前面道路が私人所有の場合の住宅ローン

自宅の建替で住宅ローンの検討をしており、複数の銀行に事前審査を打診しています。

（状況）
自宅土地は前面道路の部分が公図上、分筆されていてその登記簿謄本をとると、地目：公衆用道路　所有者：私とAさん（他人）の共有になっています（持分4分の3と4分の1）

１、建物を建てるには建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないとのことですが、上記の道路はそれには該当しないのでしょうか？（所有者が私人だから建築基準法上の道路扱いではない？）

２、もし仮に道路部分に担保設定する場合、私の持分だけでなく共有者のAさんの持分にも担保設定が必要なんでしょうか？

銀行から色々質問されこちらでも調べている最中ですが、なんだか色々不安があり、ご存知の方に質問させて頂ければと思った次第です。よろしくお願い致します。指摘頂ければ情報は補足します。

No.6 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/04/25 13:30

＃４です。

補足をいただきましたので再び参りました。

「自宅建設用土地の前面道路は、元は自宅建設用土地と１筆だったものが分筆されたもの。前面道路は１筆の土地で、地目は公衆用道路、所有者は私（持分4分の3）とＡさん（他人・持分4分の1）の共有。また、前面道路は位置指定道路となっている。」
という認識でよろしいでしょうか？

位置指定道路については、ネット上でも簡単に調べられると思いますが、ご質問者さま以外の第三者も「通行権」を持つ可能性がありますね。

> 本件の場合、接道義務は満たしているけれどもローンを借りるとなると共有者Aさんの担保提供も必要となる、という理解になるのでしょうか？
接道義務は満たしています。
担保提供については、金融機関によっても見解が異なる場合もあるようです。
住宅金融公庫の場合は間違いなく担保提供をしていただかなければなりません。
（住宅金融公庫のサイトで、「平成18年度版融資のご案内」を見ることができますので、「マイホーム新築融資のご案内」でもご覧ください。27ページに「住宅建築に関する地主の承諾書」があります。）
http://www.jyukou.go.jp/yusi/kojin/pdf/goannai_1 …

少し状況は違いますが、担当していた頃、住宅金融公庫融資で、袋地への自宅建築資金融資の案件を受け付けたことがあります（何度も住宅金融公庫に確認したことなので、未だに記憶に残っているんです）。

　 　　　┌───┐　　 ┃　　　　　　　　　┃
　　　　│Ａ宅　 │　　 　┃　　　　　　　　　┃
　　　　│ 　　　 　│　　 ┃　　　　　　　　　┃
　　　　│　 　 　　│　　 　┃　　　　　　　　　┃
　　　　└───┘　　 　 ┃　　　　　　　　　┃
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│公　│位置指定道路 　　　　│　┌──┐│
│道　│Ａ、Ｂ、Ｃによる共有 │　│Ｂ宅 ││
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│　　│　　　　 　┌───┐　│ └──┘│
│　　│　　　　 　 │Ｃ宅　│　│　　　　　│
│　　│　　　　　 │　　　　│　│　　　　　│
│　　│　　　　 　│　　　　│　│　　　　　│
│　　│　　　　　└───┘　│　　　 　　│
│　　├─────────┴────┘
│　　│
│　　│
※公道以外の土地は元々全てＡの物であった。
Ａは、Ｂ（Ａの息子）、Ｃ（他人）および位置指定道路に分筆のうえ贈与、販売し、自宅用地については、それぞれの単独名義で所有、位置指定道路については、Ａ、Ｂ、Ｃの共有とした。
その後、Ｂは銀行から住宅ローン融資を受けて自宅を建築。
任意指定道路については、ＡとＣから「使用貸借」ということにし、銀行の第１順位で抵当権がついている。
こんなカンジだったものが、Ａが孫ａ（Ｂの子）に土地の一部（太線部分）を分筆のうえ贈与し、ａはそこに自宅を建てたい－ということで、住宅金融公庫の利用を考えられ申し込まれました。

ａは位置指定道路に持分を持たず、申込時点で、既に位置指定道路にＢの住宅ローンについての抵当権の設定がされている状態だった訳です。

その際の、住宅金融公庫側の見解は、「住宅建設用土地が袋地の場合で、そこに至る道路部分について建築主が持分を持たない場合、住宅建設用土地に至る道路部分についても『住宅建築に関する地主の承諾書』の提出が必要。住宅建設用土地に至る道路部分の土地所有者からの承諾が【使用貸借】で、かつ、建築主の実親等がいるので、住宅金融公庫を第１位とした抵当権の設定が必要。」ということでした。
そこで、Ｂが、自身が住宅ローンを借りている銀行にその旨を伝えて、抵当権を外すか後順位にするかしてもらえないかと相談したところ、「不可」との回答。
結果、建築を希望していたａは、住宅金融公庫融資は不可－ということになったんです。

その後、どうなったかは分かりませんが、このような事例もありますので、位置指定道路について共有持分を持つ者がいる場合は、充分に注意をしてください。

なお、私の勤務先でも、「ローンを借りるとなると共有者Ａさんの担保提供も必要」という見解になっています。

この回答へのお礼

事例も挙げて頂いた上で大変詳細に解説してもらい感謝しています。ローンを組む場合の接道についてはかなり重要な問題であること、金融機関によって若干の対応の差が見られること、「共有」という状態は結構大変だということなどわかりました。まだ解決には至っていませんが、ご意見大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2006/04/29 07:10

