家賃の督促状についてです。

現在のマンションに居住５年目です。
　おととしマンションのオーナーが破産か何かをしたらしく、売却され管理会社が変わりました。その後マンションが転売されたらしく去年の１２月に管理会社が変わるので家賃の振込先が変わるという通知が玄関のポストに無造作に書き留め郵便などではなく封もしていない封筒を折り曲げた形で入っていました。その通知には１２月、１月、２月と家賃の入金先が違い２月からは自動引き落としにするので銀行印をおして書類を提出してくれということが書いてありました。
　とりあえず重要なことなのに書留でないことも疑問でしたので、総合管財という会社に電話してみたら、オーナーが変わったので管理を引き継ぎました。連絡の不手際は申し訳なかった。という返答をもらい実際に会社が存在し管理していることも不動産関係の方に確認してもらったので言われるように、一月家賃は１２月までに入金し、引き落としの手続きをとったのです。
　こちらは払うものは払ったし手続きはしたので安心して海外の学会に言ってきたのですが帰ってくると郵便ポストに家賃の督促状がはいっていました。
　内容は口座振替依頼書の不備があったのでもう一度送れということと、１月分の家賃が入金されていないので２月分と合わせて入金しろという内容でした。しかも郵便が届いてから入金期限は２日ほどしかありません。
　銀行の入金履歴をみると確かに１２月に入金しているので電話し、確認してみると、前の管理会社から一か月分家賃が未納になっていると連絡を受けてたので私が１２月に入金した分を渡したとのこと。そして２月分は引き落としされていないので２か月分の滞納になっているということでした。
　私は、家賃をきちんと払っていましたし、前の管理会社に言われえたからといって勝手に家賃を横流しみたいなことをしていいのか？といったのですが、前の管理会社さまから引継ぎするときにそういう取り決めになっていましたのでとしか言いません。
　仮にどこかで不備があって私が払っていないとしても、そういう経緯があって私の１２月末に入金した家賃は前の管理会社に支払いますがどうかいう確認があってしかるべきなのではないかと思うのですがどうでしょうか？私の感覚が間違っているのでしょうか？前の管理会社は倒産してもう連絡が取れないそうです。
　私としてはいつの分の家賃かもわからないものを払いたくはありません。
　役所の建築指導課みたいなところに相談してみようか迷っています。何か良い知恵がありましたら教えていただけると幸いです。

No.6 ベストアンサー 回答者： ibmjanuary 回答日時： 2009/02/13 09:28

#1です

＞総■管財が前の管理会社に私が支払った１月分家賃を未払いがあるからといわれたので渡した
＞ことを私に証明する義務はないのでしょうか？

ないです。賃貸借契約は貸主借主の契約です。
貸主の指定した口座に振り込んでいさえ
すれば、支払ったことになります。
何度もいいますが、管理会社はサブリースで転貸人の
立場にない限り単なる代行です。
(1)家賃を受けとるべき人間はなんといってるのか。
(2)総■管財が「もらってない」と言っても、未納を証明する
　書類はない。支払いの証拠さえあればいい。
(3)ただし、前家賃が２度のオーナーチェンジでいつの振込みが
　　何月分（前家賃）か、わかりにくくなっているかもしれない
　　ので、振込み記録の脇に　８月３１日・・・９月分
などと注記してみせて、ことにオーナーの替わった月についても
そこに注記しておけば相手もわかると思います。

間の人間が間違えた着服したかは、大家対
家賃回収代行の話です。賃借人は払ったということでいいのでは
ないでしょうか。

ただし、更新料については注意しなくてはいけませんね。
元の契約期間終了前に、オーナーチェンジがあると、原契約の
終了期間が引き継がれ、そこで契約に記載されていたら更新料
が発生します。
それを、新オーナの切り替えから２年とか勘違いすると、家賃を
更新料と読み替えている可能性もありますが如何でしょうか。

＞2年前までさかのぼってしっかり払っていれば家賃の延滞は
＞ないと主張してよいと解釈していいのでしょうか？
＞少なくとも2年分はきちんとはらっている履歴がありました。

仮の想定で時系列に書いてみました

２００４年３月入居
２００６年３月更新　更新料支払い
２００７年８月（仮に）　前オーナー倒産　　オーナーＢに転売
　　　　　　　　　　　　（８月家賃の行方要確認）
２００８年３月　更新　更新料支払い？（更新料　支払い確認）
２００８年１２月　　オーナーＢ　オーナーＣに転売
　　　　　　　　　　（１２月家賃の行方要確認）
　　　　　　　　　　　１月家賃は新オーナに１２月末日までに振り込んだ。

