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家の前の道路は複数名の共有地であるが,市への寄付により市道になる予定。私の持ち分については銀行の抵当権が設定されているが,寄付するには抵当権が設定されていると不都合である。市道になることで抵当権がはずせるか?

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A 回答 (3件)

土地を市に寄贈するには,その土地に第三者の権利(銀行の抵当権等)の付着のないことが条件になります。

そこで事前に銀行に申し入れをして,抵当権の抹消登記(または抹消承諾)のお願いをしておく必要がありますが,その際に銀行に提出する書類によっては,応じてもらえるのではないかと思います。

私道を通じて公道に接する土地を担保にとる場合には,銀行はその私道も担保にとります(私道が他人所有の場合には通行承諾の有無や道路指定の確認をしたりします)が,その私道自体には金銭的な価値はありませんので,私道の担保権を外すこと自体は,担保的評価を下げることにはなりません。その私道が市道(公道)になるのであれば,むしろ担保の目的である土地の利便性が高まることにもなるでしょう。銀行がそれを拒否することはないと思います。

ただし,それはその私道が確実に市道になる場合です。共有私道を寄贈するのであれば,その共有者全員が寄付をしなければならないということで,1人でもそれに協力しない人がいれば,寄贈が実現することはありません(持分の処分は各自単独ですることが可能ではありますが,私道を市道にするためには全員が市に寄贈するしか方法はないからです)。

そのようなことから,「私道になる予定だ」だけでは銀行も応じることができないので,それが確実であることを証明または疎明できるような書類を銀行に提出し(具体的には銀行の判断になりますので銀行に確認してください),検討してもらうしかないと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。銀行に相談の上,「市道になることが確実であることを証明または疎明できるような書類」として,地権者全員の同意書や市への寄付申請書のよう書面等を銀行に提出して検討してもらおうと思います。抵当権を抹消するための可能性や具体的な手立てを分かりやすく説明いただきましたので,NO.3さんの回答をベストアンサーとさせていただきます。

お礼日時:2016/07/09 23:56

>市道になることで抵当権がはずせるか?


逆ですね。
抵当権がついていれば寄贈できないし受贈もしませんね。
まずは別の担保を用意するか借金を返してからですね。
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この回答へのお礼

う~ん,NO.2の方が書かれたように「別の担保を用意するか借金を返す」ことができれば抵当権がはずれるのは当然でしょうが,それができないので質問をしたのです・・・。

お礼日時:2016/07/09 23:56

抵当権にとっては市道になることは、土地の価値としてはプラス要因ですからね。


銀行も話に乗ってくれると思います。またその法的手続きはうちの町は市がやってくれ、
今まで払っていた固定資産税も戻ってきましたし、
これが最大目的ですが、きれいにアスファルト舗装をしてくれました。
バカな銀行だとどうかわかりませんが、ご参考に。
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この回答へのお礼

なるほど,「市道になることは、土地の価値としてはプラス要因」ならば,抵当権がはずれそうですね。安心しました。ありがとうございました。

お礼日時:2016/07/08 03:38

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 自宅を含んで4軒の家が並んでいて、その前の歩道が共有地です。

 土地の所有について調べたら、それぞれの家の所有面積が載っていました。

 4軒のうち自宅を含めて2軒が昔から家を構えています。残りの2軒が数年前に家と土地を購入するかたちで引っ越してきました。

 問題はそのうちの一軒が、家を土地を購入する際に借金をしているのですが、共有地のその家の部分について「抵当権」を設定している、ということです。

 質問は、共有地に抵当権を設定するのは法律違反にならないのか、ということです。
 その家の所有する面積部分なので問題はないのでしょうか?
 共有地といえば、4軒で「共有」するものですから、少なくとも相談はあって当然だと思うのですが、いかがでしょうか。

 (このことをもって、隣人を怒ったりするつもりはありませんが、知識として知りたいのです。)

 教えていただければ幸いです。

Aベストアンサー

確かに、あまり気持ちのいいものではありませんよね。
一般的には#1の方の回答と同じですが、金融機関によっては、抵当を打つ際に、
「共有者の了解という形で(他の所有者の)念書Aを差し入れてくれ」という場合もあります。
これとは別に、上下水道(ライフライン)などの工事のために、
「掘削・通行の許可(*所有権の移転後も有効)」という念書Bを、
それぞれ四者が所有している場合もあります。

