共有地条件で住宅ローンの審査に落ちました

　先日ある銀行に住宅ローンの借り換えを申請しましたが、審査が通りませんでした。

　審査が通らなかった理由として、銀行は「お客様の年収や職業についてはまったく問題ないが、自宅前の共有私道が公図上分筆されていないので、このままではその共有地の抵当権が設定できない」との事。
この共有私道は自分も含め隣接する3件の共有となっており、権利書もあり、抵当権も設定されています。確かに公図上は分筆されていません。
　購入した不動産屋に確認したところ、「共有私道に関しては公図上分筆してしまうと、共有している人達の中で万が一差し押さえなどにあい土地が所有できなくなった人が出た場合に最悪その分筆した部分の私道が使用できなくなるので、分筆しないで共有という形を取るのが普通。」旨言われました。
　その事を銀行に話しましたが、「改めて確認したがやはり融資は出来ない」と言われました。そして「役所に確認したら、その共有私道は当初『分筆します』と言っていたのに現在まで分筆されないままになっている。その点が問題。お客様が最初に組んだローンは建築前の申請だったのでその辺が曖昧でも審査が通ったのではないか？」と言われました。

　住宅ローン借り換えを申請した銀行は現在借りている銀行よりかなり金利が安くなっていたので、借り換えようかと思いましたが、この間のやり取りで疲れてしまったのもあり、今は「とりあえず元の銀行からの住宅ローンを続ければいいか」という気持ちになりつつあります。ですが、このご時世少しでも出費を減らしたいので、可能であれば他の銀行からローンの借り換えをしたいと思っています。

　そこで専門家のご意見を伺いたいと思います。

　(1)この件では、銀行と不動産屋どちらが正しいのでしょうか？
　(2)共有私道を今のままにしておくと、将来何か不利益があるのでしょうか？
　(3)共有私道を今のままにしておくと、住宅ローンの借り換えは他の銀行でも不可能でしょうか？

　素人でよく分かりません。このような事は不動産購入時にもっと勉強しておくべき事なのかもしれませんが、よろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： jhack 回答日時： 2009/02/22 11:08

すみません。

ご質問の内容とは異なるのですが、現在、ご利用されている銀行へ金利を引き下げてもらうよう話をしてみてはどうでしょうか？
住宅ローンならある程度のところは応じて貰えますよ(住宅金融公庫は無理ですが)。
「他の銀行から借り換えの提案を受けているが、今までお世話になって
いるので御行で引き続き取引をしたい。でも、金利差がかなりあるので
何とかならないでしょうか？」と話をすれば聞いてくれます。
　＊喧嘩腰ではなく相談の形で話をすることをお勧めします。

○費用は必要だが、借換よりも安い。
○担保関係(進入路)の手続きを考える必要がない。
○手続きが簡単(記入する書類が少なくて済む)。
以上から今利用されている銀行へ金利交渉することの方が容易だと思います。取引銀行側からすると、「お客様を逃がしたくない」と思いますのでよほど無理な金利を言わなければ応じてくれると思います。

道路部分の共有については袋小路となっている団地等ではよくあることですが、その対応(銀行の審査、それぞれの家の持ち分の設定状況等)は決まったパターンはありませんので、これが正しいと言うことはちょっと難しいです。
もし現在利用している銀行で金利引き下げに応じて貰えない場合は、再度別の銀行で借換えを検討されると良いでしょう。銀行によってご質問の状況でも借換えを受けてくれるところもあると十分あると思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

おそらく銀行側も不動産屋側も間違ったことは言っていないとは思っています。銀行側も審査が通らなかった理由を丁寧に言ってくれましたし、不動産屋側も分筆しなかった理由を説明してくれた上に「必要なら銀行と話をしても構わない」と言ってくれました。

色々と具体的なアドバイスをしていただいてとても参考になりました。
とりあえず今の銀行の住宅ローンを継続して、金利変更の交渉をしようと思います。

お礼日時：2009/02/23 12:28

No.1 回答者： mnb098 回答日時： 2009/02/22 09:43

この手の質問はお答えしにくいです。

公図による宅地や私道の位置関係がわからないため。

不動産業者の言う「通常分筆しないで持分だけに抵当権設定する・・・」というのが正しいこともあります。

逆に銀行は「道路部分」については、不動産価値の評価にかかわる部分なので、役所に問い合わせして建設時の申請内容を確認し、きちんと流通する物件かどうかを審査します。位置指定道路とか開発道路とか二項道路とか。

ですから、書いてあるとおりだとすると購入したときの重要事項説明にそのことが触れていないかも知れないし、土地購入後に建設したなら建築確認申請で分筆を条件にされたのにしていないのか。

よくあるのは、道路部分が幅4ｍで3戸の進入路となる場合。公道などに2ｍの接道義務を果たそうとすれば、2ｍ幅で分筆して申請の早い順に進入路とするので、最後の1戸は道がない土地になること。
これを避けるためわざと分筆せず共有にしてしまう。ここらが原因かなと考えます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

自分の土地は袋小路になっていて、mnb098さんのおっしゃる通り、道路部分が幅4ｍで3戸の進入路となっています。我々は3戸の中で最後に購入しました。
おそらく銀行側も不動産側も間違ったことは言っていないとは思っています。銀行側も審査が通らなかった理由を丁寧に言ってくれましたし、不動産屋さんも分筆しなかった理由を説明してくれた上に「必要なら銀行と話をしても構わない」と言ってくれました。

とりあえず今の銀行の住宅ローンを続けてみます。

お礼日時：2009/02/23 12:22