家族間で賃貸契約書なし（口約束）の家賃不払いに関するトラブル

Question

私の親が持っている借家を、リフォームして
私の実の姉夫婦に賃貸契約書を交わさずに貸
してしまいました。当初の約束では家賃・月々５万円。
しかし、それが支払われたのは最初の半年間
だけ。姉夫婦がその家に入居したのは６年半前
です。６年間一円も払っていないようなんです。

上記の話を友人にしたところ、『このまま１０年
くらい、家賃を支払わせる事が出来なければ、
土地も家も入居者のモノになるよ』って言われ
ました。事実でしょうか？

文章が下手なので、下記に箇条書きで纏めさせて頂きます。

【※事実】
１：両親が将来の収入を考え、他人に貸せるつもりで築、
数十年の木造ボロ空き家を数百万円かけてリフォームした。

２：実の姉に対して親が『リフォームしたのはいいが
全然借り手が居なかった場合の事を考えると心配だ・・・』
と発言したところ、実の姉が『そんなに心配なら、
私達夫婦が借りてあげる』と言い、親も姉夫婦を信用し、
口約束で貸してしまった。

３：入居から半年以上経ち、滞納しだした時、
姉の夫に対し親が『家賃を払って欲しい』と
言ったところ、『遅れてるけど必ず払いますから』
と言われる。さらに数年後、『いい加減に払って
欲しい』と再度、姉の夫に言ったところ、『そも
そも、この家に住みたいと言ったのは、私では無
く家内だ。』と開き直られる。

４：これ以上、義理の兄（姉の夫）に言ってもムダ
だし、確かに義兄が言う通り、『自分達が借りて
家賃を滞る事なく支払う』と言ったのは姉の方な
ので、親が今度は姉に支払いを迫る。その際に
『払えばいいんだろっ！私が働いて全部払うよっ！！　
それで文句ないんだろっ！！』とヒステリーを起こされる。
しかし、その後も一円も払ってもらっていない。
（この時、姉からの凄まじい逆ギレに遭った親は、
完全に尻込みをしてしまったようです）

５：最近、私の父親が亡くなり交渉する人物と、
口約束の時の状況を詳しく知っているのが母親だ
けになり土地を乗っ取られるのではないかと、
とても心配である（義兄は素行不良で有名で
『その内、この家と土地は俺のモノになる』
と近所の人に発言したり、他の私の姉妹や生前
の父に対してチンピラのようにスゴんだり・・・等の経緯もあります）

６：年金で暮らしている母が、税金問題など
で１人で悩んでいる。（私自身、遠方に住ん
でいて、いつも何かが起こると事後報告になる為
とても心配で、母が不憫に思えます）

７：父親は、遺言など残していない事

８：姉夫婦のうち、実の姉は一切働いてない
にも関わらず自分の子供に複数の習い事を
させている（義兄の収入がどのくらいで、
何故全く払わないのかが謎です。私の親をナメているとしか思えません）


【※今後の私の希望】
１:これからでも、不動産屋を通じ賃貸契約書を
作って姉夫婦に押印させる

２：法律の許す、最短期間で立ち退きをさせる

３：滞納金を支払わせる

４：姉夫婦が入居している間に不動産屋に頼み、
次の借主を募集してスムーズに次の方へ入居して頂く


【※皆さんに教えて頂きたい事】
１：契約書の押印に姉夫婦が応じなかった時の対抗手段

２：口約束（月々５万円）を証明する事が
できない事を姉夫婦に指摘された時の対抗手段

３：この場合に、立ち退かせる事が可能な最短期間

４：滞納金を確実に払わせる手段

５：私の友人が言った『家賃の未払いをそのまま
にしておけば、１０年～２０年くらいで入居者に
家を乗っ取られる』というのは事実か

６：上記の「今後の私の希望」に対して、姉夫婦
が取ってくると思われる、行動について

７：私自身の『考え方』の問題点について




数回に分けて、質問した方が良いのかとも思ったのですが。。

【教えて頂きたい事】の１～８のうち、どれか
一つだけで結構です。また単なる感想だけでも
結構です。お知恵を貸して下さい。

宜しくお願い致します。

shu-hikaru · Accepted Answer

他回答者様が良い回答をしていらっしゃいますが、ちょっと参加させて下さい。

お父様のお亡くなりになった時に『相続』が発生しているんですね。
当該物件と、お母様が住んでいる土地、お家、預貯金等を合算して、総額の１／２がお母様、
残りの１／２を兄弟姉妹で当分に割るんです。

