証書」、「委任状」、「所有者の印鑑証明書」、「権利証」を
銀行、もしくは司法書士へ預けて手続きをしていました。
 抵当権設定契約証書 → 銀行にて完済時まで保管
 委任状       → 法務局へ提出(使い切り)
 所有者の印鑑証明書 → 法務局へ提出(原則として使い切り、場合によっては返却を受けることもあった)
 権利証       → 抵当権設定手続きの手続き完了後、所有者へ返却(法務局へ提出後、概ね1週間程度)

住宅ローンの実行の際には担保(抵当権)の設定が原則として必要です。
その際、法務局での手続きに「権利証」等が必要となります。
そのため、銀行へ一度預けるか、銀行指定の司法書士へ直接預けるかどちらかになります。
但し、法務局での担保設定の手続きが完了した後は、所有者へ返却されます。
法務局での手続きには概ね1週間程度かかるため、その後に返却されていると思われます。

この度、住宅ローンを完済された際に銀行から渡された書類は「抵当権設定契約証書」と「銀行からの委任状」かと思います。

現在、法務局での手続きは権利証を用いたものから「登記識別情報」へ切り替わっています。
但し、その変更以前からある権利証は、そのまま有効です。

住宅ローンを組まれた際に、不動産の売買契約書や図面などの書類と一緒に保管されているかも知れません。
ご自宅を探してみてください。
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この回答へのお礼

詳しい説明ありがとうございました。
わかりやすかったです。とにかく探してみます。

とにかく今は、実印や印鑑証明などの保管を確実にしておきます。

お礼日時:2016/09/15 11:02

私も住宅ローンを組んでいますが、今の物件売買には権利証と言うものは 無いようです。

登記上の所有者が権利を有するので証書にしないのです。昔よく耳にした、誰々に騙されて権利証持って行かれたみたいな事を防ぐ意味があるみたいですよ。もし、古いもので権利証が存在し、金融機関に預けてあるなら預かり証が交付されていませんか。
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この回答へのお礼

探してみます。
ありがとうございました。

お礼日時:2016/09/15 10:58

>権利証って、住宅ローンを組む時に、銀行に渡すのですか?


渡しません。

>書類を持って法務局に向かい申請が終了しました。
通常は権利証が必要だが。
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権利証は銀行以外にも抵当に使えます。


だから預けはしないです。
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この回答へのお礼

頑張って探します。
ありがとうございました。

お礼日時:2016/09/15 11:02

家に必ずあると思います。

探しましょう。
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この回答へのお礼

とにかく、探します。
ありがとうございます。

お礼日時:2016/09/15 11:02

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Q権利書はあずけても普通?

こんにちは。
現在、家を新築中です。上棟は8月下旬の予定です。
そんな中、銀行から住宅ローンを借り入れしたのですが、9月に中間金を支払いする手続き上、土地の権利書(電子化されたもの)を預からせて欲しいといわれました。いわゆる「人質」ならぬ「物質(ものじち)」みたいなことかと思いました。ローンの最終金支払いまで何かあると困るからといわれました。まあ、「識別情報シール」をはがさない限り(銀行を信用するなら)大丈夫かと思っているのですが、こんなことはよくあることでしょうか?土地は自己資金で購入して自分名義になっています。

Aベストアンサー

結論は先の回答と同じですが、事実の捉え方のところで追加です。

1.本件では9月の中間支払の為の借入があるようなので、一旦必要額をつなぎ資金で借入するので、土地の権利書は当該「つなぎ借入の担保」としての扱いだと推測します。

2.建物完成後に最終資金支払をする際には、全額を長期住宅ローンとして、土地+新築建物に抵当権を設定するのですが、それまでのつなぎ融資については、土地のみを担保設定できるけれど敢えて担保設定しない(権利書・委任状・印鑑証明他抵当権設定書類は準備するが抵当権登記は留保した)状態としておく、という扱いかと考えます。

3.或いは上記2.を更に便宜化させて、権利書だけを銀行の保管とする事で、物理的に質問者が他金融機関から借入できない状態とする、という考えかも知れませんが、結論としては「書類を預けた事実を明記した銀行所定の受取書を発行させる」ことでリスク回避は可能です。

4.質問にある「普通かどうか」は、今回の中間資金の借入の態様次第ですが、「そういうケースもありえます」ということになりそうです。最終的に住宅ローンの借入をした段階で土地+建物に抵当権が設定されてから返却されることになります。