No.5 回答者： patent123 回答日時： 2006/04/25 10:21

位置指定道路は、建築基準法上の道路です。

細かくいうと、建築基準法第４２条第１項第５号に該当する道路となります。位置指定道路で検索すると、多くのサイトがヒットします。例えば、下記サイト参照。

http://www.city.gifu.gifu.jp/kaihatsu/shiteidour …

http://fudosan.2525.net/2005/07/post_1b74.html

ですから、位置指定道路に２ｍ以上、接していればよいです。

位置指定道路そのものに財産としての価値はなく、自宅土地に附属して価値があるという感じだと思います。

質問２については、位置指定道路の全体についてではなく、その持分についてのみ抵当権を設定することになるのではないでしょうか？　

縁起でもない話ですが、自宅土地が競売になった時、位置指定道路の持分が同時に移転すれば、競落人はその土地を問題なく使えます。

No.4 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/04/24 12:32

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

（状況）の部分が分かりづらいのですが…。（分筆と共有の関係が。）
前面道路がａとｂという２筆から成り、ａが全体の４分の３の面積を占めその所有者が私、ｂが全体の４分の１の面積を占めその所有者がＡさん－ということですか？
それとも、ａとｂという２筆から成り、２筆とも４分の３を私が、４分の１をＡさんが所有しているという、２筆の共有名義の土地－ということですか？
それとも、１筆の土地で、４分の３を私が、４分の１をＡさんが所有しているという共有名義の土地－ということですか？

まず、質問１についてですが、登記簿謄本の地目が公衆用道路となっていれば、建築基準法上の「２m接道」で言っている「道路」に該当します。

質問の２については、もし、Ａさんも所有者となっている土地を通らなければ自宅土地に入ることができないのならば、建築および担保提供について共有者Ａさんの許可が必要です。
「使用貸借」という形で共有者のＡさんにも担保提供していただきます。抵当権も設定されます（１筆の土地の場合、ご質問者さまの持分についてのみ抵当権を設定する－なんてことはありえません）。
１筆の土地を共有する場合、どの部分がＡさんの物で、どの部分がご質問者さまの部分－という主張ことはできませんし、そうでなくても、その「道路」を通らなければ建設地に入ることができないのであれば、Ａさんの担保提供が必要となります。
担保提供していただけなければ、融資もできません。
なお、ご質問者さまより後に、誰かがその道路の隣接地に建物を建てようとしても、先にご質問者さまの住宅ローンに対する抵当権が設定されてしまっている場合、その方の住宅ローンが承認されない場合がありますので（大抵の住宅ローンは、第１位の抵当権の設定が必要なため）、Ａさんにはそういったリスクも含めて説明をし、了解を取り付ける必要があります。
そうしないと、後からトラブルに発展しかねませんので（特に、後からＡさんが家を建てようとする場合）。
場合によっては、Ａさんから持分を買い取られることも検討すべきと思います。

この回答への補足

状況について補足をさせて頂きます。
建築対象土地は1筆で私の所有（単有）です。
その対象土地の周りに地目：公衆用道路　所有者：私とAさん共有の土地があります。今日調べてわかったことですが、その道路は位置指定道路というものだそうです。

ご回答を拝見すると、本件の場合、接道義務は満たしているけれどもローンを借りるとなると共有者Aさんの担保提供も必要となる、という理解になるのでしょうか？

補足日時：2006/04/24 23:17

No.3 回答者： char2nd 回答日時： 2006/04/23 17:47

　＃１です。

　念のため２ｍの接道条件について解説しているサイトを紹介しておきます。

http://www10.ocn.ne.jp/~offcskn1/low.htm

　建築基準法第43条に於ける２ｍの接道義務は、その敷地のどこかが幅員４ｍ以上の道路に接していれば問題ありません。その部分が私道であっても構いません。
　そのような土地は、旗竿地といい、日本全国に良くあります。

http://www.glhome.co.jp/bestyle/plan/2_06.htm

　ちなみに、建築基準法に於ける道路には、私道も含まれます。

http://nsk-network.co.jp/42zyou.htm

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/04/23 16:33

１、私有道路であるなら、公道ではないわけですから、建築基準法上の道路とはいえないと思います。

２、道路も私有地ならば、共有といってもＡさんの土地との境界が文筆されているのではないですか。
所有者が境界線をはっきり持っていない場合もあります。
この場合も住宅ローンは難しいですね。

建築基準法上の道路に２ｍ接していないという時点で、住宅ローンの融資は難しいのではないでしょうか。

No.1 回答者： char2nd 回答日時： 2006/04/23 16:10

　１に関して云えば、前面道路の内質問者さんの所有となっている部分が公道に２ｍ以上の幅で接していれば問題ありません。

この場合、その道路は私道という位置づけになるので、建築確認は取れるはずです。

　２について云えば、これは関係ないでしょう。あくまでも質問者さんの所有している土地に対してだと思います（これについては自信なし・・・）。