歩道にライフラインがあり、
念書Bも何も無いのであれば、
それくらいはあった方がいいかもしれませんね。

共有地に隣人の抵当があったからといって、
貴方の不動産価格が下がるわけではありませんが、
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公道に面していない土地は、評価が低いものです。

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3年前に相続した土地には抵当がついています。
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Aベストアンサー

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何事も話し合いです。

Q前面道路が私人所有の場合の住宅ローン

自宅の建替で住宅ローンの検討をしており、複数の銀行に事前審査を打診しています。

(状況)
自宅土地は前面道路の部分が公図上、分筆されていてその登記簿謄本をとると、地目:公衆用道路 所有者:私とAさん(他人)の共有になっています(持分4分の3と4分の1)

1、建物を建てるには建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないとのことですが、上記の道路はそれには該当しないのでしょうか?(所有者が私人だから建築基準法上の道路扱いではない?)

2、もし仮に道路部分に担保設定する場合、私の持分だけでなく共有者のAさんの持分にも担保設定が必要なんでしょうか?

銀行から色々質問されこちらでも調べている最中ですが、なんだか色々不安があり、ご存知の方に質問させて頂ければと思った次第です。よろしくお願い致します。指摘頂ければ情報は補足します。

Aベストアンサー

#4です。
補足をいただきましたので再び参りました。

「自宅建設用土地の前面道路は、元は自宅建設用土地と1筆だったものが分筆されたもの。前面道路は1筆の土地で、地目は公衆用道路、所有者は私(持分4分の3)とAさん(他人・持分4分の1)の共有。また、前面道路は位置指定道路となっている。」
という認識でよろしいでしょうか?

位置指定道路については、ネット上でも簡単に調べられると思いますが、ご質問者さま以外の第三者も「通行権」を持つ可能性がありますね。

> 本件の場合、接道義務は満たしているけれどもローンを借りるとなると共有者Aさんの担保提供も必要となる、という理解になるのでしょうか?
接道義務は満たしています。
担保提供については、金融機関によっても見解が異なる場合もあるようです。
住宅金融公庫の場合は間違いなく担保提供をしていただかなければなりません。
(住宅金融公庫のサイトで、「平成18年度版融資のご案内」を見ることができますので、「マイホーム新築融資のご案内」でもご覧ください。27ページに「住宅建築に関する地主の承諾書」があります。)
http://www.jyukou.go.jp/yusi/kojin/pdf/goannai_1.pdf

少し状況は違いますが、担当していた頃、住宅金融公庫融資で、袋地への自宅建築資金融資の案件を受け付けたことがあります(何度も住宅金融公庫に確認したことなので、未だに記憶に残っているんです)。

     ┌───┐   ┃         ┃
    │A宅  │    ┃         ┃
    │      │   ┃         ┃
    │      │    ┃         ┃
    └───┘     ┃         ┃
┌──┬──────┗━┯━━━━┛
│公 │位置指定道路     │ ┌──┐│
│道 │A、B、Cによる共有 │ │B宅 ││
│  ├─────────┤ │    │ │
│  │      ┌───┐ │ └──┘│
│  │       │C宅 │ │     │
│  │      │    │ │     │
│  │      │    │ │     │
│  │     └───┘ │      │
│  ├─────────┴────┘
│  │
│  │
※公道以外の土地は元々全てAの物であった。
Aは、B(Aの息子)、C(他人)および位置指定道路に分筆のうえ贈与、販売し、自宅用地については、それぞれの単独名義で所有、位置指定道路については、A、B、Cの共有とした。
その後、Bは銀行から住宅ローン融資を受けて自宅を建築。
任意指定道路については、AとCから「使用貸借」ということにし、銀行の第1順位で抵当権がついている。
こんなカンジだったものが、Aが孫a(Bの子)に土地の一部(太線部分)を分筆のうえ贈与し、aはそこに自宅を建てたい-ということで、住宅金融公庫の利用を考えられ申し込まれました。

aは位置指定道路に持分を持たず、申込時点で、既に位置指定道路にBの住宅ローンについての抵当権の設定がされている状態だった訳です。

その際の、住宅金融公庫側の見解は、「住宅建設用土地が袋地の場合で、そこに至る道路部分について建築主が持分を持たない場合、住宅建設用土地に至る道路部分についても『住宅建築に関する地主の承諾書』の提出が必要。住宅建設用土地に至る道路部分の土地所有者からの承諾が【使用貸借】で、かつ、建築主の実親等がいるので、住宅金融公庫を第1位とした抵当権の設定が必要。」ということでした。
そこで、Bが、自身が住宅ローンを借りている銀行にその旨を伝えて、抵当権を外すか後順位にするかしてもらえないかと相談したところ、「不可」との回答。
結果、建築を希望していたaは、住宅金融公庫融資は不可-ということになったんです。

