土地を交換する場合の所有権移転登記について

次の例のような場合、どのような手順で進めていけばよいのでしょうか。
【経過】
１．土地が隣接しているＡとＢは、現況のブロックを境にそれぞれ自己の敷地として土地を使用してきたが、Ａ所有の土地とＢ所有の土地が、双方の敷地に入り組んでいた。
２．ＡとＢは20年前、現況のブロックを境界として双方にはみ出している土地ＸとＹをそれぞれ分筆し、境界を確定させて登記した。
３．境界確定から5年後（今から15年前）、ＡはＢに対し、差額の面積分として○○万円を支払い、ＢはＡに対し、「約束の代金として金○○万円を領収した」という領収書を手渡した。
４．最近Ａが死亡したことにより、Ａの相続人Ｃが登記簿を確認すると、ＡＢ間で所有権移転登記がされていないことが判明した。
５．Ｃは、Ａの生前に、Ｂとの土地問題はすべて解決していると聞いていたので、相続と併せて交換した土地の所有権移転登記を行いたいと考えている。

【質問】
１．登記簿や測量写真などからもＡＢ双方合意の上で分筆等を行った事実関係はあるが、この領収書を根拠としてＣはＢに対し、土地の交換と所有権移転を申し出ることは可能でしょうか。また、どのように申し出ればよいのでしょうか。
２．所有権移転に際し、次の場合はどうすればよいのでしょうか。
（１）ＣはＢに対し、土地ＸとＹの固定資産税差額分として、前回支払から今日までの15年分を支払わなければならないのでしょうか。
（２）売買契約書を作成しなければならない場合、ＡがＢに15年前に支払った金額だとすると、ＣはＢに土地Ｘを●●円で売買、ＢはＣに土地Ｙを◎◎円で売買として作成し、結果その差額として○○円をＣがＢに支払ったことにするのでしょうか。それとも任意の金額（例えば双方共に1万円など）でも良いのでしょうか。
（３）上記を含む登記費用は、ＢとＣはどのように負担すべきなのでしょうか。
４．Ｃが自身で登記を行うことは可能でしょうか。それとも分筆したときに依頼した司法書士に任せたほうが、当時の事実も知っていることから安心でしょうか。
５．所有権移転と同時に合筆もしなければならない（したほうがよい）のでしょうか。
６．その他アドバイスがあれば、よろしく御教示ください。

No.2 ベストアンサー 回答者： yomikakiso 回答日時： 2009/02/11 14:15

すみません、現在登記簿上、Ａ土地とＸ土地をＡ（Ｃ）さんが、Ｂ土地とＹ土地をＢさんが所有しているということですね。

その登記順序で問題なしです。
通常その３つの登記を全部一緒に登記所に持ち込みますので、１の登記が最初であれば後はどのような順番でもかまいません。

所有権移転登記の場合、新しく所有者になる人（相続人、買主など）がその登記の費用を負担するのが一般的です。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
再回答いただきありがとうございます。
隣家と良く相談して進めたいと思います。

お礼日時：2009/02/18 23:17

No.1 回答者： yomikakiso 回答日時： 2009/02/11 01:41

字数制限が厳しいのでわかりにくいかもしれませんが。

この場合、Ｘ土地とＹ土地の交換ということになります。
交換するものの価格が同額でない場合、金銭で解決しますので
領収書はその差額分をＢさんが受け取りましたという領収書ですね。

Ｘ土地ですが、まずＢさんからＡさんに交換を原因として移転登記をし、ついで
相続を原因としてＡさんからＣさんに所有権移転します。
一般的にはこの費用はＣさんが負担します。
Ｙ土地は、ＡさんからＢさんに交換を原因として移転登記をします。
一般的にこの費用はＢさんが負担します。

１．領収証の文言にもよりますが、それだけでは証拠として不十分です。
あわせて当時の交換契約書があれば完璧です、作成してないかもしれません。
Ｂさんが自発的に移転登記に同意してくれるのであれば領収書だけで大丈夫です。
このままではＢさんも将来的に困ることになると思いますので、丁重に事情を説明して
お願いしてみたらいかがでしょうか。

２．
１）おっしゃるとおりの金額を支払うべきです。
ただし、事実関係に即した固定資産税の請求が来ていてそれをお互いが支払っていたならば
清算手続きは不要です。
２）売買契約書作成は不用です。ＢさんＣさんの間で、土地の交換について
確認書というか念書というか、そういったものを再度作成すべきとは思います。
３）上記のとおりです。

４．交換登記はＣさんとＢさんの二人からすることは可能ですが、どちらかだけから登記することは
できません。またＢさんは「司法書士に手続きさせなきゃ登記には応じられない」というかもしれません。
どの司法書士がいいのかについてはなんともいえません。

５．とりあえず合筆してもしなくてもどちらでもいいと思います。

６．手続きをどのように進めていくのであれ、なるべく速やかに手続きされることをお勧めします。
Ｂさんが死んでしまったらもっと面倒なことになると思います。

この回答へのお礼

早速に懇切丁寧な回答をいただきましてありがとうございます。
ほかにも多くの宿題を残されており、頭が混乱しているところです。

説明不足で申し訳ありません。
Ａ（Ｃ）所有の土地がＸ、Ｂ所有の土地がＹとなる場合、順序を整理すると、次のような手順でもよいのでしょうか？
１．土地Ｘを含むＡ所有の土地をＣが相続移転登記（負担Ｃ）
２．Ｂ所有の土地Ｙを、Ｃに移転登記（負担Ｃ）
２．Ｃ所有の土地Ｘを、Ｂに移転登記（負担Ｂ）

お手数でも再回答いただければ幸いです。

お礼日時：2009/02/11 11:57