結論は先の回答と同じですが、事実の捉え方のところで追加です。

1.本件では9月の中間支払の為の借入があるようなので、一旦必要額をつなぎ資金で借入するので、土地の権利書は当該「つなぎ借入の担保」としての扱いだと推測します。

2.建物完成後に最終資金支払をする際には、全額を長期住宅ローンとして、土地+新築建物に抵当権を設定するのですが、それまでのつなぎ融資については、土地のみを担保設定できるけれど敢えて担保設定しない(権利書・委任状・印鑑証明他抵当権設定書類は準備するが抵...続きを読む

Q権利書=登記済証=登記識別情報?

質問文がすこし長くなりますが、ほぼ素人ですので易しく教えて下さい。

要約すると
権利書=登記済証=登記識別情報
これが正しいのか?って事です。

疑問を具体的に時系列で説明すると、

1)XXXX年 住宅金融公庫より借入れしてマンション購入。
        **【権利証書】**受け取る。        

2)2005年 改正により権利書(登記済書)→登記識別情報通知へ 

2)2007年 住宅金融公庫→住宅金融支援機構へ

3)2012年 ローン完済により抵当権抹消登記を自分でする予定
        金融機関より送られてきた書類のなかに・・・・
          A)抵当権設定契約書
            (裏に登記済の版あり=**【登記済書】**?)
          B)**【登記識別情報通知】**発行日→H23年10月
             (おそらく住宅金融公庫から住宅金融支援機構への
              抵当権移転登記をした際に発行されたのだろう)

つまり、今手元には、
【権利証書】【登記済書】【登記識別情報】の3つがあるのです。

今回自分で抵当権抹消登記を自分でするにあたり、
ネットで調べたり本を読んだりして、

「2005年の改正で権利書(=登記済書)は今後なくなり、
 代わりに登記識別情報が通知される」

つまりは、権利書=登記済証=登記識別情報という事ですよね?

「登記識別情報は権利書とは違い、それを持っている事ではなく
 知っていることが重要なので、他人に見せてはいけない。
 これまでの権利書と同じかそれ以上に厳重に管理しなくてはいけない」

なので、うちの不動産の場合はもう登記識別情報が発行されているので、
もともと手元にあった権利書はもう不要で、今後はこの暗号のようなパスワードを
大切に保管すればよいのだな、と最初思いました。

しかし、そもそもなんで我が家にずっとあったいわゆる権利書(登記済書)と
金融機関が持ってた抵当権設定契約書(登記済書=権利書?)の2つが存在してたのか?

権利書ってよくドラマとかで勝手に持ち出されて悪用されたりするぐらい
唯一のもので大切なものってイメージなんですけど。

さらに、読んだ本の中には
「抵当権抹消登記のように、今後この登記識別情報を使う予定がない場合には
 原本を提出してもよい。」って・・・
提出した登記識別情報って原本でもコピーでもシュレッダーされるんですよね?

今後、手元の権利書の代わりとなる大事な登記識別情報が、
なぜ抵当権抹消登記の場合は「今後使用しないから原本提出してもよい」のでしょう?

もうとても混乱してます。

今回の抵当権抹消登記の申請書には
「登記済書または登記識別情報」を添付しなければなりません。
いったい3つのうちどれのを添付すべきなのか、
本見てもネット見てもその辺がよくわかりません。

誰かわかりやすく説明して下さい。お願いします。

質問文がすこし長くなりますが、ほぼ素人ですので易しく教えて下さい。

要約すると
権利書=登記済証=登記識別情報
これが正しいのか?って事です。

疑問を具体的に時系列で説明すると、

1)XXXX年 住宅金融公庫より借入れしてマンション購入。
        **【権利証書】**受け取る。        

2)2005年 改正により権利書(登記済書)→登記識別情報通知へ 

2)2007年 住宅金融公庫→住宅金融支援機構へ

3)2012年 ローン完済により抵当権抹消登記を自分でする予定
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Aベストアンサー

まず、あなたがお買いになった時に登記済証が発行されているはずです。これがいわゆる権利証と呼ばれるもので、あなたの所有権についての登記済証です。これはその所有権を移転しない限り有効ですし、逆に言えばその所有権を売る時には必要なものです。
そしてそのお買いになった時のローンの抵当権設定の登記済証があります。これは金融機関で保管されていたものが完済によって返還されたのですね。これもその抵当権抹消の際には必要です。

>しかし、そもそもなんで我が家にずっとあったいわゆる権利書(登記済書)と
金融機関が持ってた抵当権設定契約書(登記済書=権利書?)の2つが存在してたのか?