その後、どうなったかは分かりませんが、このような事例もありますので、位置指定道路について共有持分を持つ者がいる場合は、充分に注意をしてください。

なお、私の勤務先でも、「ローンを借りるとなると共有者Aさんの担保提供も必要」という見解になっています。

#4です。
補足をいただきましたので再び参りました。

「自宅建設用土地の前面道路は、元は自宅建設用土地と1筆だったものが分筆されたもの。前面道路は1筆の土地で、地目は公衆用道路、所有者は私(持分4分の3)とAさん(他人・持分4分の1)の共有。また、前面道路は位置指定道路となっている。」
という認識でよろしいでしょうか?

位置指定道路については、ネット上でも簡単に調べられると思いますが、ご質問者さま以外の第三者も「通行権」を持つ可能性がありますね。

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Aベストアンサー

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急などの緊急車両が入れないという問題を解決するものです。
決議は地方議会が行います。

ちなみに認定道路といわれる、いわゆる道路法上の道路の認定も地方議会が行います。

ご質問の場合2項道路なのか、旧2項道路で現在公道認定されたのか、などわかりませんが、市道と書かれているようですから認定道路でしょう。

まあ目的は理解できてもなんの保障もなくいきなりそのようなことをするのは理不尽だという意見はご質問者だけでなく、多くの人が感じるところであり、かなり訴訟も起きていますが、結果としては国、自治体側の勝利に終わっているのが大半です。理由としては、憲法では確かに個人の財産権を保障しているが、同時に憲法では公共の福祉が個人に優先するとしているので、公共の福祉実現の為には個人の権利は制限されるということです。

>何か対応はできないのでしょうか?
ないですね。現在道路法上の道路であれば打つ手はないです。
まあ、可能性は0に近いけど将来公道廃止になるのをまつか、あるいは所有しているという以外の権利は行使できないので、寄付してあきらめるかどちらかです。
訴訟しても過去の判例ではみんな負けていますから意味もないです。

結構ご質問者のように自分の土地なんだが公道になっているというケースはあるんですよ。

ちなみに幅員4mに満たない2項道路に建築する場合ですと、セットバックといって道路中心より2m後退し、その部分は道路として使えるようにしておかなければなりません。これは多くの人が経験しています。
(なので売買ではセットバック分はただです)
このときに、寄付するように求められたりします。

とまあ、そういう現状です。

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急など...続きを読む

Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q抵当権が設定されている土地の一部を国が買い上げる場合・・。

私の父は小さな会社を経営しておりまして、金融機関から融資を受けるために、自宅の土地と家屋に抵当権が設定されています。
このたび県の事業として幹線道路を敷設するために、地域住民同意の上自宅を含め近所一帯の土地の一部を県が買い上げる決定がなされました。家屋は削り取られて残った土地に再建築ということになります。費用については買い上げた土地を含め家屋の取り壊し料・再建築費用全て県が見積もりの上負担するという方向で大枠の話が進んでいます。
この件について父が銀行に相談に行ったところ、「抵当権を外して頂きたい。そのためには○○○千万必要になります。この際県に払ってもらっては・・」なんてことを言われたそうです。
銀行としては担保物件ですから抵当権を外してもらわないと困るのはわかります。かと言ってこちらに代わりの担保物件もありませんし当然資金もありません。県が肩代わりしてくれることなんて到底考えられません。
県にはこれから相談しに行かなければならないのですが、その前に皆様のご意見・ご教授を仰ぎたく投稿させて頂きました。
一般論としてこのようなケースはどのような決着になる可能性があるのでしょうか。
どうぞ宜しくお願いいたします。

私の父は小さな会社を経営しておりまして、金融機関から融資を受けるために、自宅の土地と家屋に抵当権が設定されています。
このたび県の事業として幹線道路を敷設するために、地域住民同意の上自宅を含め近所一帯の土地の一部を県が買い上げる決定がなされました。家屋は削り取られて残った土地に再建築ということになります。費用については買い上げた土地を含め家屋の取り壊し料・再建築費用全て県が見積もりの上負担するという方向で大枠の話が進んでいます。
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Aベストアンサー

