位置指定道路の所有権、使用権

袋小路の位置指定道路(私道)に下水道を引き込むために、共有者全員の下水布設・土地使用貸借契約の承諾を得るよう市から求められ、共有者の承諾書を取りまとめています。この際に、別の土地に住んでいる、もともとの一部の土地の売主Ａが私道のみを一部所有したままとなっていることがわかり、承諾するよう申し入れましたが、以下の主張により、了解を得られません。なお、本工事に関し、Ａに費用負担は発生しません(承諾のための印鑑証明等の事務手続き、費用は発生)。

１．本工事に関係する共有者＝居住者のうち、2件／9件は私道の持分を所有しておらず、該当の2件が使用権を主張することに異議がある。弁護士事務所に相談したところ、この2件は「死に地」であり、売買できない。
　＊該当の2件の売主はＡではなく、別の所有者で、売買時点では、本道路は市の計画道路であったため、私道持分は不要との判断だったと思われる。Ａ（の親）が土地を購入したのは該当の2件の後で、結果として公道とはせず、その後袋小路として区画整理、4件に時期を分けて分譲した。その際に該当2件に対して私道持分の相談はなかった。
２．残っている私有地の所有権は、可能であれば売却したい。売却先は、私有地所有権を持っていない2件と想定。
３．本件の解決以前に下水道についてのみの承諾をすると、土地所有権についての整理がうやむやなままとなる可能性が高いので、所有権問題を先に解決したい。
４．売主も含め、当事者は本件について素人であるため、第3者を入れて法的に妥当な解決をしたい。
５．土地を分譲売却完了した際に、Ａの私道持分を残した理由は不明（本人も認識がないとは言っている）。

質問点は以下。
１．本私道のＡの持分は、一般的に有償で売買すべきものか？無償で所有権放棄すべきものか？所有権を移転するときの手続き、費用等は？
２．現状の私道持分のままとしたまま、本件を解決する方法はあるか？
３．その際に、各戸との取り付け工事時等にまた同様の問題が発生しないか？
４．同様に、本件（私道持分あり・なし双方で）の対象の土地・建物売買の際、問題・制約が発生することはないか？

以上、よろしくおねがいします。

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/04/04 19:11

１、決まりはありません。

売り手と買い手の交渉次第です。売りたいと言えば買いたたかれるでしょうし、買いたいと言えば足元をみられてふっかけられるでしょう。
２、下水を通すためにＡの承諾が必要なのですから、Ａの要求に応じるしかないのではないでしょうか。
３、また同様の問題が発生する恐れはありますね。
４、Ａが下水敷設の承諾をせず「持分を買い取れ」と主張するのは自由ですが、「この２件は死に地で売買できない」という主張はちょっと言い過ぎですね。持ち分がなくても位置指定道路であるならば、新たな建築もできるし、売買できない事もありません。ただし道路の所有者にＡのようなややこしい人物がいる事がわかれば売れにくいかもしれませんが。
整理しますと。
位置指定道路であるならば、道路の持ち分がなくてもそれほど問題ではありませんし、道路の持分を持っている家には関係ない事ですが、道路の所有者の中にＡのようなややこしい人物がいると今後も何かと問題になり、その事が土地を売る事に影響するかもしれません（道路持ち分がある家も）。
また、これまで下水がなかったのであればそれもマイナスポイントですから下水が入ったほうがいいですよね？今回はＡの言うように持分を２軒に買わせるという交渉をしたほうが良いと思います。

この回答への補足

早速のご回答、ありがとうございました。

追加の質問をさせていただきます。

１．私道の使用権についての基本的なことですが、共有の私道（位置指定道路）を通っている下水、上水道等から居住している私有地への取り付け工事をする際に、私道の持分を持っていたとしても、すべての共有者の承諾を得る必要があるのでしょうか？

自宅の前の現在の居住者が土地をＡから購入し、建築工事をする際、私道を掘削すること等に関しての許諾確認等をされた記憶がありません（工事の事前通告はありました。もちろんお隣として、文句をいうつもりもありませんが）。

下水道布設の許諾をＡから得られないとして、上水道や浄化槽や下水溝の改修工事が必要となったときに、Ａの許諾なしでこのような工事が進められるか、また、その他の居住者からも、同様の理不尽な主張をするケースが出てきた場合、費用負担は別としても、工事を進めることができるのか、ご教示願います。

２．私道所有権をもっていない2件について、同様にどのような状況となるのか？
３．私道所有権をもっていない2件に対し、Ａ以外の所有者が私道所有権を分与したとき、Ａが主張できて居住者が不利益をこうむる可能性のある現実的な権利（ひとつは今回の下水道布設不同意だと思いますが）とはどのようなものか？

補足日時：2009/04/04 20:38

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/04/04 18:35

１．Aの持ち分は私有財産ですから当然売買できます。

ただし不動産
　　としての価値はほとんどありませんから、買い手は私道に関して
　　の利害関係者に限定されます。（一般論として）
　　売買価額はまわりの不動産価格に準じて決定ということになり
　　ます。
２．下水道を通したければ買い取るしかないでしょう。
　　今後同様の話がでてくる可能性がありますので今回きれいにして
　　おくべきです。
　　Aの要求は好意的に考えれば、金銭による権利放棄ですから。
４．私道持分のない２軒に買い取ってもらい、持分割合を９軒で均等
　　にするのが一番公平で後に問題が残らないと思います。

私がAなら買取を拒否した場合、今回要求も含め今後一切の要求に応じない。また買取にも応じない。と最後通告します。
持分のない２軒の不動産は完全に「死に地」になってしまい、増改築
や売買ができなくなってしまいます。
Aの要求は全うだと思いますのでこじれないよう早期の決着をするべき
です。

　　

この回答への補足

早速のご回答、ありがとうございました。

追加の質問をさせていただきます。

１．私道の使用権についての基本的なことですが、共有の私道（位置指定道路）を通っている下水、上水道等から居住している私有地への取り付け工事をする際に、私道の持分を持っていたとしても、すべての共有者の承諾を得る必要があるのでしょうか？

自宅の前の現在の居住者が土地をＡから購入し、建築工事をする際、私道を掘削すること等に関しての許諾確認等をされた記憶がありません（工事の事前通告はありました。もちろんお隣として、文句をいうつもりもありませんが）。

下水道布設の許諾をＡから得られないとして、上水道や浄化槽や下水溝の改修工事が必要となったときに、Ａの許諾なしでこのような工事が進められるか、また、その他の居住者からも、同様の理不尽な主張をするケースが出てきた場合、費用負担は別としても、工事を進めることができるのか、ご教示願います。

２．私道所有権をもっていない2件について、同様にどのような状況となるのか？
３．私道所有権をもっていない2件に対し、Ａ以外の所有者が私道所有権を分与したとき、Ａが主張できて居住者が不利益をこうむる可能性のある現実的な権利（ひとつは今回の下水道布設不同意だと思いますが）とはどのようなものか？

補足日時：2009/04/04 21:23