上記のように、あなたの所有権の登記済証と、金融機関が抵当権を設定した事についての登記済証と、二つの違う権利についてそれぞれに登記済証があるのです。両方とも正式には「登記済証」ですが、所有権の登記済証は一般的に「権利証」と言われています。

次に、抵当権の移転をした際に登記識別情報通知が発行されているんですね。

>今後、手元の権利書の代わりとなる大事な登記識別情報が、
なぜ抵当権抹消登記の場合は「今後使用しないから原本提出してもよい」のでしょう?

あなたがお持ちの登記識別情報は、抵当権の移転についてのものであり、あなたの所有権についてのものではありません。

今回は抵当権の抹消という事で、抵当権を設定した際の登記済証が必要です。抵当権の移転についての登記識別情報もいるのかな?その点だけ私はちょっとわかりません。
そしてあなたの所有権についての登記済証は、今回の抵当権抹消登記申請には必要ありませんが、最初にも書いたように将来売る際には必要になります。

登記識別情報通知の制度に変わりましたが、制度が変わって以降に登記されたものは登記識別情報通知によりますが、それ以前に登記されたものについては、その登記が変わらない限りは従来の登記済証が有効、つまり必要になります。

>権利書ってよくドラマとかで勝手に持ち出されて悪用されたりするぐらい
唯一のもので大切なものってイメージなんですけど。

権利証はたしかに大切なものですが、権利証だけあってもどうにもなりません。実印と印鑑証明書が必要です。売却などの際にもし権利証がなくても、ないための手続をすれば済む話です。費用が余計にかかりますが。
なお権利証の再発行はできません。売却などの権利証が必要な場合にないための手続をする事になります。

まず、あなたがお買いになった時に登記済証が発行されているはずです。これがいわゆる権利証と呼ばれるもので、あなたの所有権についての登記済証です。これはその所有権を移転しない限り有効ですし、逆に言えばその所有権を売る時には必要なものです。
そしてそのお買いになった時のローンの抵当権設定の登記済証があります。これは金融機関で保管されていたものが完済によって返還されたのですね。これもその抵当権抹消の際には必要です。

>しかし、そもそもなんで我が家にずっとあったいわゆる権利書(登記済...続きを読む

Q司法書士に権利証を預けたのですが・・・

先日、亡くなった父名義の不動産を名義変更するため、土地・居宅の
権利書を司法書士に預けました。
「死亡した人名義の権利証はもう使えないので、こちらでお預かりして
登記手続きをさせていただきます。」と言われたので、何の疑いも無く預けてしまいました。
預り証などは発行してもらってません。
そこで不安になったのですが、その気になったらこの司法書士が悪用して土地を勝手に転売したり、
抵当権を付けたりできるのではと思いました。
地元で長年やってる司法書士さんなのでそんなことはしないと信じてますが、預り証くらいは発行
してもらった方が良いですかね?
アドバイスお願いいたします。

Aベストアンサー

相続が開始すれば、被相続人の一切の権利義務は相続人に帰属します。つまり、その土地・建物の所有者は既に相続人なのです。言い換えれば、その「権利書」らしきものは、実は何の権利も表さない「空の権利書」なのです。

 では、何のためにそんなただの紙切れを預かるのか疑問に思われるかもしれませんが、被相続人の所有した物件を確認する為や、場合によっては相続登記申請に添付する必要があるからです。

 司法書士が依頼人から権利書を預かるときは、預かり書をお渡しするのが普通なのですが、こと相続に関しては、単なる空の権利書をお預かりするだけなので、預かり書は発行しないのです。ただ、依頼人が心配そうにされる場合は、安心していただくために発行することもありますが。

 それから、権利書の悪用ですが、印鑑証明や実印を偽造して、お父様に成り済まさないとできませんし、そんなことをすれば、損害賠償だけでなく、資格を剥奪され、刑務所に入らなければなりません。一生食べていけるだけのお金が手に入ったとしても割が合わないのです。

 ですから、まず、ご心配は不要です。

 でも、もちろん書類を渡されたのですから、預かり書を発行してくださいと言うのは当然のことですので、何の問題もありません。

相続が開始すれば、被相続人の一切の権利義務は相続人に帰属します。つまり、その土地・建物の所有者は既に相続人なのです。言い換えれば、その「権利書」らしきものは、実は何の権利も表さない「空の権利書」なのです。

 では、何のためにそんなただの紙切れを預かるのか疑問に思われるかもしれませんが、被相続人の所有した物件を確認する為や、場合によっては相続登記申請に添付する必要があるからです。

 司法書士が依頼人から権利書を預かるときは、預かり書をお渡しするのが普通なのですが、こと相...続きを読む

Q住宅ローン借り換えによる権利書提出時期は?