 現状では、地元に人に対しての「工事説明会」が終わったくらいのようですね。
 あるいは、それ以前の、地元の自治会等に、計画の原案が提示されたところのようですね。

 県が工事を施工し、多分、国の補助金対象事業となっていると思われます。

 私が、この中で書きましたように、現在土地の価格が下落しています。
 また、物価も下がり気味です。

 これで何が起こるのかと言えば、この用地交渉、先になればなるほど、土地代金・建物物件移転補償の額面が、年度ごとに下がってゆきます。

 説明会終了程度であれば、まだ、県が行う「物件調査」は、行われていないと思われますが、この際、県の工事担当者を通じて、あるいは、直接用地担当職員に対して、「早急の買収を願いたいので、物件調査をし、補償額を示して欲しい」と申し入れを行いましょう。

 この時期、予算的には、どうにでもなるので、県の出先機関(多分、土木事務所)に異常がなければ、その申し出に応じるものと思われます。

 用地担当職員が、貴方の家の物件調査を行う補償コンサルを決めるまでに、約1ヶ月(入札しますから・・・)。
 補償コンサルが調査を行い、成果品(補償額の素案)を出してくるのに、40日から、50日。
 
 とすると、年内に概ねの補償金を知ることが出来ると思われます。

 その物件調査の結果を、待っている間に、土地の分筆が、短時間で可能かどうかを確認し、その間に補償についての概論を教えてもらえばよいでしょう。

 その時に、抵当権抹消の話、担保価値が下がっている事等を相談しておきます。
 当然、その間の、概論の説明時には、メモを取り、貴方の家の具体的な説明時に、その説明と、齟齬(食い違い)がないかどうかを確かめるくらいの気持ちは必要です。

 でも、毎回メモを取ると、疲れます。

 物件調査に来た補償コンサルに対しても、「現時点で、どのような移転工法になるのか?」とも聞いてみましょう。

 参考程度です。(交渉時に、変わっていることもあります。)
 簡単に答えられれば、移転工法は、誰がみても、一目瞭然なのでしょう。
 あくまで、その場の質問は、参考程度です。

 そして具体的な、数字をみて判断すればどうでしょうか?

 土地代金の決め方ですが、鑑定士にその土地の評価を受けて、あるいは、その地区の標準的な土地の価格から、貴方の土地の形状状態を加味して、買収単価を決めてゆきます。

 おおよそは、貴方の家の近くの、公示地・基準地の単価が発表になっていると思います。
 特に、基準地の発表は、最近あったと思いますが・・・。その土地に比べて、自分の土地はどうだろうと自分なりに評価すれば、だいたいのところは、推測できますが・・・・、絶対ではありません)
 
 その他の事情による加算はありません。
 それを認めれば、不公平な補償となり、不正の温床となるからです。

 ただ、言えるのは、補償金が提示されていない状態で、思い悩むよりも、具体的に補償金(土地代を含む)の提示を、受け、金融機関も行き、県と交渉をかさねれば、どうでしょう。

 このあたりは、用地担当職員の資質と経験によって左右されるところです。
 分からないところは、その用地担当者に聞いてください。

 そして、行き詰まれば、分からない事ががあれば、ここで、きいてください。


 ただ一つ、言えるのは、最近の土地価格下落・不況によって、従前と同じ融資が受けられない人たちが増えてきています。
 たとえば、サラリーマンでも、家を建てた頃の年収から、相当、さがり、年収の面から、従前通りの融資が受けられない人。

 リストラで、一流企業と呼ばれていた会社をやめ、新しい職場に移ったために、融資が受けられない人。もいます。

 公共事業による買収は、土地収用法を分析しても、土地価格が、毎年上がっていることを前提に制定されています。

 まして、通常の用地買収においても、同じ考え方のようです。

 担保の目減りについては、政府の新しい制度(たとえば、公共事業施行者による担保の一部保証制度)の創設により、乗り切るべきものと思うのですが、幾人かの用地職員(公務員)に言ったところで、制度改革には結びつきません。

 このあたりを、考慮せずに、「収用」による事業促進をすすめても、結局は、国民の「財政的な体力」を奪い、政治不信に陥らせるだけなのですが・・・。
 私一人のちからでは、どうしようもありません。