しかし、沖縄だけでは無く、仏壇をどうする、墓をどうする、田畑をどうする、
で揉めるワケですよ、相続は。
で、長男が家業を継いでお母様の面倒も見、仏壇、お墓の守りもすることを条件に、
実家と田畑も相続するパターンが多いんですね。
次男にはご近所に賃貸している不動産、遠方に嫁いでいる長女には掛け軸やツボ、
不足分を有価証券、貯金＋長男からの現金　で補填して相続としているんです。

沖縄に独特の相続が有るのは理解できますが、お姉様ご夫婦がそれに従うハズが無く、
当然、自分たちに有利になる主張をするでしょう。

お父様の財産が分かりませんが、当該物件が全財産の１／６～１／４であれば、
さっさと相続させてしまった方が良いかも知れません。
相続させてしまえば、固定資産税などの請求はお姉様夫婦に請求されるでしょう。
今のままだと、お母様が支払うことになりそうです。

当該物件について、当初半年間支払われていたお家賃は手渡しだったんですか？。
銀行の通帳などに記録が残っていれば、証明できる可能性も有りますね。

しかし、親族間の係争は、多分、ご質問者様が思っているよりも難しいですよ。

数十年前に蒸発したお兄様の分をどうするか、も大問題ですね。
死亡していることにする手続きを取るのかどうか、取れるのかどうか。

この事案はかなり複雑だと思います。
さっさと弁護士に相談すべき事案です。

v008 · Answer

時効取得は成立しません。　使用貸借は場合によっては成立するが、
同意が必要です　親の。　直接やると色々難しいので、
　不動産家に入って貰い、任せたほうが良いかも知れません。

rapunzel22 · Answer

回答者様のbananasand様がおっしゃっているように、ここで匿名で回答する我々は、状況も完全に理解しているわけではありませんし、責任を持てるわけではありません。

下調べとして、「こういう感じになりそうだ」という感覚をもって頂き、正式な対応は、弁護士さんに依頼して頂くべきだと思います。
そこで、弁護士さんに質問する際の事前知識を身につけるというレベルで参考にして頂ければと思います。

>『仏壇を継承する者が原則、全てを継承する』
これは聞いたことがあります。
相続人でそれを揉めることがなければ何の問題もないのですが、法律上は、遺言等がないのであれば、他の回答者様が回答されている通り、この物権も共有状態となってしまっています。
そうなると、お姉様も建物の権利を持っていらっしゃるので、立退きの請求は難しくなります。
遺産分割で何とでもなりますが、お姉様夫婦がどう出るか・・。

また、質問者様、お兄様、お母様も建物の権利（持分）を持っていますので、原告となることは可能ですが、まずは、他の法律関係を整理した方が、質問者様にとって良い気がします。
やはり、正確な状況を弁護士に相談された方が良いかと思います。

>また『賃貸借契約の存在が確認』と、その『金額の確認』をする具体的な方法って何かありますか？会話で認めさせ、それを録音する場合、証拠能力はあるのでしょうか？

隠し録りでなければ、十分証拠として認められます。

ただ、お姉様が土地と建物の持分を持っているとなると、賃貸借契約よりも重大な問題が出ることになり、話が変わってきます。
まずは、その点を早急に確認し、やはり、弁護士先生に相談です。

bananasand · Answer

＞７：私自身の『考え方』の問題点について

権利関係がよく解りません。大変失礼ですが、状況の説明が不十分なのです。多少複雑なので大変だとは思いますが、ここで質問されて回答者にちょっとした誤解（権利の誤解、時間時期の誤解）があると間違った回答になる予感。まず、司法書士の門を叩いた方がよろしいかと思われますし、場合によっては弁護士の力を借りなければならないでしょう。