離婚による財産分与で私の所有になった家のローンを借り換えることにしました。
連帯保証人がついてくれれば借り換えることが可能との事で、保証人がついてくださいました。
銀行が離婚調停証書を見せてほしい(住宅ローンを夫婦のどちらが支払う事になっているかはっきりさせないといけないとの事で)と言うので権利書を渡しました。(調停証書は権利書についています)
結果、融資が可能との事で、借り入れ申込書を来週提出することになっています。
本日、権利書が銀行より戻ってきたのですが、調停証書が残っているだけで、権利書は戻ってきていません。普通借り入れ申し込みをする前から銀行へ権利書を渡さないといけないものでしょうか?
また、前の抵当権をはずして新しく抵当権を設定しないといけないと思いますが、注意点を教えてください。
この説明文も判りにくいと思いますが、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>離婚による財産分与で私の所有になった家のローンを借り換えることにしました。

と、おっしゃっておられるので、すでに家の名義は変わられたのでしょう。


>普通申し込みをする前から銀行へ権利書を渡さないといけないものでしょうか?

融資の審査の結果、可能であったという返事が銀行から来ているのですよね。
ということは、借入の申込はもう お済ということではないでしょうか?

基本的な 流れは
融資申込を銀行に依頼

借入申込書を記入し、必要書類(所得の証明等や、今回だと、離婚調停証書)

審査開始

審査結果が通知される

OKならば、金銭消費貸借契約証書等に記入し、不動産担保に関する書類も記入し銀行に提出、同時に権利書を預ける。

実行される日に、司法書士が法務局に出向いて担保設定する

1~2週間後に法務局から権利書返却され司法書士が銀行に持ってくる

銀行が顧客に連絡し権利書が顧客の元へ返却される


基本的な流れですが、借入申込をする前に権利書を預けたのではなく、
契約書を取り交わすときに、権利書は 渡さないと担保設定できませんので、
質問者様は、すでに この段階まで 来ているのではないかなと
推測されます。(あくまで 推測ですが・・・・・)

前の抵当権は、

今回の銀行で、融資実行される

以前借りていた銀行等へ、その融資全額を振り込む

同日に返済手続きを、以前の銀行に出向いて手続きする

1週間後くらいに、抵当権を解除するための書類を渡される
(抵当権解除証、原契約、資格証明等)

それらを新取引銀行に渡し、抵当権を解除する手続きを行う
(実際に手続きを行うのは司法書士)

流れはこうなると思われます。

借換を行うということは、融資が決まってから、
すべての手続きが完了するまで、1ヶ月くらいは かかるのが普通です。
焦って出来るものではありません。

>離婚による財産分与で私の所有になった家のローンを借り換えることにしました。

と、おっしゃっておられるので、すでに家の名義は変わられたのでしょう。


>普通申し込みをする前から銀行へ権利書を渡さないといけないものでしょうか?

融資の審査の結果、可能であったという返事が銀行から来ているのですよね。
ということは、借入の申込はもう お済ということではないでしょうか?

基本的な 流れは
融資申込を銀行に依頼

借入申込書を記入し、必要書類(所得の証明等や、今回だと、離婚...続きを読む

Q「権利証」をどこに保管してますか?

こんばんは。
不動産を所有されてる方にご意見頂戴したいです。

「権利証」と「実印」をどこに保管してますか?

知人は、権利証は銀行に預けてあると言ってました。
(一緒の場所に保管してると危ないとのこと)
(何故、危ないのでしょう?所有権が移転される可能性があるから ですか?)