 また、法務局の態度も、分筆が相当困難になるほど、担当レベルで、行政指導により、過重な添付書類を求め、規制緩和に逆行しています。

 そして、用地担当者と、「対決」するという考えをすてて、聞きながら、交渉を進めてゆく方が良いと思います。
 そのかわり、理解できないことは、分かるまでとことん、聞く。
 理解できないかぎり、次のステップには行かない。

 まずは、貴方から、鎧を脱ぎ捨てて、用地職員に知識を教えて貰い、それに反することは、どしどし、聞くことです。
 対決は、最後の最後で十分です。

 現状では、地元に人に対しての「工事説明会」が終わったくらいのようですね。
 あるいは、それ以前の、地元の自治会等に、計画の原案が提示されたところのようですね。

 県が工事を施工し、多分、国の補助金対象事業となっていると思われます。

 私が、この中で書きましたように、現在土地の価格が下落しています。
 また、物価も下がり気味です。

 これで何が起こるのかと言えば、この用地交渉、先になればなるほど、土地代金・建物物件移転補償の額面が、年度ごとに下がってゆきます。

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Q位置指定道路の抵当権設定

このたび、実家の隣地に家を建てることになりました。
土地の名義は、母親名義となっています。

住宅ローンを申し込みしたところ、銀行から家が建つ敷地だけでなく前面道路
(母親名義の私道:位置指定道路指定済)にも抵当権設定が必要だと言われました。

ハウスメーカー、司法書士などに相談をしたところ、
「位置指定道路なのに、なぜ抵当権設定が必要なのかわからない。」
「前面道路は筆が複数あり(すべて母親名義)、設定費用もばかにならない。」
と言われました。

その旨銀行に話をしたところ、
「保証会社の審査が通りませんよ。住宅ローンが組めません。」
と言われました。

位置指定道路の主旨をふまえれば、銀行(保証会社)の債権保全上を考えても
担保設定は不要ではないかと私は思います。
我が家の近隣数件とも、その道路が前面道路となっていますが、当然ながら
家を建てた際、前面道路の抵当権設定など言われてないようです。
(おそらく道路の名義が、うちの母親だったからだと思いますが)

■質問
 銀行(保証会社)の立場として、なぜ位置指定道路までも抵当権設定が必要なのでしょうか。
 (法的根拠を整理したうえで、再度銀行と話をして、前面道路の抵当権設定が
 免除できるのであればしてもらいたいと考えています。)

以上、よろしくお願いします。
 

このたび、実家の隣地に家を建てることになりました。
土地の名義は、母親名義となっています。

住宅ローンを申し込みしたところ、銀行から家が建つ敷地だけでなく前面道路
(母親名義の私道:位置指定道路指定済)にも抵当権設定が必要だと言われました。

ハウスメーカー、司法書士などに相談をしたところ、
「位置指定道路なのに、なぜ抵当権設定が必要なのかわからない。」
「前面道路は筆が複数あり(すべて母親名義)、設定費用もばかにならない。」
と言われました。

その旨銀行に話をしたと...続きを読む

Aベストアンサー

法的根拠はどうあれ、金を貸す立場だけで考えると、道路を第三者に取られ、通行権承諾を得られなくなれば、「我が家」の土地は死地となり、宅地としての資産価値はゼロになる危険性があります。

リスクなしに金を貸すためには「我が家」の土地とセットで道路も差し押さえられるように抵当権設定させるのでしょう。

不愉快でしょうが、どなたであれ債務不履行の可能性が高い昨今、差し押さえた土地を転売して換金するには道路が必要だからです。

お母様亡きあとの相続人があなた一人でない場合など、いずれ面倒が起る土地かと思われます。

ローン審査不合格云々を別にすれば、どこにでもある困った問題なのです。

Q私道を売買する場合の価格や税金について教えてください

地価について教えてください。
*複数の家で使っている私道(土地区分は
 道路になっている)を売買する場合、
 その価格は公示地価や路線価と同等でしょうか。
 あるいは何割か安くなるのでしょうか。
 
*また、広域でなくその不動産の公示地価・路線価
 はどこで知ることができるでしょうか。
 たとえば役所の土木課や税務課などなのでしょうか。

*上の様な土地の税金は安いのでしょうか。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>私道の所有が全く無くては・・・

