築１４年の住宅の基礎に耐震性がなく、建て直しや補強など費用がかかるので困っています。

　築１４年の２世帯住宅ですが、同居の母が亡くなったので１世帯用に改修をしようと思い、知り合いの建築士さんに見ていただいたところ、基礎がブロックで２ｍ積んであり、耐震性がないので、大がかりな補修か立て替えが必要と言われました。設計図だと鉄筋コンクリートの基礎のようですが、狭い土地にむりやり２世帯にしたため、地下も作っておいたら便利と工務店にいわれ、２ｍほどの高さで総堀の地下室を作りました。当時は建坪率など違反していました。でも、耐震性のない基礎（接合部分も）になっているとは、まったく知りませんでした。工務店も悪意があったようではなく、地下室を活用していくために、ブロックのほうが便利との考えだったのかもしれませんが、多額の経費がかかるので腑に落ちません。このような場合、工務店に責任はないのでしょうか。責任を問えないのでしょうか。また、耐震補修は平成６年当時の基準程度まであげてもらう程度では、大きな地震に耐えられないのでしょうか。

No.1 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/10/11 05:34

どんなブロックかはわかりませんが、普通ブロックの強度はコンクリートの約1/3です。

しかも建築主が違反承知なら、どんな工事をしても合法でなくて当たり前とは思います。「違反してるけど安全」など保証されることはありません。

１４年前なら瑕疵保証も付きません。品確法前ですので。
保証はしてもらえません。

耐震改修を行いたいなら建て替えを私もすすめます。
今の基礎で軸組みだけ補強するという意味でしょうか。
軸組の耐震度合いによってはつぶれずに命は助かるかもしれません。
しかし、持ち上がりどずんと落ちるような揺れの場合は基礎から軸組みが離れて家が飛ぶ可能性もあるでしょう。
あきらめてリフォームだけなら耐震改修せずとも構いませんが、
安全の担保はとれません。

いくら建築主が地中に埋まっているから安全だと思ってもブロックではお話にならないというのが常識となります。

この回答への補足

回答ありがとうございました。大変参考になりました。ほかの回答者の方の回答からも、補償や経費案分などの件、無理ということがわかりました。
　建て替えも視野に入れ検討しますが、現在の基準まででなくても、このままだとどのくらいの震度に耐えられるのか、例えば震度６に耐えられるくらいだとどのくらいの補修が必要か、など考えていきます。
　建築士さんからは、やるなら補強というレベルではなく鉄筋コンクリートで作り直しで、その場合、上屋はジャッキアップするので、上屋の構造計算も再度する必要があると言われていますが、それしかないでしょうか（現在のブロックの壁に沿って鉄筋コンクリートの基礎を打ち直すとのこと）。素人が考えるとジャッキアップまで必要あるのでしょうか。それから、上屋の筋交も現行法上９５％程度と言われていますが、改正前の基準でも足りなかったのでしょうか。

補足日時：2008/10/13 10:29

No.2 回答者： rexxam 回答日時： 2008/10/11 09:28

質問の答えとは、異なり、気分を悪くされたら、申し訳ありません。

お話の様子だけですが、いずれにしろ一般的なものよりも
大幅な費用が掛かるように、お見受けしました
もし、その土地が先祖代々のものでなく、執着心もそれほどでも
なければ、貸すなり、売るなりして、住み替えも視野に入れては
いかがでしょうか？

この回答へのお礼

アドバイスをありがとうございました。皆さんから回答をいただき、勉強になりました。建て直すかとお金的にはきついので、どうしようかと思案中です。住み替えも視野に入れたいのですが、耐震性が不十分だということで、貸したり売ったりすることができるのでしょうか（知っていて隠すことになるので）。色々、検討していきたいと思います。ありがごうとございました。

お礼日時：2008/10/13 10:03

No.3 回答者： masaTog 回答日時： 2008/10/11 19:54

建坪率違反を承知で建てているようなので

完了検査とかはしていない状態の建物なのですかね

施主さんが違反承知でやっている様なのでどうしようも無い気がしますが

地下室の上に部屋がある場合、現在の基準ですと鉄筋コンクリートでも難しい作りだと思います

確認申請が必要な工事は無理じゃないでしょうか

この回答へのお礼

建築基準法の手続きもお任せでよくわかりません。面積的な違反は工務店から提案のあったもので値切ってもいないので、耐震性が不十分だとは疑いもしませんでした。たぶん、これまでもそれでやっていて、大丈夫という現場的な判断だったのかと思います。皆さんから回答をいただき、勉強になりました。ただ、現在の基準まででなくても、どのくらいの震度に耐えられるのかによって、我慢して住むか、補強するか、建て直すか（お金的にはきついけど）、検討していきたいと思います。ありがごうとございました。

お礼日時：2008/10/13 09:58

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/10/13 14:12

築１４年ということは平成６年ごろですね。

木造の住宅の筋かいの量はそのころから規定はそうそう変わってはいませんが、バランスや金物の指示が細かく決まったのはＨ１２です。
そのころの建物なら通常はバランスが悪くても壁量が足りない程度がほとんどですし、耐震診断の際は、筋かい以外の壁も作り方によっては耐震に効くという計算を行うのでたいてい100％を超えるはずです。
それだけ担当者の経験値で建ててしまった設計監理のできていない建物だった可能性があるといえるでしょう。

ジャッキアップで施工するのは本筋です。
可能ならば。
震度６を要求されればそう言われても仕方がないと思ってください。
しかし、費用はかなり高くて上物の老朽化も考えると建て替えの金額と天秤に掛けるくらいの費用であると思います。

耐震改修は違法建築にはもちろん補助金なども出ませんのですべて自費です。できる範囲しか改修できないのは仕方ないと思います。その建築士が基礎を完全に直さなければ安全を担保できないといったらその通りだと思いますし、そんな高額な工事はできないといったらそれも仕方がないことです。民間住宅の耐震改修はそういうコストの限界の中でどれだけ安全を高められるかという工夫をするしかないのです。

検査済みをおそらくとってない、しかも違法と知っている。この状態では今は、売ることはできないと思ってください。耐震診断をしたかどうかは、重要事項で知らせる義務がありますし、言わなければ契約解除となります。また、検査済みのない違法建築はローンも下りない可能性が最近は散見し、買い手がつまりはつかないということになります。

あなたは、社会的責任もおっているのです。
危険な建物を作ったのは建築主にも多大に責任があるのです。
改修の度合いはあくまでできる範囲となるでしょうが、
どうぞ悪意を込めて売り払わないようにお願いいたします。