銀行に預ける場合、費用はいくらかかるのでしょう?
ご存知でしたら教えてください。

Aベストアンサー

銀行に預けるというのは、銀行の貸金庫を借りて
そこに入れておくということですね。
私も貸金庫にわずかな貴重品と権利書を入れてあります。
貸金庫について説明いたします。
【安全性】
最近、盗難、火災が多いので、実印、株券、権利書を家の中においておくのは物騒です。
貴重品を保存しておくには、銀行の貸金庫が一番安全です。
【鍵は双方で保管】
鍵は銀行の鍵とお客の鍵が一致しなければ開かないようになっています。
原則的には身分証明がなければ、大型の金庫室に入れません。
それゆえ勝手に中のものが持ち出されることはないですね。
【サイズと値段】
大きさも色々あります。それによって値段も違います。
年間契約ですが、貸金庫のサイズで値段が違います。
箱の中に入れるのは、何を入れても自由です。
札束、宝石、遺言状などを入れるということも聞きます。
北國銀行のサイトを参考になさってください。

参考URL:http://www.hokkokubank.co.jp/personal/etc/strongbox/

Q登記簿謄本と登記済権利証書の違い

お世話になります。
タイトル通りです。
登記簿謄本と登記済権利証書の違いを教えてください。
専門家ではないので、できれば分かりやすくお願いします。
また、手元に現在事項証明書なるものもあるのですが、これまた??です。

具体的な仕事としては、
□施設の一部を取り壊した。
□滅失登記と登記簿を処分済みファイルに整理する。
□どれが本物で重要なのかが分からない。
□同じ建物の登記簿謄本と現在事項証明書(全部証明書)があり、有効なのはどちらなのか?

情報足りなければ、補足致します。
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

登記の基本から説明します。

土地や建物という不動産については、土地・建物ごとに登記簿が作成され、その「原本」が法務局(登記所)に備え付けられます。

不動産の形状や権利関係に変更が生じた場合には、その変更を登記簿に記載してもらうため、「登記申請」を行うことになります。

建物の例であれば、
新築した時は「建物表示登記」
その建物について権利者を記載するための「所有権保存登記」
所有権が移転(譲渡)した場合は「所有権移転登記」
抵当権をつければ「抵当権設定登記」
抵当権を抹消すれば「抵当権抹消登記」
建物を増築・一部滅失した場合は「建物表示変更登記」
建物を完全に取り壊した場合は「建物滅失登記」
それぞれ「申請」を行います。

申請が受理され、登記簿に記載がされると、申請書の写し等に「登記済」の印が押され、申請者に返却されます。
この書類のことを「登記済証」といいます。

特に所有権を取得した際の登記済証のことを「権利証(登記済権利証書)」と呼ぶことがあります。

登記済証(権利証)は「登記をした際」にしか作成されませんので、再発行は不可能です。

特に「横4cm、縦7cm」の大きさの赤い印判で、中に年月日と番号が黒字で記載されているものが押印されているものは重要書類です。


これに対して、登記簿謄本、全部事項証明書というのは、等位書に備え付けられている登記簿の「写し」でしかありません。

紙の登記簿が保管されている庁では、「登記簿謄本」、コンピュータにより登記簿が管理されている庁では「登記事項証明書」が発行されます。
なお、「謄本」とは「全部の写し」、「抄本」とは一部の写しという意味です。
同様に「全部事項証明書」は全部の証明書ということです。

これらは1通千円にていくらでも発行されますので、必要に応じて請求すればかまいません。


どうしても整理したいのであれば、登記済証に記載のある「司法書士・土地家屋調査士」事務所に行き、現物を見せて整理してもらうことをお勧めします。

素人判断だと、重要な書類をそれとわからずに処分するという危険があります(実話ならいくらでもあります)ので、安易に処分しないことですね。

登記の基本から説明します。

土地や建物という不動産については、土地・建物ごとに登記簿が作成され、その「原本」が法務局(登記所)に備え付けられます。

不動産の形状や権利関係に変更が生じた場合には、その変更を登記簿に記載してもらうため、「登記申請」を行うことになります。

建物の例であれば、
新築した時は「建物表示登記」
その建物について権利者を記載するための「所有権保存登記」
所有権が移転(譲渡)した場合は「所有権移転登記」
抵当権をつければ「抵当権設定登記」
抵当権を...続きを読む

Q土地の権利書とは?