なるほど。これであれば価格はあってないようなものですね。売る側は買い手の足元を見て高値での取引を考えます。私もマンション用地が公道に4メーターしか接しておらず2メーター分購入しましたが足元を見られ流通価格の2倍+息子さんの車一台で手を打った事があります。まあその結果は所有していた奥まった土地の価値が数億上がりましたので納得はしております。

先方と良く話し合い流通価格以上でも所有している土地の価値が守られる(正統な評価が得られる)ようでしたら多少高くても購入するのが良いと思われます。価格については標準は当てはまりませんので慎重に検討してください。あまり下出に出ると高くなりますし、譲っていただけなくなると後日困りますし、巧く交渉してください。

税金面は知識がありませんのでごめんなさい。
売るほうでしたら高く売れるのですがね~!

Q42条2項道路 掘削・通行承諾書

現在、私道(42条2項道路)を通って、行き止まりにある土地の購入を検討しています。
詳細:
・当土地の私道持分が1平米位しかない、もしくは全く無い。
・当土地に関わる私道の所有者は数名いる。
・測量図は古いものしかない。
・測量は購入後売主負担で行う。(その際に道路の持分も分かるとのこと。)
・該当私道の掘削・通行承諾書については売主が貰うことはしない。
 何故なら売主のお爺ちゃんの代から持っている土地で、売主はその土地に馴染みが無い。
 今更ご近所を尋ねることはしたくないとのこと。

このような土地で掘削・通行承諾書を入手しないで、
購入の契約をしていいものなのでしょうか?

42条2項道路は建築出来る道路なので、本来は許可がいらないと、
不動産仲介業者からは聞いています。
しかしながら、承諾書をかわさないと後々トラブルになったり、
売却が難しくなるのでかわすべきとネットで多く書かれています。

不動産業者に承諾書を取ってもらえないか聞いたところ、
「承諾書は測量の際に取るように努力をするが、それがマストであれば売れない」とのこと。
また、承諾書が入手出来ない際の白紙条件について聞くと、
「そういった条件は入れられない、それだったら買わなくていい」
というようなことを言われます。

そういうものなのでしょうか?
それとも、こういう土地には手を出さない方がいいのでしょうか?

もし何かお分かりになるようでしたら、
教えていただけますでしょうか。
よろしくお願い致します。

現在、私道(42条2項道路)を通って、行き止まりにある土地の購入を検討しています。
詳細:
・当土地の私道持分が1平米位しかない、もしくは全く無い。
・当土地に関わる私道の所有者は数名いる。
・測量図は古いものしかない。
・測量は購入後売主負担で行う。(その際に道路の持分も分かるとのこと。)
・該当私道の掘削・通行承諾書については売主が貰うことはしない。
 何故なら売主のお爺ちゃんの代から持っている土地で、売主はその土地に馴染みが無い。
 今更ご近所を尋ねることはしたくないとのこと。
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Aベストアンサー

No.1です。
2項道路と位置指定道路の違いは他の方が回答しています。
で、あと何が違うかというと…

位置指定道路は道路が無い土地に「建物を建てる目的で」道路の位置を指定し道路の形態を築造するものです。
つまりもともと建物を建てる(させる)ために造った道路なんですよ。
だから前提として建物を作らせない、つまり道路の掘削を認めない、ということは考えにくいです。
ただし、位置指定道路でも開発行為による道路でも、「区域」という概念があります。
指定当時にこの区域に入っていない敷地は、接続させるかは道路所有者の腹一つですから何とも言えません。
実際にトラブルが起きた事例も経験しています。
建築確認が取れても道路所有者が道路を使わせない、という主張を裁判で勝ち取った事例までありましたから。
役所、つまり建築確認では最低限度、つまり4m(将来でも)が担保できる法の道路であれば確認処分をします。
というか、確認処分をしないといけないという決まりなんですよ。
ただし、たとえば道路が使えるか、とか、排水の放流同意が取れて排水が流せるか、ということには関与しません(できません)。
建築確認では、掘削同意を取らなくていい、ではなく、審査をしない、見ない、審査に際して同意を要求してはいけない、ということです。
そこをお間違え無く。

2項道路は道路用地の所有者の意志とは関係なく、指定の要件があれば特定行政庁が独断で指定します。
昔からある道ですから、新しいよそ者の家は建てさせない、ということは無いでしょうが建物を建てる目的で作った位置指定道路とはどうしても性格が違います。

