おしえて

持ち家で住宅ローンの返却終わりました

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質問者：yamatodamashi
質問日時：2022/09/11 21:24
回答数：8件

持ち家で住宅ローン、完済しました。
登記簿には銀行の抵当権が付いていますが、抹消せずそのままでしておいたら何か支障ありますか？

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回答 (8件)

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No.8

回答者： yumeiroyamaneko
回答日時：2022/09/12 19:03

＃７です。

「と言っておけば後は不動産会社がしてくれます」とのことですが，不動産屋が登記手続きをやったら司法書士法違反でアウトです。司法書士にまわされるだけです。

しかも，売買取引であれば決済と同時に不動産登記法23条1項による手続きなんて無理（買主のリスクが大きいから）ですから，抹消登記手続きができるまで決済を延期させます。

変更証明書が不足している場合には，司法書士が代理取得をして手続きを進めることもありますけど，この変更証明書が必ず手に入るものでもありません。
たとえば，三菱UFJ住宅ローン保証の本店の変更を証明できる登記簿抄本は，その元となる登記記録が消えてしまっている部分があるために，それに該当する部分についてはもう誰も新規取得ができません。ウチはそういうものをけっこう保存してあるのでなんとかできますけど，そうでないところは法務局と協議して対応を決めます。
そういう場合には，決済を延期せざるを得ないということになります。

そしてその延期の原因は売主にある（先に抹消登記をしておけばそんなことにはならなかった）わけですから，そのためになんらかの損失が生じた場合には，売主がその責任を問われることになります。
買主がつなぎ融資を利用している場合とかだと，決済の延期によって余計にかかった利息の負担の問題にもなりかねません。

まあ，どれも金でなんとかなる話ではあるんですけどね。
別にそんなものどうでもいいと言う人であれば，好きにしてかまわないと思います。

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この回答へのお礼

どう思う？

家の住み替えとかで売る場合も必ず不動産会社を入れますからその担当に住宅ローンは完済している。抵当権はそのままにしてると伝えておけば不動産会社が司法書士なりに依頼するだけの事です。
決済は遅れても問題ありませんのでね

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お礼日時：2022/09/14 20:59

No.7

回答者： yumeiroyamaneko
回答日時：2022/09/12 10:42

抵当権が付いたまま放置していることによって，それがすぐに不利益になるようなことはないと思います。

ただ，いざその抹消登記をしようとしたときに，不都合が生じることがあります。

まず1つ目に考えられるのは，書類の紛失です。
抵当権の抹消登記申請をするに際して，登記義務者となる抵当権者が提出すべきものは，抵当権設定時の登記済証または登記識別情報，登記原因証明情報（抵当権の解除証書等），委任状の3点です。あとは状況に応じて抵当権者の本店や商号に変更があったことを証する登記簿抄本が必要なこともあります。登記原因証明情報と委任状は，失くしても抵当権者に依頼すれば再発行はしてくれる（無料だとは限らない）ものの，登記済証や登記識別情報の再発行というのは不可能であるために，不動産登記法23条1項による登記申請をすることになりますし，またその場合には抵当権者の印鑑証明書も必要（抵当権者の委任状も実印を押してもらうことになる）になります。こういう特別な登記申請手続きについては，法務局ホームページにも記載がなかったりするので，自分で登記申請するわけにはいかなかったりします（つまり，金がかかる）。

次点では，抵当権者の代表者変更でしょうか。
以前であれば，委任状に記載された代表者について発行から3か月以内の資格証明書を添付すればよかったんですが，現在は会社法人等番号を記載することでこれを省略する手続きが主流になっているために，抵当権者は抹消書類の交付に際してこれをくれません。仕方がないので委任状の記載をそのまま信じて申請すると，代表者が変更されている（退任して，別の人が代表になっていたりすることがある）のでこれではダメだなんて言われることがあるんです。ウチ（司法書士事務所です）であった事案では，その日に閲覧して代表者の変更がないことを確認して申請したにもかかわらず，抵当権者がバックデートで役員変更登記を出したせいで取り下げの憂き目にあい，仕方がないので書類の再発行をしてもらって申請をやり直したこともあります（資格証明書添付方式であればそんなことにはならなかった）。まあそれは特別な事例で，代表者が変わっている場合には申請書の特別な記載をすることで登記ができることもあるんですけど，でもその記載の仕方は法務局ホームページなどでは公開されていないので，手続きには苦労することになるでしょう。

他には，抵当権者の合併や解散・清算結了によって，別の登記が必要になったり，申請の方法が変わってしまったりと，面倒なことが増える場合もあります。どこだったかなぁ，住専の1社だったと思いますが，そこはもう清算結了しているのでストレートな書類では抹消時ができず，残務処理をしている元清算人である弁護士に手数料を支払って，書類の再発行（有料。しかも委任状や登記原因証明情報は，依頼するこちらで作って渡さなければならない）をお願いしなければならないなんてところもありましたね。

返済が終わってすぐに抹消登記をしておけば，そんな苦労はしなくてもよかったりするんですけど，それをせずに放置していたことで，自分で登記することもできなくて司法書士に泣きつく。泣きつかれた司法書士としても，できないわけじゃないので断りはしないものの，面倒な手続きになるので，費用としてその分を加算した額を請求するなんてことにもなったりして。

安く，簡単に済ませたいと思うなら，なるべく早くに手続きしてしまったほうがいいです。

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この回答へのお礼

どう思う？

抵当権抹消する時は相続とか売却の場合でそれには個人でする事はなく不動産会社を入れるので、その時に抵当権抹消していません。と言っておけば後は不動産会社がしてくれます。
簡単には済ませる事は嫌なので

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お礼日時：2022/09/12 18:25

No.6

回答者：のなつぺ
回答日時：2022/09/12 09:52

抵当権は銀行が貸したお金が返ってくない時のことを考えた担保、すなわち保険として押さえるもので、返済が終われば抵当権抹消の手続きが必要です。

ローンの返済後、住宅を売却する際に、抵当権抹消の手続きが完了していないと売却できません。
また、相続の際にも抵当権抹消の手続きを終えていることが条件となります。
売却も相続もなければ問題はないですし、完済している物件は銀行が抵当権の行使をすることはありませんが、相続が伴うと手続きが複雑化するので、早めにやっておいた方が良いと言われています。
知らずにそのままにされている方も多いですし、あえて後回しにする方も居られるようです。

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参考程度に

No.5

回答者：世のため人のため
回答日時：2022/09/12 04:30

Ｎｏ４の方と回答が同じですが、

その住宅を売却処分しようとするときに支障がでます。
すなわち、処分しようとしても、誰も買おうとはしませんね。

逆の立場になってみればわかることですが、いざ中古物件を購入しようとする際に、わざわざ抵当権付き（少なくとも、不動産登記上はそうなっている）のものを買う人はまずいないでしょうから。

また、銀行等の金融機関も頻繁に人事異動があります。
なので、金融機関の担当者が変わったりするまえに、すみやかに抵当権の抹消手続きを行っておいた方がいいでしょうね。

おそらく、担当者が変わると、面倒がられてなかなか対応してもらえなくなりますよ。