土地の権利書(登記済証)とは、どういうモノですか?
土地の売却目前にして、書類をまとめているのですが・・・
土地を購入した歳に作られた、契約証書の中にあるものだと思っていました。
でも「登記済証」などと書かれた書類は見当たりません。
登記簿謄本(コピー!?)らしきものに登記官らしき人の赤い印鑑は押してあるのはありました。
しかし、登記済みなどとわかるような書類がどうも見当たりません。
購入時に必ず権利書っていただいているはずですよね?
「登記済証」ってどんなものなんですか?
見た目もわかりやすく教えてください。

Aベストアンサー

 まず、hydrangeaさんが紹介して下さっているURLをご覧になって下さい。

 登記の時には、『登記申請書』という書類を2通法務局に提出します。
 hydrangeaさんが紹介して下さっているURLでも、右端に「登記申請書」の文字が見えますね。
 この2通提出した内、1通は法務局に保管され、1通は、最後に受付の日付と「登記済」と赤で書かれたハンコが押された上で返されます。この返された1通が一般に『登記済権利証』と呼ばれるものです。hydrangeaさんが紹介して下さっているURLでも、左端に「登記済」の文字が見えますね。

 この登記申請書は、特に決まったこれでなければならないという形式はありません。ですから、hydrangeaさんが紹介して下さっているURLの書式も、この形式のものしかないと決めつけて探すと見つからなくなることがあります。
 しかし、権利証であるならば、最初に「登記申請書」の文字、最後に「登記済」のハンコは必ずあります。これを手掛かりに探してみて下さい。

 どうしても見つからない場合には、自己名の登記を有する成人2名の保証人による『保証書(不動産登記法44条)』を作成した上で売却手続をとらなければならなくなります。そのような場合には、どなたか司法書士の先生にお願いした方が良いと思います。


 以上、ご参考まで。

 まず、hydrangeaさんが紹介して下さっているURLをご覧になって下さい。

 登記の時には、『登記申請書』という書類を2通法務局に提出します。
 hydrangeaさんが紹介して下さっているURLでも、右端に「登記申請書」の文字が見えますね。
 この2通提出した内、1通は法務局に保管され、1通は、最後に受付の日付と「登記済」と赤で書かれたハンコが押された上で返されます。この返された1通が一般に『登記済権利証』と呼ばれるものです。hydrangeaさんが紹介して下さっているURLでも、左端に「登記済」...続きを読む

Q新築完成から引渡しまでの流れ

新築しています。
ほぼ完成に近い状態です。

完成から引渡しまでの流れを教えて下さい。
工務店と施主が一緒に建物をチェックしたり、残金の支払いをしたり、するんですよね?

どんなことがどんなタイミングで行なわれるのかを知りたいです。

Aベストアンサー

*工事終了(引き渡し2週間前)
工事が終わりました。無事完成です。
 ↓
*完了検査(工事終了直後)
確認申請で提出した図面・仕様の通りに建物が出来ているか、確認申請を審査した役所または指定確認審査機関の検査員が検査します。
問題がある場合には、是正工事を行い、写真等で是正結果を報告します。
 ↓
*設計検査(工事終了後すみやかに)
監理者(通常は設計者と同じ)が検査します。
キズや施工不良の有無、可動部(扉や窓、収納など)全箇所に不具合がないか、設備機器類がすべて正常に動作するか、などを検査し、問題箇所を指摘します。
施工者は是正工事を行います。
 ↓
*施主検査(工事終了後すみやかに)
設計検査と前後して、お施主さんの検査を実施します。
ここで指摘がなかった項目については、お施主さんは了解したものとみなされますので、納得のいく出来になっているかどうか入念に検査してください。
 ↓
*是正工事(引き渡しまでの期間で)
完了検査、設計・施主検査で指摘があった項目の是正工事を行います。
是正がすべて完了したら、確認審査期間に報告、監理者・施主は確認を行います。この確認で再度ダメがでる可能性もありますので、引き渡しの数日前に行うのが一般的です。
 ↓
*引き渡し・取り扱い説明
鍵をお客さんにお渡し、一回施錠、解錠を行っていただきます。
本鍵を玄関ドアの鍵に指すと、工事中に使用していた鍵が使用不能となります。工事用鍵が使用できなくなったことを確認します。
設備機器類の取り扱い説明も行います。
鍵・建物の引き渡し書・請け書、確認申請書(副本。正本は確認審査期間が保管しています)、取扱説明書綴り、保証書、完了検査済証(間に合わないこともあります)をお渡しします。
残工事がある場合には、その実施時期について確認しておく必要があります。
 ↓
*工事費支払い(契約条件による)
契約の支払条件にもよりますが、引き渡しを受けたらただちに残金の支払いをするのが原則です。
ローンを借りている場合には、建物の登記を済ませ、完了検査済み証を受け取らないとローンが実行されません。つなぎ融資をうけるなど資金の手当てをするか、工務店さんに事情を話して支払を待ってもらえるよう事前に了解を得ておく必要があります。
また、現場がはじまってからの変更、工務店・設計者ともに予期できなかったトラブルなどによって、工事費には増減が発生してる場合がほとんどです。この項目、金額についても事前に調整しておかなければなりません。
 ↓
*建物登記
司法書士さんにお願いする方が多いですね。費用については過去に多数質問されていますので、検索してみてください。
 ↓
融資実行
抵当権設定登記を行い、融資が実行されます。