承諾の話ですから、最終的には民事の争いとなり裁判や調停で決着するでしょうが、必ずあなたが勝つとは限りませんので注意するに越したことはありません。
このあたりを頭の隅に入れて、ぜひ道路の種別を確認してください。
位置指定道路でも私道の2項道路でも掘削の同意が取れなければ大変とは思いますが、それ以前に建築基準法の道路の種別は土地の販売に際し重要事項説明の対象です。
2項道路ならセットバックの確認も必要ですから。
なんで業者は正確な情報を教えないんですか?
位置指定道路であれば、指定日と指定番号があります。
幅員と延長距離も決まっています。
それを確認してください。
市役所に行けば道路の種別を教えてくれます。
位置指定道路であれば、当時の指定図を見れば宅造の区域がわかりますよ。
もし区域外であれば、少し気を付けたほうがいいかもしれません。

ちなみに2項道路の場合は一括指定がほとんどですので、指定日や指定番号で整理されることはまずありません。
路線単位での指定ですから、区域という概念はありません。

情報が錯綜しているようです。
あまり誠実な不動産業者とは思えません。
掘削の可否だけではなく、決断は慎重に。

No.1です。
2項道路と位置指定道路の違いは他の方が回答しています。
で、あと何が違うかというと…

位置指定道路は道路が無い土地に「建物を建てる目的で」道路の位置を指定し道路の形態を築造するものです。
つまりもともと建物を建てる(させる)ために造った道路なんですよ。
だから前提として建物を作らせない、つまり道路の掘削を認めない、ということは考えにくいです。
ただし、位置指定道路でも開発行為による道路でも、「区域」という概念があります。
指定当時にこの区域に入っていない敷地は、接続...続きを読む

Q共有している私道について

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿上の仮名義)をお金を払い購入した事が発覚しました。
理由は接道義務の要件を満たせないからです。

我が家にはその私道側に駐車場がありますし、門もあります。
30年程前ではありますが『4軒で共有する』という私道であったにもかかわらず登記簿の地主と内密にやり取りし、勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?

現在その建て替えをする家主が「この私道をふさぐ」とか「この私道はうちのものだ」と言い張っており、近隣の住人も含め非常に困っております。
どうかよろしくおねがいいたします。

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿...続きを読む

Aベストアンサー

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合にはそれは私道といわずに通路といいます。

建築基準法上どのように扱われているものなのかについては、役所の建築指導課に聞けば詳しく教えてくれます。
ご質問者の場合には公道にも接しているようですから最悪の事態(再建築も出来ない)ということにはならないと思われますが、他のそれが唯一の通路である人たちにとっては死活問題かもしれません。


昔の持分購入(しかし登記しなかった)の話を有効にするのは結構骨が折れる話です。
基本的に登記されていないものは権利主張が難しくなるからです。

>勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?
基本的には購入者に問題はありません。登記するという仕組みを社会で用意しているのは権利の主張が出来るようにするという意味があり、所有者がまだ地主であれば、地主から購入することは出来るからです。

まず問題は地主に問題がないのかどうかという点が議論になります。
つまり過去に売買契約がなされて代金も支払ったが登記がされていないというだけの話であれば、たとえ未登記であっても、さらに二重に他の人に売却するような行為は許されませんので、損害賠償の対象になりえます。が、当時の話がもし購入ではなく、単なる使用料、地代という形でしかなかったといわれたときに、それを覆すようなもの(確かに売買した)という契約書などがないとかなりつらい話ですね。

さらに言うと、今回売却した相手がもし善意の第三者であると、たとえ地主の行為が否定されても、その土地は戻りません。登記がされてない以上は善意の第三者に対抗できないからです。ただ、ご質問の場合にはその当時から関係している人のようですから善意の第三者とはいえない可能性は十分にありますので、そうなると対抗できる余地はありますけど。

この話はかなりややこしい話なので司法書士(登記関係の専門家)なりあるいは弁護士なりに善後策を相談したほうがよいでしょう。

ちなみに、もしそれが通路に過ぎない土地であり、売買が成立して通路としてその人物が取得した場合には、少なくとも他に公道への道がつながっているご質問者の場合には以後通行は出来なくなる可能性は十分にあります。(現在のその通路が唯一の出入りできる道である人たちの場合には、いにょう地通行権による通行が認められる可能性が高いですが)

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合...続きを読む


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