いずれにしても、父の逝去により誰が相続したのかが大きなポイントになると思います。相続に伴い、父の賃料債権が姉の相続分は混同により消滅している部分があるようにも思われますし、そもそも、当該の不動産が既に姉がその相続分の所有権を取得して、母、姉、ご質問者様の共有状態になっているようにも思えます。ちなみに、姉の占有開始は賃貸が原因ですから、姉が時効ですべてを取得することは出来ません。

まずは、実印、登記済証（権利証、登記識別情報）の管理状態を確認し、そして最新の登記を見ましょう。

rapunzel22 · Answer

民法上、土地や建物の所有権を時効によって取得するには、「所有の意思」というものをもっていなければなりません。
まず、賃貸借契約において、賃借人（姉夫婦）は、「借りている」という意思をもっているに過ぎず、「所有の意思」をもっていませんから、いつまでたっても、所有権を奪われることはありません。

仮に、姉夫婦が、今日からこの土地・建物は俺もものだ！と言って、賃貸借契約を解除した場合は、その日から時効が起算されますが、その日から２０年かかります。
後は、相続がきっかけとなって「所有の意思」が認められる場合もありますが、今回のようなケースでは認められないと思います。
あとは、この土地と建物は、相続によってどうなったのかが気になるところなので、その点を確認された方が良いかと。

なので、賃貸借契約自体を証明できれば、所有権を奪われる心配はなく、後は、賃貸借契約を解除することになると思います。

１：契約書の押印に姉夫婦が応じなかった時の対抗手段
まず、現実に家賃を支払うことよりも、家賃が存在すること（賃貸借契約であること）を確認された方が良いかもしれません。
また、契約書に応じないということは、賃貸借契約に応じないということで、単なる不法占有者になりますから、即刻立ち退きを請求できることになります。

２：口約束（月々５万円）を証明する事が
できない事を姉夫婦に指摘された時の対抗手段

賃貸借契約の存在が確認された場合は、家賃の存在は必須なので、あとはいくらの約束をしたかの問題になると思いますが、いくらであっても払ってないので、契約解除を主張できます。

３：この場合に、立ち退かせる事が可能な最短期間

立ち退きは、契約解除、土地所有権に基づいて明渡請求をすることになるので、時間はかかります。
いかに、早く相手が納得するか、裁判になっても和解に応じるか、裁判になっても１年はかからないと思いますし、和解を勧められると思います。

４：滞納金を確実に払わせる手段

家賃請求なのか、契約を解除した上で今までの家賃相当分を請求するかの別はありますが、確実な手段は、残念ながら裁判より他にありません。

５：私の友人が言った『家賃の未払いをそのまま
にしておけば、１０年～２０年くらいで入居者に
家を乗っ取られる』というのは事実か

上記の通り、賃貸借契約が存在する限り、ないです。
不法占有の場合だとあり得ます。でも、２０年かかります。

６：上記の「今後の私の希望」に対して、姉夫婦
が取ってくると思われる、行動について

うーん、何もできないだろうとタカをくくっているだけだと思いますよ。
お姉さまだというのが悲しい限りですが。。

７：私自身の『考え方』の問題点について
相続で、土地と建物の所有権はどうなったか、あちらが賃貸借契約を認識しているのか、と早めに弁護士に相談です。

家族間で賃貸契約書なし（口約束）の家賃不払いに関するトラブル

他回答者様が良い回答をしていらっしゃいますが、ちょっと参加させて下さい。

この回答への補足

時効取得は成立しません。

回答者様のbananasand様がおっしゃっているように、ここで匿名で回答する我々は、状況も完全に理解しているわけではありませんし、責任を持てるわけではありません。

この回答への補足

＞７：私自身の『考え方』の問題点について

この回答への補足

民法上、土地や建物の所有権を時効によって取得するには、「所有の意思」というものをもっていなければなりません。

この回答への補足

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