ざっとですが、こんな感じではないでしょうか?

*工事終了(引き渡し2週間前)
工事が終わりました。無事完成です。
 ↓
*完了検査(工事終了直後)
確認申請で提出した図面・仕様の通りに建物が出来ているか、確認申請を審査した役所または指定確認審査機関の検査員が検査します。
問題がある場合には、是正工事を行い、写真等で是正結果を報告します。
 ↓
*設計検査(工事終了後すみやかに)
監理者(通常は設計者と同じ)が検査します。
キズや施工不良の有無、可動部(扉や窓、収納など)全箇所に不具合がないか、設備機器類がすべて正常に動作す...続きを読む

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Q住宅ローンの繰上げ返済後、ローン保証料はいつごろどれ位もどりますか?

銀行に電話したのですが、「わからない」という感じで回答がもらえなかったので質問させて頂きます。

昨年5月物件購入、6月からローンの引き落とし開始。(元金均等支払)
今年1月、約500万円の繰上げ返済を行う(返済月を短縮)
三菱東京UFJ銀行

1.保証料の返還があると思うのですが、保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

大体でいいので、繰上げ返済をご経験の方、教えて下さい。

Aベストアンサー

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが、ご質問者さまがされた繰上返済は『一部繰上返済』になります。
『一部繰上返済』の場合、例え、繰上返済額が多く、期間短縮型でも「保証料の返戻はしない」としている保証会社もあるんですよ。
ですから、ご質問者さまがご利用になっている保証会社との『保証委託契約』のなかの「保証料の返還」などの条項がどうなっているかを拝見しないと、「はい、保証料の一部が返ってきます。」という回答を差し上げることはできません。
ご質問者さまのお手元にある、保証会社と取り交わした『保証委託契約』には「一部繰上返済の場合の保証料の返還」について、どのように記載されているでしょうか?

> 保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?
> 繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

私が出向していた保証会社では、繰上返済実行後何日で…というより、「保証会社に繰上返済関係の資料が届いた順」に保証料返戻の作業をしていました。
「繰上返済日が何日から何日までのものは何月何日に返戻する」というよりは、「何日から何日までに資料が届いたものは何月何日に返戻する」というカンジでした。
保証料の返戻日(口座振込日)を「月に3回(3日、13日、23日だったかな?)」と定めていたので、口座振込の案内は、その1週間前くらいにお客様の手元に届くようにしていました。
全額繰上返済の方が、保証料の返戻は早かったです。

> 2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

借入金額:1,600万円、返済期間:25年、初回返済:平成19年6月、元金均等返済で、平成20年1月に期間短縮型で約500万円の一部繰上返済…となると、短縮された期間は、100回~110回分程度になるかと思います。
一括前払い型の保証料は、適用された料率によっても違ってきますから、ご質問者さまが当初いくらくらいの保証料を払われたかですが…。
一般的な料率を当てはめましても、20万円~40万円程度と、推測される幅が広いんです(一括前払い保証料は、借入金額が一緒でも、借入期間と保証料率によって違ってきます)。
実際、保証料はいくら払われたのでしょうか?
借入金額の3分の1近くを繰上返済したからといっても、一括前払い保証料も3分の1近くが戻ってくる…ということはあまりないです。
仰っているとおり「手数料」も差し引かれますし、「既経過分の保証料」も差し引かれます。
当然に借入残高は当初の方が多いですから、その分保証料も高くなります。
ですから、既経過分の保証料は一般の方が思っていらっしゃるより「高い」です。
既経過分と手数料を差し引いて考えると、戻ってくるのは「3万円~10万円」程度ではないかと思います(適用された保証料率によって差が出ます)。

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが...続きを読む


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