２００９年２月　　２月家賃引き落とし可能

＞前の管理会社から一か月分家賃が未納になっていると連絡を受けてたので
これって更新料が未納になっていたって考えられませんか？

この回答への補足

何度も丁寧な回答ありがとうございます。

契約更新の時期ではないし、更新料の未納ということではないと電話で確認できました。

そして、２年分の支払い履歴をプリントアウトしてファックスしたところ未納はないということで了解を得ることができました。

よって追加で支払う金銭はないし、なんどもご迷惑をおかけしたので次の更新でも更新料は発生しないとの回答を得ることができました。

ただこんな不動産会社は信用できませんので４月半ばくらいで引っ越しをする予定です。

丁寧な回答をいただき皆様ありがとうございました。

補足日時：2009/02/13 16:45

この回答へのお礼

はじめて質問したので使い方が分かっていなくて申し訳ありません。

お礼はこちらでするのですね、、。

何度も丁寧な回答ありがとうございました。非常に参考になりました。

お礼日時：2009/02/16 09:20

No.5 回答者： ibmjanuary 回答日時： 2009/02/12 18:18

＃１です。

補足です。

オーナーチェンジというのは実際によくある話で賃貸借契約は
地位継承というかたちで借主の承認を得て行なわれます。
通知を受けて、家賃を支払えば、借主承認という話ですが
その際、オーナー同士で家賃は売却時点のものを日割り計算
するのが普通です。
中には前家賃分をぜんぶ前オーナが持っていき後のオーナは
前家賃でなく月遅れ支払いとして受け取ってきている可能性が
まぁ、ないわけではないです。
そのためにも２年前までの支払い記録が重要になります。

この回答への補足

ibmjanuaryさま

補足ありがとうございます。これは2年前までさかのぼってしっかり払っていれば家賃の延滞はないと主張してよいと解釈していいのでしょうか？少なくとも2年分はきちんとはらっている履歴がありました。

補足日時：2009/02/13 08:57

No.4 回答者： ibmjanuary 回答日時： 2009/02/12 18:05

＃１です。

ついでに申し上げると、契約書の賃貸人と賃借人が
お金の支払い受け取りをやっています。
管理会社は代行、つまり代理人にすぎません。
それも、賃借人との契約でなく大家との契約です。
大家からみたら質問者さまはお客さまですが、管理会社は
普通は、あなたをお客とは見ていません。

代理人がどういう無作法であれなんであれ責は賃貸人
にあるわけです。

ちなみに、不動産仲介会社には３種類の業務があって
(1)故障修繕取次ぎ、契約更新事務代行
(2)家賃回収代行　・・・一旦口座に振り込ませ大家に送る（月家賃の５％～手数料）
(3)家賃保証・・・大家から管理会社が一括借受転貸する（月家賃の１５％～手数料）

(3)の場合、大家は管理会社になります。
賃貸借契約書に管理会社の名が貸主になっていたら(3)ですね。

もし手元に一昨年以前からの家賃振込み記録があるのなら
それをもとにそれこそ書留でなく内容証明郵便で「私はいつから
いつまで銀行振り込みの記録を保持しているが、管理会社からは
一月未納だったといわれて大変遺憾である。
ついては、大家としての家賃出納の記録を再度ご確認のうえ
何月何日までにご回答願いたい。
また、すでに２月家賃は引き落とし可能であり、記載の不明確な
事項があったため１月末で未納だが１月分は１２月■日に振込み済み
であるのであわせてその事実を確認願いたい。」
と書いてだしたらいいです。
払っているという確たる証拠があればの話です。
どうもお話しの口調では自信がなさそうだし、振込みの記録も
なんとなく残してなさそうな気がしたものですから。

間違っていたら、ごめんなんさい。

No.3 回答者： horiisan 回答日時： 2009/02/12 17:56

債権譲渡も法的には有効ですし、錯誤の支払いも法的には有効なので

どちらかが良い、悪いという問題にすると時間的に損かも知れません。

新しい管理会社は所有者ではないようですが普通に考えても譲渡の際の
ゴタゴタを回避するためにも面談して話し合う事を拒否しないと思います。
繰り返しますが通知をされたあとでも手違いで前の管理会社に支払った家賃は法的に支払い有効となります。例え前の管理会社が持ち逃げしたとしても。
ただ裁判になった際は前回答者さまが指摘するとおり支払証明書が無いと不利ではあります。

この回答への補足

horiisanさま

回答ありがとうございます。支払い証明ができそうですのでその点を総合管財に伝えます。

丁寧な回答ありがとうございます。

補足日時：2009/02/12 23:11

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/02/12 17:52

あなたが払っていれば大丈夫です。

過去に遡って支払の証拠を揃え、管理会社に提示してください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

証拠をそろえて管理会社に提示したところ解決しそうです。

お礼日時：2009/02/14 14:35

No.1 回答者： ibmjanuary 回答日時： 2009/02/12 17:42

大家してます。

家賃債務の支払い記録は、支払った側が記録をとっておかないと
払った払わないというトラブルの際対抗できません。
ですから、今回のケースでは、過去の毎月の家賃が前家賃として
前月まで支払った振込み記録のコピーを添えて、証明する義務が
質問者さまにあります。
むこうが貰ってないと言ったら、「払った証拠」を見せるのが道理。
向こうは「もらってない証拠」はみせられません。

百貨店で物を買って、金を払ってもいくら払ったかレシートを持って
いかないと返品してもらえないのと同じ。
家賃債務については、双務契約のうち「貸している事実」はすでに
あきらかなので「賃料支払い債務」は債務者が履行を証明する必要が
ありますよね。
おわかりでしょうか。

この回答への補足

ibmjanuaryさま、回答ありがとうございます。

私はネットバンクにて支払っているので支払っている証拠があります。調べてみらた２年分は確実に期日までに支払っていました。ですのでその点を明日総合管財に電話して伝える予定です。

払った証拠を見せるのは大事というのはまったく同感です。

ただ総合管財が前の管理会社に私が支払った１月分家賃を未払いがあるからといわれたので渡したことを私に証明する義務はないのでしょうか？

質問を追加してしまい申し訳ありません。

補足日時：2009/02/12 23:06